經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 臨近歲末，雅居樂(lè)為旗下的七個(gè)項(xiàng)目找到買(mǎi)家。三天時(shí)間里，平安憑借旗下三個(gè)間接非全資附屬公司，拿下了這個(gè)土地總面積176.03萬(wàn)平方米的資產(chǎn)包。

12月24日晚間，雅居樂(lè)一紙公告，宣布了與平安旗下深圳安創(chuàng)投資管理有限公司、桐鄉(xiāng)市安豪投資管理有限公司、深圳市盛鈞投資管理有限公司訂立有關(guān)合作文據(jù)的消息。

三家投資管理公司股權(quán)架構(gòu)清一色是平安不動(dòng)產(chǎn)持股49%，深圳平安創(chuàng)科投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳平安創(chuàng)投”）持股51%。而深圳平安創(chuàng)投的一半股權(quán)也掌握在平安不動(dòng)產(chǎn)全資控股的深圳恒創(chuàng)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳恒創(chuàng)”）手里。

整場(chǎng)交易涉及的標(biāo)的分別是雅居樂(lè)7個(gè)項(xiàng)目35%-51%不等的股權(quán)，其中6個(gè)項(xiàng)目還附帶所出售股權(quán)部分涉及的股東貸款，平安系為此支付的初步誠(chéng)意金合計(jì)70.51億元。

根據(jù)公告，相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓還未完成，有4個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議簽訂日期拉長(zhǎng)至2021年1-2月。7個(gè)項(xiàng)目的交易對(duì)價(jià)也尚未最終厘定。

雅居樂(lè)方面表示，誠(chéng)意金是作為合作的基礎(chǔ)，以便盡快鎖定各個(gè)項(xiàng)目層面的合作。70.5億并不代表交易對(duì)價(jià)，目前還無(wú)法計(jì)算及披露出售交易的盈虧以及出售資金的用途。

從此次資產(chǎn)包內(nèi)容來(lái)看，雅居樂(lè)的資產(chǎn)包囊括5個(gè)住宅項(xiàng)目、2個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，覆蓋粵港澳大灣區(qū)的中山、惠州、清遠(yuǎn)，以及長(zhǎng)三角的揚(yáng)州、海南萬(wàn)寧、天津等二三線城市。

值得關(guān)注的是，資產(chǎn)包中的海南萬(wàn)寧山欽灣項(xiàng)目、天津?qū)氎鎱^(qū)項(xiàng)目、鄭州鞏義項(xiàng)目、揚(yáng)州江都項(xiàng)目等4個(gè)項(xiàng)目都是長(zhǎng)周期、大貨值項(xiàng)目。

按照原定周期，這些樓盤(pán)普遍要開(kāi)發(fā)到2024-2025年。目前，部分項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷售階段；個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。

雅居樂(lè)方面稱，此次出售的多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量、潛在貨值龐大，開(kāi)發(fā)周期也更為漫長(zhǎng)。在讓出這些項(xiàng)目的部分股權(quán)后，雅居樂(lè)將能夠立刻回籠大筆現(xiàn)金用于新的投資或公司運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化長(zhǎng)短期資產(chǎn)配置，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化。

當(dāng)然，平安不動(dòng)產(chǎn)也從中挑選了一番。除了上述提到的幾個(gè)長(zhǎng)周期項(xiàng)目之外，這一次資產(chǎn)包還搭配了幾個(gè)快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，平安不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)：好的區(qū)位；相對(duì)較低的拿地價(jià)格；以及未來(lái)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況。

以雅居樂(lè)此次拿出的天津、鞏義兩個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例，雖然周期長(zhǎng)，但拿地價(jià)格較低，恰好符合平安不動(dòng)產(chǎn)的篩選指標(biāo)。此外，平安不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)收益率等指標(biāo)，又挑選了個(gè)別短期內(nèi)能夠盡快回現(xiàn)的住宅項(xiàng)目作為補(bǔ)充。

作為中國(guó)地產(chǎn)界的大金主，平安早從2007年開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，最早的重心放在平安信托上，通過(guò)內(nèi)部成立專門(mén)的房地產(chǎn)投資部門(mén)，迅速啟動(dòng)房地產(chǎn)及基建領(lǐng)域內(nèi)多項(xiàng)大型投資計(jì)劃。

四年之后，平安獲得投資不動(dòng)產(chǎn)及PE投資雙牌照，除了平安信托之外，平安資管、平安銀行和陸金所等一系列上下游金融機(jī)構(gòu)，也逐步深入為房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化提供“全產(chǎn)業(yè)鏈”式金融服務(wù)。

這個(gè)期間，定位為平安旗下專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺(tái)——平安不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。雖然業(yè)務(wù)范疇涵蓋開(kāi)發(fā)投資、商業(yè)地產(chǎn)、金融產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域，但與其他開(kāi)發(fā)商親自操盤(pán)運(yùn)作地產(chǎn)的模式有所不同，平安不動(dòng)產(chǎn)更傾向于借助外部房企力量合作開(kāi)發(fā)。

從聯(lián)合拍地，到巨資入股多家知名房企，平安系搖身變成房地產(chǎn)市場(chǎng)中一股舉足輕重的資本力量。

雅居樂(lè)與平安不動(dòng)產(chǎn)的最近一次交集要追溯回今年7月，雙方旗下的子公司以38.8億元，聯(lián)合拿下廣東中山總價(jià)地王，一宗位于中山市翠亨新區(qū)馬鞍島科學(xué)城，計(jì)容建面達(dá)91.90萬(wàn)平方米的地塊。

兩相對(duì)比，這一輪，雅居樂(lè)與平安不動(dòng)產(chǎn)之間的合作基礎(chǔ)，直接聚焦到項(xiàng)目收購(gòu)層面。從交易結(jié)構(gòu)可以判斷，雅居樂(lè)還是給出了滿滿的誠(chéng)意，3個(gè)項(xiàng)目讓出第一大股東的位置，另有3個(gè)項(xiàng)目，平安不動(dòng)產(chǎn)的持股比例也與雅居樂(lè)相差無(wú)幾。

平安系過(guò)往的對(duì)外口徑中，往往將這種重倉(cāng)房地產(chǎn)的行為解釋為出于偏長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)投資考量。雅居樂(lè)方面也提到，哪怕部分項(xiàng)目出售后平安不動(dòng)產(chǎn)成為大股東，但操盤(pán)權(quán)限仍掌握在雅居樂(lè)手里。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)查閱7項(xiàng)交易的內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，平安不動(dòng)產(chǎn)滲透入這些項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)管理層面，包括“提名項(xiàng)目公司副總經(jīng)理并已開(kāi)始投入工作”、“項(xiàng)目公司所有印章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、貸款卡及其他牌照聯(lián)合保管”、“項(xiàng)目公司所有銀行賬戶通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)賬的資金審批安全設(shè)備須由投資方委托的管理人士持有”等先決條件，出現(xiàn)在大部分項(xiàng)目的交易事項(xiàng)中。

再度引來(lái)“援兵”平安，除去滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的營(yíng)運(yùn)資金需求之外，雅居樂(lè)還將此次出售視為“分散集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。

如同多數(shù)房企，雅居樂(lè)必須直面一大壓力在于三道紅線的落地。根據(jù)最新要求，從2021年起，12家試點(diǎn)房企正式進(jìn)入為期兩年半的“三道紅線”測(cè)試期，2022年底必須實(shí)現(xiàn)降檔，2023年6月底，試點(diǎn)房企的“三道紅線”必須全部達(dá)標(biāo)。雖然雅居樂(lè)不是試點(diǎn)房企，但監(jiān)管層留給他們的時(shí)間，也僅比試點(diǎn)房企多了半年。

按照2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，雅居樂(lè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.79%；不計(jì)上永續(xù)債的影響，凈負(fù)債率為84.55%；現(xiàn)金短債比1.15。觸及一道“紅線”，被列入“黃色檔”，有息負(fù)債年增速不得超過(guò)10%。

雅居樂(lè)自2016年正式啟動(dòng)多元化戰(zhàn)略，對(duì)于非房業(yè)務(wù)的投入額度也逐漸提升。從2017年開(kāi)始，雅居樂(lè)的有息負(fù)債規(guī)模隨之攀升，2017-2019年三年間，其總借款為616.75億元、885.29億元、966.70億元，有息負(fù)債年增速分別達(dá)到40.18%、43.54%、9.20%。今年上半年，雅居樂(lè)的有息負(fù)債增速降低至2.35%。

截至今年6月底，雅居樂(lè)1年內(nèi)需償還的短期借款為403.03億元；擁有的總現(xiàn)金及銀行存款464.07億元，扣除80.45億元的受限現(xiàn)金之后，手頭的383.62億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目未能完全覆蓋年內(nèi)借款。

按照雅居樂(lè)的預(yù)期，通過(guò)這筆交易，一方面，截至2020年12月31日止的年度現(xiàn)金流量將增加，另一方面，預(yù)期出售的項(xiàng)目溢價(jià)可能也有利于改善雅居樂(lè)截至2021年12月31日止的年度財(cái)務(wù)狀況。