經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入怎么樣的時(shí)代？自“三條紅線(xiàn)”管理規(guī)則靴子落地，融資全面縮緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)將如何發(fā)展，各家都在積極探尋。

2020年11月1日，成立兩周年的藍(lán)綠雙城舉辦了第二屆共建者大會(huì)。會(huì)后，藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南等管理層在媒體懇談會(huì)上給出了一個(gè)新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的行業(yè)研判。

曹舟南表示，三條紅線(xiàn)帶來(lái)的最大影響，就是房地產(chǎn)行業(yè)將徹底脫離金融紅利時(shí)期，他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)可以劃分為三個(gè)階段，自90年代開(kāi)始，前20年是土地紅利期，這一時(shí)期的產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)粗糙，房子不好，但依然供不應(yīng)求。

到了2010年，房地產(chǎn)行業(yè)盈利主要依靠金融紅利，曹舟南舉例，“很多人問(wèn)我，項(xiàng)目明明是虧的，為什么有公司死活要拿，因?yàn)樗枰氖且?guī)模。房企圍繞土地籌備規(guī)模、銷(xiāo)售規(guī)模、銷(xiāo)售收入結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模進(jìn)行比拼和競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入頭部白名單以后，發(fā)債、融資、貸款可以得到支持，而且成本比較低。但金融紅利帶來(lái)的最大問(wèn)題就是高周轉(zhuǎn)，房產(chǎn)是產(chǎn)品，品質(zhì)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的保障是需要物理時(shí)間的，如果沒(méi)有時(shí)間，質(zhì)量通病顯然解決不了。”

三條紅線(xiàn)的落地，將扭轉(zhuǎn)這一局面，曹舟南認(rèn)為，“在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)是‘怪獸’，到底創(chuàng)造什么價(jià)值，創(chuàng)造多少價(jià)值？醫(yī)生、老師、科學(xué)家，他們有很高的技術(shù)含量，房地產(chǎn)行業(yè)，文化、學(xué)歷、素質(zhì)都更高？憑什么一個(gè)項(xiàng)目公司老總拿100多萬(wàn)、200多萬(wàn)？我非常支持中央調(diào)控，帶領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入管理紅利、向精益化管理要效益的時(shí)代。”

此前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也在媒體交流會(huì)上表達(dá)過(guò)類(lèi)似觀點(diǎn)，郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在招拍掛之后進(jìn)入金融紅利階段，而三條紅線(xiàn)開(kāi)始就是管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)占比越來(lái)越高是不對(duì)的，金融資源過(guò)多被房地產(chǎn)占用不是好事情。

進(jìn)入管理紅利時(shí)代，開(kāi)發(fā)商們會(huì)如何發(fā)展？

曹舟南認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)的分化會(huì)愈發(fā)顯著，行業(yè)的前20或是30，將持續(xù)提升行業(yè)集中度，形成寡頭化，而中小型房企將不得不走向轉(zhuǎn)型，“美國(guó)有成熟、龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商是7家，而中國(guó)有7萬(wàn)多家，這是不可持續(xù)的”。

做出這樣的市場(chǎng)研判后，曹舟南及其掌舵的藍(lán)綠雙城認(rèn)為，想要在復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)中彎道超車(chē)，“共建”或許是一條出路。

藍(lán)綠雙城的共建，目前覆蓋五個(gè)層面：與投資人、資本共建，解決資金問(wèn)題；與產(chǎn)業(yè)共建，實(shí)現(xiàn)科技產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化和城鄉(xiāng)一體化；與供方共建，與專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的頭部企業(yè)合作打造專(zhuān)業(yè)共同體；與具有專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)和投資能力的同行開(kāi)展共建；與客戶(hù)共建，業(yè)主可以通過(guò)投資、銷(xiāo)售成為藍(lán)綠雙城的“事業(yè)合伙人”。

從藍(lán)綠雙城成立兩年的成績(jī)看，其共建的合作伙伴中包括光大、五礦、中鐵、中交、國(guó)開(kāi)金融、平安不動(dòng)產(chǎn)、云南投資、山東高速、山東鐵投、杭州地鐵、南京地鐵、浙商資產(chǎn)、愛(ài)達(dá)集團(tuán)等。

據(jù)曹舟南介紹，“共建”模式也引起了行業(yè)其他企業(yè)的關(guān)注，萬(wàn)科、中南建設(shè)、德信等許多房企負(fù)責(zé)人都出席了第二屆共建者大會(huì)。

藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人余海濤表示，目前，藍(lán)綠雙城落地63個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)40個(gè)城市和地區(qū)，各類(lèi)土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，可售貨值超過(guò)1000億元，2020年能夠?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)約70億元。

同時(shí)，余海濤表示，2021年藍(lán)綠雙城計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)破百以及銷(xiāo)售額破百億或二百億的目標(biāo)。