經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 黃一帆 來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的信息顯示，12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)王蒙徽作工作報(bào)告。

在部署2021年的重點(diǎn)工作時(shí)，王蒙徽指出，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

在近日由國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室聯(lián)合指導(dǎo)支持，中國(guó)房地產(chǎn)金融年會(huì)組委會(huì)主辦的“2020中國(guó)房地產(chǎn)金融年會(huì)”上，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平談及目前房地產(chǎn)政策時(shí)表示，當(dāng)前總體的形勢(shì)來(lái)看房地產(chǎn)融資的政策趨向于收緊。

他表示，“從需求端到供給端從各個(gè)融資渠道風(fēng)向收緊到總量上來(lái)加以把控，它的重點(diǎn)是很明確的，就是要控制房企有息負(fù)債的增速。”與此同時(shí)，連平觀察到，銀行借款、債券、非標(biāo)等融資渠道是不同程度在收窄，這樣房企現(xiàn)金流就不得不更多來(lái)依賴銷售的回款。

連平分析稱，2021年底“三道紅線”隱含的要求，發(fā)債房企有息負(fù)債增速不能超過(guò)6.9%，有可能會(huì)實(shí)現(xiàn)。

他認(rèn)為，2021年還要重點(diǎn)關(guān)注境內(nèi)外信用債到期償還壓力。與此同時(shí)，在控制房地產(chǎn)行業(yè)整體有息負(fù)債規(guī)模同時(shí)，他提醒，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也不可忽視。

連平判斷，部分房企信托融資，發(fā)債融資占比比較高，面臨監(jiān)管壓力就會(huì)更大一些。同時(shí)，滿足三道紅線監(jiān)管要求所需時(shí)間也可能會(huì)更長(zhǎng)一些。“在2021年確實(shí)還是不能排除出現(xiàn)第三種情況，兩者增速同時(shí)回落這種可能性會(huì)比較大一些。”

從整體上看，連平表示，其總體想法還是需要平衡好房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)和這個(gè)行業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行。“在最近中央一系列相關(guān)穩(wěn)健和重要的會(huì)議中間再次明確了房地產(chǎn)行業(yè)要保持一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展，所以我們需要平衡好風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)健運(yùn)行這兩個(gè)方面。”

為此連平提出五點(diǎn)建議：

第一，從總量上而言有息負(fù)債增速應(yīng)該與銷售回款增速保持一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡。要爭(zhēng)取銷售回款增速回升產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以來(lái)基本彌補(bǔ)有息負(fù)債增速的回落，盡量避免第三種情形的出現(xiàn)。

第二，從有息負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，對(duì)非標(biāo)、發(fā)債、銀行借款還是應(yīng)該采取逐步緩解的策略。建議逐步分階段來(lái)實(shí)施三道紅線監(jiān)管要求，并根據(jù)房企從拿地到房屋驗(yàn)收等整個(gè)行業(yè)周期的平均時(shí)長(zhǎng)，甚至兩三年緩沖期。

第三，提高房企股權(quán)融資占比，豐富多元化融資渠道。連平建議，在當(dāng)下嚴(yán)控有息負(fù)債增速背景下可以考慮提高房企股權(quán)融資比例。比如合作開(kāi)發(fā)，分拆物業(yè)上市、債轉(zhuǎn)股、引入戰(zhàn)略投資者，甚至可以考慮恢復(fù)受理和重啟A股上市規(guī)模，房企股本再融資，以及拉同港股，以及A股房企在降杠桿措施方面的公平性。以此來(lái)優(yōu)化房企融資的結(jié)構(gòu)。此外，可以在房企股權(quán)融資這個(gè)方面給予政策優(yōu)惠以及推動(dòng)。

第四，高度關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，建立因地制宜的動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)體系。根據(jù)不同地區(qū)尤其是一些重要的地區(qū)如一線和重要二線城市，以及整體三線和四線城市這些方面不同風(fēng)險(xiǎn)特征來(lái)建立監(jiān)測(cè)體系。

第五，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，例如對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供較多融資的機(jī)構(gòu)如像信托、三方財(cái)富等等。