張雅楠/文 長(zhǎng)租公寓爆雷不是一個(gè)新話題了，從2019年開(kāi)始，這個(gè)行業(yè)里便有公司不斷從風(fēng)口墜落。

長(zhǎng)租公寓的模式之困也不是一個(gè)新話題，從2017年開(kāi)始，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)改造一切傳統(tǒng)行業(yè)的宏愿巧遇租售并舉的政策窗口期，滾燙的資本迅速改變著行業(yè)生態(tài)，房地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)跑馬圈地，不計(jì)成本地做大規(guī)模成為不二法門；房東、租客身處其中，各有歡喜憂愁。

有意思的是，作為一個(gè)典型的長(zhǎng)周期行業(yè)，長(zhǎng)租公寓的熱鬧只持續(xù)了兩三年便風(fēng)光不再。

究其原因，不外乎一點(diǎn)，二房東模式?jīng)]有建立起正向的價(jià)差：一方面，運(yùn)營(yíng)本身并沒(méi)有創(chuàng)造出應(yīng)有的價(jià)值；另一方面，沒(méi)有匹配的資本能力。

從運(yùn)營(yíng)能力看，和很多黑中介或小業(yè)主不同，長(zhǎng)租公寓不會(huì)隨意驅(qū)趕租客，這貌似一個(gè)很大的進(jìn)步，但其實(shí)是最低等級(jí)的安全感輸出，本不應(yīng)該為此沾沾自喜；相對(duì)高級(jí)一點(diǎn)的服務(wù)就屬定期保潔了，除此之外的運(yùn)營(yíng)升級(jí)其實(shí)乏善可陳，但將這些服務(wù)打包起來(lái)，租戶要付出相當(dāng)于一個(gè)月租金的服務(wù)費(fèi)，并且沒(méi)有選擇權(quán)。

而其他承諾，比如置換同品牌其他房源，會(huì)有著數(shù)不清的細(xì)碎條款準(zhǔn)備扣掉租客的錢；電子密碼鎖等高科技家居裝備，在疫情期間會(huì)成為威脅租戶的工具；而為了提前收回租金，隱瞞知情權(quán)讓租戶簽下租金貸的不在少數(shù)；更何況一旦爆雷，長(zhǎng)租公寓服務(wù)商跑路，留下無(wú)辜的房東和租客針?shù)h相對(duì)。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)真正依靠服務(wù)升級(jí)創(chuàng)造的價(jià)值非常有限，更多的還是裹挾著資本吃著賣方市場(chǎng)的老本，誤把行情當(dāng)能力。

從資本環(huán)境看，前文提到，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)，雖然做的也是房地產(chǎn)生意，但不同于住宅開(kāi)發(fā)，也不同于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，在成熟的市場(chǎng)中，它就是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類行業(yè)，要通過(guò)扎扎實(shí)實(shí)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)租金和資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定提升，給投資者帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)，當(dāng)然，和它匹配的也需要是長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金，因此，公寓類資產(chǎn)是REITs市場(chǎng)中非常重要的資產(chǎn)，這和國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)燒錢迅速做大規(guī)模的方式完全不同。

沒(méi)有和產(chǎn)業(yè)屬性相匹配的資本，卻依然選擇盲目擴(kuò)張，不惜“高進(jìn)”搶房源、“低出”搶客源，膨脹為巨大的隱形病患，如履薄冰地運(yùn)行著，一旦市場(chǎng)發(fā)生風(fēng)吹草動(dòng)，隨時(shí)需要有人付出代價(jià)，可惜的是，這種代價(jià)往往交由房東和租客承擔(dān)。

例如，今年多個(gè)知名品牌的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都向房東提出了降房租的要求，如果房東拒絕，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)便會(huì)提出違約，但長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)付出的違約金遠(yuǎn)小于房東需要賠償?shù)难b修費(fèi)用和家具費(fèi)用；更不必說(shuō)長(zhǎng)租公寓爆雷后，交著房租無(wú)家可歸的租客了。

規(guī)則的制定是為了保障大家的權(quán)利，它應(yīng)該是一個(gè)行業(yè)生存的下限，但很多長(zhǎng)租公寓的表現(xiàn)是，貼著下限游走，很難想象這樣的企業(yè)能夠走得健康而長(zhǎng)遠(yuǎn)。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)的不斷爆雷實(shí)際上也是一聲聲警鐘，這個(gè)行業(yè)需要踏踏實(shí)實(shí)的運(yùn)營(yíng)，服務(wù)好客群、積累穩(wěn)定的收入現(xiàn)金流，以此為基礎(chǔ)擴(kuò)充資金、擴(kuò)展業(yè)務(wù)，那些試圖一口吃成胖子的，市場(chǎng)已經(jīng)給出了結(jié)果。