經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 12月18日，住建部總結(jié)了地方加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目審批、存量資源整合利用和改造資金政府與居民、社會力量合理共擔共3個方面的探索經(jīng)驗，形成第一批《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單》。

例如，為了解決改造資金難題，河北省、山東聊城、內(nèi)蒙古、浙江紹興四省市要求，所有住宅用地、商服用地的土地出讓收入，先提取1.5%作為老舊小區(qū)改造專項資金，剩余部分再按規(guī)定進行分成；

四川省、山東省推出“4+N”改造方式，允許一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)等打通，統(tǒng)籌改造；或跨片區(qū)組合，擬改造的老舊小區(qū)可與其不相鄰的改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)資金平衡等。

加快審批

在加快改造項目審批方面，山東、浙江、甘肅、湖南四個省份在四個方面進行突破，主要是聯(lián)合審查改造方案、簡化立項用地規(guī)劃許可審批、精簡工程建設(shè)許可和施工許可、實行聯(lián)合竣工驗收。

例如，浙江、甘肅對不涉及土地權(quán)屬變化，或不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的項目，已無需辦理用地規(guī)劃許可。對納入年度計劃的舊改項目，可將項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計及概算可合并審批。

此外，山東、浙江、甘肅、湖南四省，不增加建筑面積（含加裝電梯等）、不改變建筑結(jié)構(gòu)的舊改項目，無需辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；不涉及權(quán)屬登記、變更，無高空作業(yè)、重物吊裝、基坑深挖等高風險施工，建筑面積在300平方米以內(nèi)的新建項目可不辦理施工許可證等。如果涉及新增建設(shè)項目、改建和擴建等增加建筑面積、改變建筑功能和結(jié)構(gòu)，也可以合并辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可。

整合存量資源

存量資源的整合利用涉及多部門，需協(xié)調(diào)多方利益，一直是老舊小區(qū)改造的重點難題。

遼寧、福建、南京、濟寧四個省市已允許在老舊小區(qū)改造過程中，整合利用公有住房、社區(qū)辦公用房、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等存量房屋資源，用于改建公共服務(wù)設(shè)施和便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施。還鼓勵機關(guān)事業(yè)單位、國企將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉(zhuǎn)、移交使用權(quán)等方式交由街道（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)統(tǒng)籌，給予舊改參與方更多自主權(quán)。

對于老舊小區(qū)內(nèi)的空地、荒地、拆除違建騰空土地及小區(qū)周邊存量土地，遼寧、福建、南京、濟寧四個省市已允許將其用于建設(shè)各類配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增加公共活動空間，適度放松用地性質(zhì)、建筑高度和建筑容量、建筑密度、容積率等管控，

老舊小區(qū)中的“邊角地”“夾心地”“插花地”以及非居住低效用地，符合劃撥條件的，可以劃撥方式供地；涉及經(jīng)營性用途的，按協(xié)議方式補辦出讓；企事業(yè)單位中的閑置低效劃撥用地，按程序調(diào)增容積率、改變土地用途后建設(shè)公共配套設(shè)施；對面積小于3畝、無法單體規(guī)劃、需整合建設(shè)片區(qū)配套經(jīng)營性設(shè)施的零星地塊，可以協(xié)議方式出讓。

資金難題

改造資金誰來出，住建部多次強調(diào)要探索政府與居民、社會力量合理共擔機制。宜昌、合肥在完善資金分攤規(guī)則上的解決方案是：小區(qū)范圍內(nèi)，公共部分的改造費用由政府、管線單位、原產(chǎn)權(quán)單位、居民等共同出資；建筑物本體的改造費用以居民出資為主，財政分類以獎代補10%或20%；涉及養(yǎng)老、托育、助餐等社區(qū)服務(wù)設(shè)施改造，鼓勵社會資本參與，財政對符合條件的項目按工程建設(shè)費用的20%實施以獎代補。

長沙、寧波、青島居民可提取住房公積金，用于老舊小區(qū)改造項和加裝電梯。

河北省、山東聊城、內(nèi)蒙古、浙江紹興四省市省級、市縣財政分別安排投資補助、項目資本金注入、貸款貼息、一般公共預(yù)算、政府型資金、政府債券等，加大政府支持力度。地方政府一般債券和專項債券重點向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造傾斜。

值得注意的是，河北省、山東聊城、內(nèi)蒙古、浙江紹興四省市還允許：所有住宅用地、商服用地的土地出讓收入，先提取1.5%作為老舊小區(qū)改造專項資金，剩余部分再按規(guī)定進行分成。此外，還可提取國有住房出售收入存量資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

為吸引市場力量參與，四川省、山東省推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，引導社會資本參與改造。

此外，四川省、山東省推出老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域“4+N”改造方式。

一是大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式。可把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等項目統(tǒng)籌搭配。

二是跨片區(qū)組合平衡模式。將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設(shè)或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)資金平衡。

三是小區(qū)內(nèi)自求平衡模式。在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴建用于公共服務(wù)的經(jīng)營性設(shè)施，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

四是政府引導的多元化投入改造模式。對于市、縣有能力保障的老舊小區(qū)改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區(qū)資金整合、專營單位和原產(chǎn)權(quán)單位出資等渠道，統(tǒng)籌政策資源，籌集改造資金。