經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 無(wú)論是直接或是間接，新冠疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響，生活方式與工作方式的改變、企業(yè)前景的不明朗，正帶來(lái)商辦空置率的逐漸上升與租金價(jià)格的趨勢(shì)性下降。

以一個(gè)未曾從事過(guò)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家身份，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)林采宜在2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上，通過(guò)客觀的數(shù)據(jù)分析及政策導(dǎo)向，與眾多商業(yè)地產(chǎn)大咖一同探討未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛能與生機(jī)。

以下為林采宜部分演講實(shí)錄：

實(shí)際上我沒(méi)有做過(guò)地產(chǎn)，觀察地產(chǎn)就是以外行的眼光來(lái)看待這樣一種現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)跟什么有關(guān)？跟人的生活方式有關(guān)，而商辦寫(xiě)字樓，跟人的工作方式有關(guān)，人類的生活方式和工作方式的改變，會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求產(chǎn)生一個(gè)非常重大的影響。

雖然說(shuō)改變是日積月累的，但是有時(shí)候會(huì)突然來(lái)一個(gè)很巨大的變故，使這種改變?cè)谒查g呈現(xiàn)，在2019年底到2020年初，我們有一個(gè)很小很小的生物，叫“新冠病毒”，這個(gè)病毒用它小小的身軀改變了人類的生活方式和工作方式。

比較顯著的是什么？居家隔離，這件事讓大家發(fā)現(xiàn)，很多時(shí)候我們的聚集是不必要的，很多會(huì)議是可以在線上開(kāi)的，線下商務(wù)會(huì)議減少了很多，線上各種的會(huì)議室增加了很多，這種情況下大家發(fā)現(xiàn)，原來(lái)會(huì)議是這樣開(kāi)的，又省時(shí)又省力。

同時(shí)很多機(jī)構(gòu)裁員，大量中小企業(yè)，從輪流上班居家辦公，到最小配置辦公人員、大部分人居家辦公，終于發(fā)現(xiàn)很多的人不需要上班，甚至很多人是不需要的。我們的工作方式改變了，更多線上工作其實(shí)在效率上并沒(méi)有太大的區(qū)別，線上會(huì)議效果跟線下差別也不大。

其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系的改變并不是起始于這場(chǎng)疫情，從2017年開(kāi)始，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的政策的推出，我們就可以看到北京、上海、深圳、廣州空置率都在上升，這個(gè)空置率的上升意味著什么？用經(jīng)濟(jì)學(xué)的話說(shuō)就是供過(guò)于求。

為什么？跟政府的政策有關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，所以說(shuō)無(wú)論是哪個(gè)城市，所有的政府都鼓勵(lì)你去來(lái)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，在2020年上半年的時(shí)候，北京、上海、深圳、廣州的空置率分別達(dá)到了14、17、16、7，也就是說(shuō)除了廣州以外其他的都是2位數(shù)。這樣的空置率意味著供大于求，其結(jié)果必然是價(jià)格的壓力。

沈陽(yáng)，蘇州，重慶，西安，武漢，天津，長(zhǎng)沙，珠海等10個(gè)城市空置率達(dá)到30%以上，在這樣的環(huán)境下，我取了18個(gè)城市，幾乎沒(méi)有任何一個(gè)城市的租金趨勢(shì)不是往下走的，只有兩個(gè)城市空置率是下降的，一個(gè)是天津，一個(gè)是重慶。

你要管理商辦物業(yè)，你要面對(duì)的就是18個(gè)一線二線城市租金收益率一律下行，無(wú)一例外，所以接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)要調(diào)整一下思路。

現(xiàn)在有個(gè)很熱的話題，就是REITs，這個(gè)月央行剛剛推出一個(gè)公募基金的REITs，大家知道REITs是不動(dòng)產(chǎn)信托，這會(huì)不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一股春風(fēng)，給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)呢？

我們先看看海外，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)組合的主要工具，海外REITs投資收益率始終比無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)高出2%左右。

REITs的基金收入成分里面有一部分是權(quán)益收入，有一部分是管理收入，還有一部分是租金收入，所以REITs的收益率比房屋純粹的租金高一點(diǎn)。

在最近5年，從房地產(chǎn)租金收益的特點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)的租金收益率比海外要低很多很多，海外一線城市的租金收益率平均水平是3.5%-5%，國(guó)內(nèi)一線城市租金收益率我做過(guò)一些估算，基本上是2%以下，在更大一些的范圍內(nèi)，中國(guó)一二線明星城市的租金收益率是1.5%-2.5%，比無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率還低。

這個(gè)是住宅這一塊，那么商業(yè)地產(chǎn)這一塊，各地的差距非常大，但目前有一個(gè)共同的趨勢(shì)，就是下跌。

在這樣的環(huán)境下面，我們?cè)趺纯催@個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資呢？中國(guó)的商業(yè)REITs，未來(lái)前景怎么樣？

最近推出了一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs，為什么是基礎(chǔ)設(shè)施？因?yàn)橹袊?guó)政府在改革開(kāi)放40年最大的成就就體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)，修路架橋，現(xiàn)在修互聯(lián)網(wǎng)高速公路、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，這都是新型的基礎(chǔ)建設(shè)，新基建，但是商業(yè)地產(chǎn)是不是也能受益？我覺(jué)得這個(gè)里面就有兩個(gè)因素。

一個(gè)就是稅收，海外REITs能夠在市場(chǎng)上與其他的投資品相比較有競(jìng)爭(zhēng)力，很重要的因素就是免稅，在稅收上面是有優(yōu)惠的，這種稅收優(yōu)惠使投資收益率相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)高一些，美國(guó)過(guò)去3年基礎(chǔ)建設(shè)的REITs收益率非常高，達(dá)到2位數(shù)，為什么？底層資產(chǎn)全投了互聯(lián)網(wǎng)，這就是IT產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展給他帶來(lái)的迅速增長(zhǎng)的收益。

但是在國(guó)內(nèi)目前我們做的固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)品這一塊還沒(méi)有公司型的，因?yàn)闆](méi)有公司型的，這個(gè)基金就沒(méi)有后續(xù)不斷融資的便利，在運(yùn)作上受到很多的制衡，公司型的半股半債，權(quán)益類收益相當(dāng)于股票收益，還有一塊就是租金或者是其他的投資收益，而我們現(xiàn)在是完全契約型的，很難帶來(lái)高收益和可持續(xù)的增長(zhǎng)。

所以目前來(lái)說(shuō)，我們中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)能不能在REITs這個(gè)春風(fēng)下迎來(lái)新的生機(jī)？一個(gè)是稅收政策有沒(méi)有可能出臺(tái)優(yōu)惠的稅收政策；第二是公司型REITs在法律地位上能不能建立；第三個(gè)有沒(méi)有養(yǎng)老金、保險(xiǎn)基金等長(zhǎng)期基金進(jìn)來(lái)，長(zhǎng)期基金會(huì)不會(huì)進(jìn)入這些投資領(lǐng)域？又要取決于他在稅收遞延方面的各種政策。

因此，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITs能不能落地，主要取決于后續(xù)的政策環(huán)境和法律環(huán)境。