對于商業(yè)地產(chǎn)來說，疫情是黑天鵝？還是催化劑？在線下與線上共融時(shí)代，服務(wù)價(jià)值發(fā)生了哪些劇變？如何做出中長遠(yuǎn)規(guī)劃？成為在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的“2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會”上，與會嘉賓熱議的話題。

論壇嘉賓分別是：

中央美術(shù)學(xué)院博士、設(shè)計(jì)師，察哈爾學(xué)會喜馬拉雅研究中心副主任 薛江 先生

漢博商業(yè)執(zhí)行副總裁 李亞明 先生

艾克商務(wù)中心首席執(zhí)行官 陳嘉彥 先生

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理 吳允燊 先生

薛江：5G的時(shí)代  告別朦朧的幻想

從2019年開始進(jìn)入了5G的時(shí)代，這個(gè)5G進(jìn)入以后，大家還處于一個(gè)朦朧的狀態(tài)，5G到底是什么東西？還是在幻想，在很浪漫的想這個(gè)東西將來能帶給我們什么東西？

2020年是5G的元年，無論是信息技術(shù)和基礎(chǔ)的設(shè)施，2020年都是在不斷的推進(jìn)，2020年將使5G形成重要代際的元年。

有一個(gè)知名的學(xué)者是麥克盧漢，他說新技術(shù)對社會的變遷從來不是一個(gè)沒有目的的變革，一個(gè)新的代際的發(fā)展一定有創(chuàng)新，里面有生產(chǎn)的方式，生活的方式和思考方式都會發(fā)生變化。

到了5G時(shí)代，5G是萬物互聯(lián)的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代是人與物相連，物與物相連，人與人相連，整個(gè)世界是一個(gè)四維立體的空間，而不是像原來的4個(gè)代際是扁平化的，5G出現(xiàn)對我們有一個(gè)巨大的改變。

我們的設(shè)計(jì)已經(jīng)在發(fā)生變化了，包括我們中央美術(shù)學(xué)院對設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行重新的定義，原來的設(shè)計(jì)我們叫固態(tài)式的設(shè)計(jì)就是針對工業(yè)設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，今天我們的設(shè)計(jì)叫系統(tǒng)設(shè)計(jì)，是社會上下語境的銜接者，所以今天的萬物，萬事離不開設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)是里面的核心的東西。

1）我們發(fā)現(xiàn)移動通信技術(shù)的迭代與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合，不斷的對產(chǎn)業(yè)，社會人本身造成了改變。

2）從1G-4G通信技術(shù)發(fā)展歷程，5G不只是為我們帶來很多更方便、更強(qiáng)大的應(yīng)用，而是同時(shí)必然會系統(tǒng)性地重塑我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和日常生活，更會帶來前所未有的新事物。

3）只有時(shí)刻的把握新技術(shù)，新媒介對社會生活系統(tǒng)性的變革，才有可能變被動為主動，擺脫技術(shù)應(yīng)用帶來的恐慌和焦慮，讓原本作為人類延伸的技術(shù)媒介為解放人的潛力服務(wù)而不是朝著人類截肢的方向發(fā)展。

總而言之，系統(tǒng)性的對待新科技，可以使我們免于盲目的處在科技漩渦當(dāng)中失去方向，商業(yè)地產(chǎn)也是這樣，如何在每一個(gè)環(huán)節(jié)，理性地看待新科技帶來的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)的人本為核、服務(wù)王道的原則，才能煥發(fā)出新的生命力。

李亞明：商業(yè)地產(chǎn)的春天，或許不會太遠(yuǎn)

今年比我們商業(yè)慘的還有很多，民宿，酒店，旅游，大家也都知道電影院在購物中心里面也是上個(gè)月才剛剛陸續(xù)開始，包括線下的兒童教育培訓(xùn)等等。

商業(yè)這一塊的品牌端，不管是傳統(tǒng)的零售餐飲，娛樂，生活服務(wù)配套，包括兒童，這些品牌商來說，這一輪會有一部分的短期的收縮，也就是原來可能往3-4線開店的計(jì)劃撤回，即使現(xiàn)在北上廣深還有一些省會城市有一些，比如說開了10個(gè)或者是100個(gè)店也是優(yōu)中選優(yōu)，不好的坪效排后面的也是要及時(shí)止損和關(guān)掉。

我們是運(yùn)營管理商，在疫情發(fā)生之后，我們需要面對就是怎么樣穩(wěn)定市場？穩(wěn)定大家的預(yù)期，穩(wěn)經(jīng)營，基本上就是這幾個(gè)穩(wěn)，要解決安全的問題。

實(shí)際上這一次的變化給我們所有的行業(yè)都帶來了沖擊，一個(gè)是健康安全的保護(hù)意識，第二個(gè)對所有的硬件，包括一些軟件帶來了一些安全消殺防疫的工作，原來在財(cái)務(wù)投資體系里面沒有這個(gè)費(fèi)用，可能如果說這一次突然有了這種防疫消殺產(chǎn)品的購買，原來就沒有這部分的預(yù)算，以后這部分的預(yù)算作為長期的被保留了。

外資港資他們管理的商場，還是一如既往的管的非常不錯(cuò)的，但是我們國內(nèi)的一些開發(fā)商或者是一些商管，可能現(xiàn)在就有一些管理級別的放松，或者是一些消殺防護(hù)不及時(shí)、不到位，這個(gè)要向國際大公司和外資多學(xué)習(xí)。

我們老談硬件，但是做運(yùn)營的服務(wù)，和國外先進(jìn)的包括日本的服務(wù)，還有不小的差距。如果有一天中國的服務(wù)作為國際的標(biāo)準(zhǔn)，能夠向國外輸出的時(shí)候，那可能是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)春天。

后疫情時(shí)代的大數(shù)據(jù)：黃沙吹盡始見金

疫情之后第三方的終端運(yùn)用、遠(yuǎn)程服務(wù)，所有的商場，所有的運(yùn)營，比如說自己管理的商場全部都是開了抖音，包括一些微信小程序品牌商有系統(tǒng)，來去彌補(bǔ)一部分線下消費(fèi)的流失，實(shí)際上跟正常的線下的消費(fèi)比起來，能達(dá)到線下的一些25%-30%，也做了一些很好的補(bǔ)充，否則就是0。

互聯(lián)網(wǎng)科技是其中一個(gè)走向，漢博商業(yè)這么多年我們是運(yùn)管方，甲方拿地的時(shí)候，從可研設(shè)計(jì)規(guī)劃工程機(jī)電，后期的物業(yè)管理和評估資產(chǎn)板塊我們是打通的，科技是無處不在的。

在過去的二十年中，其實(shí)在這么多年沒有互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用的時(shí)候，所謂的大數(shù)據(jù)以及人物畫像，精準(zhǔn)營銷這個(gè)詞之前，實(shí)際上這些事情我們天天也在做，只不過速度，效率，涉獵的領(lǐng)域不像互聯(lián)網(wǎng)那么快捷和便捷。

而現(xiàn)在，幾乎成了日課。我們天天是通過跟科技公司開發(fā)的一些大數(shù)據(jù)軟件，因?yàn)槲覀儽旧碜錾坦芏贾溃筮吇旧嫌?大塊，一個(gè)是ERP，一個(gè)是CRM，一個(gè)是會員系統(tǒng)，一個(gè)是大數(shù)據(jù)分析，基本上是這4大塊。

數(shù)據(jù)和我們平常原來采用的無非是要解決3個(gè)問題，跟購物中心和商業(yè)要解決3個(gè)問題，作為商業(yè)的一個(gè)管理的核心指標(biāo)。

1）場。

2）人。

3）貨。

第一，商業(yè)生態(tài)模型搭建。一個(gè)10萬平米購物中心，有幾百個(gè)品牌在里面，有零售，餐飲，鞋包，服飾等等，需要關(guān)注營收貢獻(xiàn)率以及帶動流量的表現(xiàn)。在一定時(shí)間內(nèi)，好的保留，末尾就需要淘汰。很多女孩子逛街都有一個(gè)時(shí)尚度需求，商場內(nèi)老是固定品牌，就不吸引人了。

第二，商品屬性的分析。實(shí)際上，是一個(gè)商品組合的問題。我們可以通過科技手段的應(yīng)用在商場內(nèi)分析所有消費(fèi)者的行為路線。比如，消費(fèi)者出了優(yōu)衣庫的門去了下一個(gè)店是哪個(gè)店？從那個(gè)門去了哪個(gè)門？停留的時(shí)間是多長？買了什么東西？線上和線下消費(fèi)數(shù)據(jù)是怎樣分配。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)需要把這些數(shù)據(jù)的分析提供給招商部門，讓他們更精準(zhǔn)地去迎合消費(fèi)者做品牌的組合和替換。

第三，消費(fèi)人群的流變。很多被動做社區(qū)型商業(yè)的項(xiàng)目，需要面臨的一個(gè)問題就是，社區(qū)人口隨著時(shí)間歲數(shù)越大，其需求也會變化。搬進(jìn)時(shí)小區(qū)的人都是30多歲的中產(chǎn)，10年以后是40多歲了，人群發(fā)生改變，實(shí)際上需求也會發(fā)生改變。通過數(shù)據(jù)的手段，我們可以給人群做最新的行為、消費(fèi)偏好等消費(fèi)畫像，根據(jù)不同的特點(diǎn)和發(fā)展演變，及時(shí)地指導(dǎo)商場、店家變換相應(yīng)不同的品牌與產(chǎn)品。這也是數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要關(guān)注的一個(gè)方面。

在后疫情時(shí)代，無疑更為精準(zhǔn)的定位與服務(wù)，是商業(yè)機(jī)構(gòu)努力的方向。

陳嘉彥：在大數(shù)據(jù)與人之間  不可偏頗

在疫情一開始的前兩個(gè)月，我們著重于導(dǎo)流新的客戶，但是過了2個(gè)月之后，突然間就已經(jīng)了解到，其實(shí)我們最主要要做的方面，就是要把我們的產(chǎn)品組合，和我們的內(nèi)部和產(chǎn)品發(fā)展的部門搞好，自身有序，才能保障服務(wù)有序。

怎么對應(yīng)這個(gè)市場呢？內(nèi)部也是要有靈活性，我們要推動員工，在不同的城市和不同的市場，要更加了解他們當(dāng)?shù)氐男枨蠡蛘呤鞘袌鲎兓臓顩r。

在每個(gè)城市看到的情況完全不一樣，北京，上海，新加坡，馬來西亞他們的情況每個(gè)周、每個(gè)月都有變化，所以從服務(wù)的角度來說，要第一時(shí)間知道屬地客戶面臨的情形，有什么不同。

所以大數(shù)據(jù)方面就是起了最大的作用，APP成為一個(gè)重要的平臺。辦公空間可以通過APP獲得客戶的數(shù)據(jù)，可以看到他們自己的公司的不同的變化，多少人在家？多少人在公司？會議需求的密度？

大數(shù)據(jù)是一個(gè)關(guān)鍵的工具，但是我們還不能忽視了人的作用，在互動中人的因素更為關(guān)鍵。

疫情推動的科技發(fā)展，超過了前這10年。科技最終的用處是要解決一個(gè)問題，APP其實(shí)功用不只是為了產(chǎn)生一些服務(wù)的快捷，其實(shí)更重要的就是可以讓我們從一個(gè)服務(wù)的角度接觸的人更加多，接觸的了解也更加多，怎么把我們的客戶的了解產(chǎn)生的更深？怎么強(qiáng)化我們跟客戶的關(guān)系，這方面肯定是我們現(xiàn)在要推動的。

吳允燊：風(fēng)物長宜放眼量

供需不平衡，是當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的一個(gè)非常大的困擾。現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的狀況是1棟300米高的辦公樓，處于最上面的樓層租賃需求較低，黃浦江周圍最大的空置率就是那些頂上的樓層。這是我們了解到的市場狀況，且與未來趨勢相關(guān)。

這次疫情多長時(shí)間會離開我們？行業(yè)同仁都開始有比較深刻的判斷，我們認(rèn)為疫情在短期內(nèi)迅速消失的可能性不大。那么面對這個(gè)問題我們應(yīng)該怎么解決？我們上下游的合作伙伴又該做出什么樣的變革來應(yīng)對這一挑戰(zhàn)？

最近有一個(gè)非常有意思的業(yè)主來找我們，他是第一個(gè)向我們提出這個(gè)問題的業(yè)主方，我也非常欣喜他能向我們提出這個(gè)問題——他說仲量聯(lián)行在過去兩年做了很多房地產(chǎn)科技方面的舉措，或者說是投入，他問我們可不可以分享一下房地產(chǎn)科技怎么幫助我們的客戶重塑后疫情時(shí)代的辦公模式？這個(gè)問題是由業(yè)主主動提出來，而不是企業(yè)租戶，這說明業(yè)主們已經(jīng)知道單純地提供更多的免租期是不可行的，租戶的服務(wù)才是未來在我們這么大的供應(yīng)量以及辦公樓企業(yè)變革的背景下，非常重要的一個(gè)角色。

仲量聯(lián)行是一家世界500強(qiáng)企業(yè)，位列前200名，我的上一代，上一代的上一代也曾經(jīng)歷過非常多的危機(jī)，但不得不說，這一次是我二十幾年工齡中遇到過最大的危機(jī)，那我們應(yīng)該去怎樣應(yīng)對這樣的變化？

因?yàn)槲覀冏约汗芪飿I(yè)，管設(shè)施設(shè)備，辦公室也是我們自己管理的，所以我們具備足夠的條件，可以迅速恢復(fù)到辦公正常的狀態(tài)。

每一次當(dāng)我們經(jīng)歷一個(gè)非常大的危機(jī)的時(shí)候，兩件事情非常重要，一個(gè)是銷售對于上下游資源的敏銳判斷，與意向企業(yè)的談判，這個(gè)是非常重要的事情；第二個(gè)是讓辦公樓的客戶，隨時(shí)能找到我們的服務(wù)人員，換句話說就是我們要提供貼身的服務(wù)，因?yàn)榭蛻襞c我們一樣，同樣面對著危機(jī)，他們需要非常多的幫助和有效的解決方案。對于一些客戶而言，沒有辦法等到2021年得到解決方案，他們需要在1-2個(gè)月內(nèi)做出快速且正確的應(yīng)對。

第三季度的時(shí)候，我們開始要想更長遠(yuǎn)的變化，所以我們提出了一個(gè)重新考量，重新投資，重新設(shè)計(jì)，重新專注等等的重新思考，包括了非常多自己業(yè)務(wù)方面的重新組合，服務(wù)的一些創(chuàng)新，當(dāng)然這個(gè)過程還要持續(xù)一段時(shí)間。我們許多客戶也開始思考，在新常態(tài)下服務(wù)和架構(gòu)會有什么改變？重新組合，是我們與客戶在共同嘗試做得一件事情。

后疫情時(shí)代最重要環(huán)節(jié)：科技跟傳統(tǒng)行業(yè)的融合

后疫情時(shí)代的企業(yè)戰(zhàn)略是什么？我們也在不斷問自己這個(gè)問題，我們要解決什么問題，來應(yīng)對疫情帶來的新常態(tài)變化？慶幸的是，我們仲量聯(lián)行相對算走在行業(yè)的前端，兩年前我們就已經(jīng)非常努力地在從事房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的發(fā)展。

科技與傳統(tǒng)行業(yè)的融合在后疫情時(shí)代，必定是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

疫情中，一個(gè)事實(shí)擺在所有人面前，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)非常的落后，在房地產(chǎn)科技上面，或者是在科技的融合上面是非常落后。非常傳統(tǒng)的餐飲或者是零售業(yè)都超越了商業(yè)房地產(chǎn)的領(lǐng)域在科技的運(yùn)用方面，可以看到很多的餐廳，包括他們供應(yīng)鏈的管理，他們客戶的消費(fèi)管理等都已經(jīng)數(shù)據(jù)化了，但是你看一下房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面，數(shù)據(jù)化以及科技化的進(jìn)程還是非常緩慢，未來后疫情的創(chuàng)新突破，房地產(chǎn)科技是我們重中之重。

隨著新冠疫情得到有效控制，上海房地產(chǎn)市場需求面逐步改善。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊表示：“隨著國內(nèi)商業(yè)活動基本恢復(fù)常態(tài)，企業(yè)對于租賃決策的信心有所加強(qiáng)，這使得我們看到三季度上海多行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求顯著回升。”