經(jīng)濟觀察報 記者 饒賢君 “你說的那套房子今天早上已經(jīng)賣出去了，對，如果你愿意考慮不到10英里（約16公里）的另一套房子的話······抱歉，我的同事提醒我，那套房子在我們談話期間已經(jīng)賣出去了。”

這段對話不是發(fā)生在中國，而是大洋彼岸，疫情正在肆虐的美國。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬丁內(nèi)茲如今最大的擔(dān)憂，就是面對洶涌而至的購房客，找不到可以出售的房源。他在北卡羅來納州伯靈頓從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)近20年，沒有見過這樣局面。

今年五月末以來，原本預(yù)期中可能會持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場突然火爆，大量購房客從各地打來咨詢電話，排隊買房、不看房子就付錢、還沒掛牌就售出，馬丁內(nèi)茲曾經(jīng)聽說過的在“遍地黃金的中國房地產(chǎn)市場”時常出現(xiàn)的盛況，在疫情肆虐中的美國上演。

在新房、二手房大多以單套成交的美國，“排隊”并不是人手一張小板凳，在售樓處前等待開盤，而是在經(jīng)紀(jì)人處預(yù)約時間、按順序看房，馬丁內(nèi)茲稱，七月有幾套房子因為風(fēng)景秀麗備受關(guān)注，排隊看房要等上三四天的時間，得知這一情況后，幾位有急切購房需求的購房者在看過圖片、視頻后選擇了直接入手，“太瘋狂了”。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（以下簡稱NAR）的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌，5月創(chuàng)下1982年以來最大的同比跌幅27%。

6月卻成了重要轉(zhuǎn)折——美國各地的房地產(chǎn)銷售市場突然爆發(fā)，到7月，美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶，創(chuàng)2006年底以來最高水平，環(huán)比增長25%，繼6月環(huán)比增長20%后，連續(xù)第二個月創(chuàng)出1968年有統(tǒng)計以來的最高單月漲幅紀(jì)錄。

美國商務(wù)部公布的新房銷售數(shù)據(jù)同樣接近前高：7月，美國新房銷量按年率計算為65.4萬套，環(huán)比增長約12%，同比增長31.3%，銷量達(dá)到2007年10月以來的單月最高。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯公開表示：“當(dāng)前買家的競爭十分激烈，新房源一上市就被搶售一空，因此需要建設(shè)更多的新屋，當(dāng)前許多城市的房屋供應(yīng)都跟不上需求的步伐。”

由于需求量快速增長，美國的房屋庫存也進入歷史低位，7月待售房產(chǎn)總數(shù)約150萬套，同比下降21.1%，按照銷售速度計算，二手房庫存只能維持3.1個月的銷售，相比之下，去年同期二手房庫存可以維持4.2個月的銷售，美國房地產(chǎn)已經(jīng)進入賣方市場。

馬丁內(nèi)茲表示，在買家源源不斷涌入的同時，賣家顧忌疫情影響、美元指數(shù)走弱等諸多因素表現(xiàn)出了明顯的惜售情緒，“不少賣家都撤銷了原本賣房的決定，也就是說，在相當(dāng)長的一段時間里，我們不認(rèn)為供給量緊張的情況會有所放緩”。

供需錯位下，美國房價大漲，NAR數(shù)據(jù)顯示，美國成屋平均售價創(chuàng)下了歷史新高，房價中位數(shù)同比增長8.5%至歷史最高點30.41萬美元。

“水”漲房高

錢，毫無疑問是左右房價走勢的最重要因素。

2020年3月23日，為了應(yīng)對疫情影響下的流動性問題，美國聯(lián)合儲備委員會推出了無限量的量化寬松（QE）計劃，并宣布增加4萬億美元的流動性；3月25日，美國國會通過2萬億美元的財政刺激方案。

巨量資金流入了消費市場，根據(jù)最新發(fā)布的美國貨幣供應(yīng)量（M2）數(shù)據(jù)，2020年7月，美國M2總量超過18.32萬億美元，相較2020年1月的15.4萬億美元增長接近3萬億美元。

源源不斷的資金進入市場，通過紓困資金、失業(yè)救濟金、股市增長、企業(yè)薪資保護項目等方式進入了普通國民的手中。

美國財稅專家楊大巍表示，這些資金完成了對包括樓市在內(nèi)多個行業(yè)的快速激活，“以一個普通沃爾瑪收銀員為例，如果失業(yè)，每個星期可以拿到一千美元的救濟金，一個月可以拿到四千美金，比離職之前還要高，這就導(dǎo)致了他們的消費力不減反增，住宅地產(chǎn)、裝修、家具、汽車等行業(yè)近幾個月都展現(xiàn)出了強有力的復(fù)蘇跡象。”

賦予民眾購買力的同時，創(chuàng)下歷史新低的房貸利率也刺激人們將房產(chǎn)作為最重要的消費品。

美國銀行負(fù)責(zé)抵押貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)理Stanley向記者表示，除了美國抵押貸款銀行協(xié)會（MBA）錨定的30年固定抵押貸款利率達(dá)到歷史新低值3.08%，在實際貸款操作中，對許多歷史信譽較強的機構(gòu)客戶，抵押貸款利率甚至能夠達(dá)到2.75%這樣前所未有的低值，“未來到2.7%以下也不是不可能的，很多人突然發(fā)現(xiàn)，月供的價格比房租還要低，那為什么要租房呢？”

大水漫灌，極低利率，為大量原本買不起房或是不愿意買房的人提供了資金支持，而疫情愈演愈烈則為民眾買房提供了驅(qū)動力。

美國研究機構(gòu)Bankrate于今年7月調(diào)查了千名美國成年人的投資偏好，數(shù)據(jù)顯示，26%的受訪者選擇將房地產(chǎn)作為首選投資標(biāo)的，僅次于占比28%的股票，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。

楊大巍表示，一方面，疫情期間無法出門，大量的購房需求堆積后集中爆發(fā)；另一方面，疫情改變了美國民眾對居住空間的需求，“疫情下，大家都在家辦公，并且很多公司發(fā)現(xiàn)，在家辦公的效率并不比在公司辦公低，也就是說，在相當(dāng)長的一段時間里，這種狀態(tài)會持續(xù)下去，這就導(dǎo)致了很多原本租住的消費者以及居住空間較小的消費者，開始向外尋求更大的空間。”

一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以佐證這一觀點，房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Realtor的市場熱度指數(shù)顯示，7月份美國樓市熱度最高的幾個城市分別是堪薩斯州的托皮卡、紐約州的羅切斯特、北卡羅來納州的伯靈頓、俄亥俄州的哥倫布和賓夕法尼亞州的雷丁，這些城市大都是遠(yuǎn)離傳統(tǒng)都市圈的小型城市，且售出的大多為價位中等的獨棟別墅。

馬丁內(nèi)茲對此并不意外，他表示，從大都市出走的剛需年輕群體表現(xiàn)出了強烈的購買欲望以及不俗的購買力，“大城市的房子他們無法承擔(dān)，但在伯靈頓這樣的城市，你只需要支付20萬美元，就能擁有一套風(fēng)景秀美的大房子。”

消費傳導(dǎo)

對美國開發(fā)商而言，無論是房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求，還是極低的銀行利率，都是發(fā)展利好，包括美國最大的房屋建筑商Lennar在內(nèi)的多家美國開發(fā)商均在業(yè)績發(fā)布會等場合公開了對后市的積極樂觀態(tài)度。

根據(jù)全美住宅建筑商協(xié)會與富國銀行合作編制的住房市場指數(shù)，美國8月住宅建筑商信心指數(shù)上漲至78，達(dá)到1985年有數(shù)據(jù)記錄以來的歷史最高點。

開發(fā)商的開工積極性得到大幅提振，美國人口普查局8月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國七月新屋開工年化總數(shù)達(dá)到149.6萬套，遠(yuǎn)超市場預(yù)期的124萬套，較六月增長22.62%。

楊大巍對記者表示，其公司的房地產(chǎn)行業(yè)客戶在近期幾乎進入了無休狀態(tài)，“房子一出來就賣掉，訂單都積壓了很多”，且不僅是建筑商，與房子相關(guān)的家具、再裝修、園林等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也進入了火爆的市場狀態(tài)。

美國勞工統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在大部分行業(yè)失業(yè)率逐月下滑的狀況下，美國的住宅建筑和住宅相關(guān)行業(yè)的就業(yè)人數(shù)自四月起實現(xiàn)了10%以上的增長，相比于疫情爆發(fā)之前，這兩個領(lǐng)域的工作崗位僅下滑了5%左右。

穆迪分析貨幣政策研究主管RyanSweet在外媒報道中表示：“如果我們開始建造更多房屋，尤其是獨棟房屋，每棟房屋將創(chuàng)造三到四個就業(yè)機會，這很棒，美國經(jīng)濟部分領(lǐng)域的表現(xiàn)很好，這不是典型的衰退與復(fù)蘇早期。”

購房熱潮引發(fā)的長尾效應(yīng)在一些相關(guān)行業(yè)有所顯現(xiàn)，家具行業(yè)在經(jīng)歷了疫情期間倒閉破產(chǎn)潮后，家居建材零售商龍頭家得寶二季度銷售額同比增長了23%，遠(yuǎn)超機構(gòu)預(yù)期；美國最大家具電商品牌Wayfair二季度收入同比增長83.7%；智能床墊制造商Purple二季度凈收入同比增長60.3%；美國的木材價格自4月增長了超過100%。

楊大巍表示，大量美國民眾因疫情長期在家，產(chǎn)生了對空間進行再裝修的想法，并開始汰換家中的大量家具，家得寶首席財務(wù)官理查德·麥克菲爾在財報發(fā)布時的發(fā)言印證了這一點——消費者們不再為旅行、娛樂、外出吃飯等花銷，而是維修和改進自己的家。

美國的房地產(chǎn)業(yè)除了影響單獨劃分出的“建筑業(yè)”之外，也創(chuàng)造包括租賃收入、房地產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)相關(guān)金融衍生品在內(nèi)的多種生產(chǎn)值。

Stanley表示，在美國的GDP計算方式中有一項“虛擬房租”，居民居住在自己的房子內(nèi)，也會根據(jù)虛擬租金計算房租收入并產(chǎn)生GDP，也就是說，原本租住的群體買房后，計算虛擬房租的基數(shù)也會擴大，從而提振GDP及國民消費信心。

一位了解美國金融市場的社科院專家向記者表示，由于金融衍生品豐富，且體量龐大，因此美國的房地產(chǎn)行業(yè)通常被歸于金融行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)火熱，資本就會自發(fā)向相關(guān)金融衍生品流通，從而起到帶動整個金融市場的作用。

根據(jù)萬得相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年中國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的GDP約為6.96萬億元人民幣，而美國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的GDP為2.62萬億美元，按照2019年的匯率均值，約為中國的2.6倍。

復(fù)蘇與不確定

“最關(guān)鍵就是信心，買了的房子在漲，各個股票賬戶在漲，即使是紙面富貴，也會促使你去買一些原本可能不會想買的東西，促進更多的消費。”楊大巍表示，在美國這樣一個消費大國，只要能夠讓資金通過消費流通，就能像多米諾骨牌，激活大量行業(yè)。

與購房熱潮的邏輯類似，美國的汽車市場也在疫情后顯著回暖，綜合了“房”與“車”的房車更是受到強烈追捧，多位身在美國的人士介紹，目前的房車處于一車難求的狀態(tài)，現(xiàn)在下訂單，明年才能提車，而與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如房車露營產(chǎn)業(yè)，在5-7月三個月的訂單總收入同比增長高達(dá)257%。

居住方式與出行方式，或許能成為新冠疫情中的美國走出低迷的關(guān)鍵詞。

美國總統(tǒng)特朗普在近日的多次演講中提及地產(chǎn)和汽車等行業(yè)的復(fù)蘇可能刺激整體經(jīng)濟的回升，例如，“汽車銷售是制造業(yè)復(fù)蘇的一個關(guān)鍵因素，重新進貨的需要將進一步刺激工廠部門，而且根據(jù)這些數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為，汽車業(yè)在刺激經(jīng)濟復(fù)蘇方面的作用非常大。”

政客身份外，特朗普本人也是大房地產(chǎn)商。

前述社科院專家表示，“汽車引領(lǐng)的工業(yè)制造業(yè)，房地產(chǎn)引領(lǐng)的相關(guān)金融、建筑業(yè)，以這樣兩大支柱行業(yè)由線及面激活美國的總體經(jīng)濟，這樣的可能性存在，而美國經(jīng)濟保持穩(wěn)定，對疫情下遭到重創(chuàng)的全球經(jīng)濟來說，是非常重要的強心丸。對中美關(guān)系緩和也會有積極作用，畢竟雙方是體量最大的國際貿(mào)易伙伴，而貿(mào)易往來是打破經(jīng)濟困局的重要手段。”

當(dāng)然這些預(yù)估都偏樂觀，現(xiàn)實數(shù)據(jù)中，美國經(jīng)濟依然陰霾重重，美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，受疫情導(dǎo)致經(jīng)濟大面積停滯等諸多因素影響，第二季度美國國內(nèi)生產(chǎn)總值按年率計算萎縮31.7%，創(chuàng)美國政府有記錄以來最大降幅。

兩大產(chǎn)業(yè)鏈帶來的崗位也難以迅速補足大量受影響的就業(yè)波動，超過十家大型投行預(yù)測：為美國提供最多就業(yè)崗位的零售銷售行業(yè)仍處于低谷，美國8月失業(yè)率可能下降至10%以下，但仍將處于歷史高位。

另一方面，政府以舉債放水進行經(jīng)濟刺激的可持續(xù)性還存疑慮。9月2日，美國國會預(yù)算辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020財年，美國公眾持有的聯(lián)邦債務(wù)總額與GDP之比將升至98%，為二戰(zhàn)以來的最高水平，且2021財年這一比重將超過100%。

“最大的不確定性在于大選，我認(rèn)為這次大選可能是美國近三十年來最重要的一次，兩者對抗疫情恢復(fù)經(jīng)濟的策略有很大不同。”楊大巍認(rèn)為，目前大選形勢戰(zhàn)況膠著，這也使得美國經(jīng)濟的發(fā)力方向尚不明朗。