陳博 蔡瑞/文 房地產(chǎn)投拓端迎來一個(gè)備受挑戰(zhàn)的年度。“五道紅線”的枷鎖之下，任何房企都無法獨(dú)善其身。

面對(duì)考驗(yàn)，過往高周轉(zhuǎn)、高杠桿尋求規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展路徑已然不通。房地產(chǎn)企業(yè)不得不想方設(shè)法轉(zhuǎn)換航向，首當(dāng)其沖便折射在投資和拓展層面。

越來越多的房企放慢了在投拓端的腳步。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，銷售50強(qiáng)房企投資金額近1500億元，同比跌4%；與2020年月均水平相比降幅達(dá)46%。

雖然拿地速度放緩，但開工和入市速度在加快，2020年11月底，萬科以最高限價(jià)59.98億元、溢價(jià)45%拿下深圳豪宅片區(qū)尖崗山地塊后，創(chuàng)造了“中午12點(diǎn)拿地簽約，晚上6點(diǎn)開工奠基”的傳奇。接下來，類似操作將會(huì)變成房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。

“房企搶開工時(shí)間，是為了提高IRR（內(nèi)部收益率）。現(xiàn)在一線城市拿地利潤率這么低，我們肯定要去搶開工時(shí)間。”一家央企房地產(chǎn)公司深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人孫凱告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：“每提前一天開工，資金成本就會(huì)少一點(diǎn)。”

招拍掛土地的利潤率逐步走低是每一位房地產(chǎn)投拓的共識(shí)。“我們?cè)陧?xiàng)目可研階段就對(duì)地塊進(jìn)行評(píng)級(jí)，如果利潤率低于上會(huì)要求，會(huì)搭配一個(gè)強(qiáng)制性要求，即這塊地所在區(qū)域一二手房?jī)r(jià)倒掛，只有保證這個(gè)前提條件，去化速度才能提升，進(jìn)而提高IRR。”在一家港股上市房企擔(dān)任投資總的林凡提到。

調(diào)整拿地利潤率與IRR之間的互補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)是為了投資更精準(zhǔn)。“不容犯錯(cuò)”是新一年投拓工作的首要工作準(zhǔn)則。

除此之外，更多房企將投拓目光放在舊改、收并購及產(chǎn)業(yè)勾地等領(lǐng)域，“以多元化拿地提高利潤率”成為房地產(chǎn)投拓端的一種趨勢(shì)。

投拓端及市場(chǎng)端的種種變化，以及如何在變化中把握好效率、成本和利潤的節(jié)奏，成為擺在每一家房地產(chǎn)企業(yè)面前的新命題。

謹(jǐn)慎出手

“現(xiàn)在活躍在土地市場(chǎng)的大部分是綠檔或黃檔房企，負(fù)債率越高的企業(yè)拿地越保守。”最近孫凱清晰感觸到房地產(chǎn)投拓端的冰火兩重天。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)佐證了他的觀察。2020年12月，50強(qiáng)房企投資金額比9-11月均值回升了12%。其中，紅檔企業(yè)月投資額均值環(huán)比上漲5%，而橙檔、綠檔企業(yè)的環(huán)比增幅分別是11%和28%。

到了2021年1月，50強(qiáng)房企投資金額與2020年月投資額均值比下降46%。但央企、國企背景的房地產(chǎn)公司及龍頭民營房企依然是投資主力軍，保利、中海、綠城、萬科、融創(chuàng)等房企的月度投資金額超過50億元上下。

每年一二季度通常是房地產(chǎn)企業(yè)投資高峰期，尤其是1、2月對(duì)于部分房企是實(shí)現(xiàn)全年拿地任務(wù)的關(guān)鍵月份。

“根據(jù)業(yè)內(nèi)普遍4-6個(gè)月的周轉(zhuǎn)速度，1、2月拿的地在年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)回款，相當(dāng)于這些成本可以年內(nèi)解決，不僅不影響當(dāng)年的‘三線四擋’，還能為年度銷售額做出貢獻(xiàn)。”林凡告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，黃檔與綠檔房企當(dāng)前拿地是沒問題的。“哪怕周轉(zhuǎn)再慢，到了年底總能回本，不會(huì)對(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)產(chǎn)生太大影響。”

硬幣的另一面，對(duì)于橙檔尤其是紅檔企業(yè)而言，誕生于2020年8月底的“三道紅線”還配套了一個(gè)觀察指標(biāo)：過去三年經(jīng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)，需要提供此前的購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排。

這意味著，符合這些條件的房企，一方面需要想方設(shè)法彌補(bǔ)負(fù)債的“口子”，另一方面也不能在土地市場(chǎng)上“輕舉妄動(dòng)”。

不過，從周轉(zhuǎn)角度來說，無論處于哪一檔的房企，都愿意在這個(gè)當(dāng)口“出手”，前提是對(duì)地塊利潤率的設(shè)定不那么高，但對(duì)周轉(zhuǎn)速度要求特別高。

典型體現(xiàn)在于，1月，住宅用地成交主要集中在上海、杭州等為代表的長(zhǎng)三角核心城市，這些城市大部分土塊利潤率維持在3%-5%之間。尤其是百強(qiáng)房企拿地建面最高的杭州，1月成交的34宗土地中，22宗為涉宅用地，平均溢價(jià)率高達(dá)27.1%。

盡管部分安全系數(shù)更高的房企選擇在土地市場(chǎng)積極出手，但房企整體投資力度依然偏弱。伴隨著12家試點(diǎn)房企進(jìn)入為期兩年半的“三道紅線”測(cè)試期，以及監(jiān)管部門密集“圍堵”開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款，過往坐享土地紅利與金融紅利的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)歷近半年消化與思考，著手調(diào)整效應(yīng)已初見端倪。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，四成的百強(qiáng)房企未在1月納儲(chǔ)，對(duì)照拿地銷售比，1月百強(qiáng)房企拿地銷售比僅0.22，同比下降了18.5%，與2017年同期的0.58比更是相去甚遠(yuǎn)。

“開發(fā)商對(duì)規(guī)模的認(rèn)知都趨于理性了，其實(shí)每家房企都想得特別明白，拿地預(yù)算最高只能占銷售回款的40%-50%，否則分分鐘踩線。”林凡說。

這等于限制了房企規(guī)模的擴(kuò)張步伐。“接下來，各家房企每一年銷售規(guī)模都會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。”林凡提到，除非個(gè)別房企因財(cái)務(wù)狀況緊張出現(xiàn)變動(dòng)，否則房企規(guī)模排位不會(huì)發(fā)生太大變化。

不能犯錯(cuò)

“2015年錯(cuò)過了什么？你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)全力加倉一二線城市的企業(yè)是市場(chǎng)大贏家；2016年全力加倉二線城市、強(qiáng)三線城市的企業(yè)是市場(chǎng)大贏家；2017年是進(jìn)軍三四線城市的好機(jī)會(huì)；2018年可以把握下半年調(diào)控帶來的窗口期；2019年已經(jīng)不再有很多的機(jī)會(huì)。但在這些機(jī)會(huì)出現(xiàn)之前，很多企業(yè)因?yàn)闆]看懂局勢(shì)所以錯(cuò)過。”這是2020年結(jié)束時(shí)，旭輝控股董事局主席林中發(fā)出的反思。他的這番話直接指向投資預(yù)判的重要性。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅是資金穿透式管理，降檔與“三道紅線”全達(dá)標(biāo)的壓力，還有個(gè)人住房貸款規(guī)模被控制，回款率走低的現(xiàn)實(shí)。映射到投拓鏈條，“站在今天看明天和后天”更是必不可少。

仕通人才聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)王鉞向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉了一個(gè)例子，以前房企投資的10個(gè)項(xiàng)目里面，一兩個(gè)失敗案例都不足為道。那個(gè)時(shí)候融資渠道多樣化，一次兩次失敗對(duì)資金鏈影響不會(huì)很大；現(xiàn)在，在回款放緩、融資收緊的前提下，一次投資失敗都會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流惡化，踩中紅線概率飆升。

無論是孫凱，還是林凡，“不能犯錯(cuò)”已經(jīng)成為他們新一年最重要的工作原則。“每家房企都強(qiáng)調(diào)盡量不要拿錯(cuò)地。”孫凱所在的公司是綠檔房企，現(xiàn)金流相對(duì)充裕，他們更關(guān)注一些比較安全的城市，哪怕利潤率無法達(dá)到過往的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線城市，他們盡量不去觸碰。

實(shí)操過程中，1月房企競(jìng)拍的主戰(zhàn)場(chǎng)明顯更加集中了。中國指數(shù)研究院調(diào)查了50家代表房企1月份的拿地情況發(fā)現(xiàn)，從布局區(qū)域來看，這些房企都熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比達(dá)到56.5%。

在拿地面積TOP10城市中，長(zhǎng)三角城市占6席，其中杭州以171.5萬平方米位列榜首。一二手房的巨額倒掛引發(fā)了杭州的“打新”熱潮，2月6日，這座城市18個(gè)熱點(diǎn)樓盤的搖號(hào)剛剛落下帷幕，將近70%的項(xiàng)目中簽率在20%以下。“相比之下，長(zhǎng)三角的土地安全性更透明，但拿地的盈利壓力也比較大。”林凡告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，投資精準(zhǔn)，除了對(duì)投在什么城市、什么板塊有所要求外，還需要進(jìn)一步預(yù)判，這塊地對(duì)應(yīng)的客群是什么，需要做出什么樣的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)快速銷售。

最近林凡帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在土地市場(chǎng)上尋覓，他們重點(diǎn)研判的城市包括兩類，一類是長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市，但必須經(jīng)過大浪淘沙，才能偶爾淘到賺錢的項(xiàng)目；另一類是長(zhǎng)期處于價(jià)值洼地的城市。“浙江的湖州，去年我們就一直在跟進(jìn)，當(dāng)時(shí)還是地價(jià)洼地。但最近兩個(gè)月，湖州土地市場(chǎng)就頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。”林凡無奈道。

林凡所在公司的年度銷售規(guī)模將近2000億，已經(jīng)布局80多個(gè)城市，2021年的投拓計(jì)劃對(duì)于新增城市的數(shù)量整體以以控為主；事實(shí)上，2020年他們僅新拓了一個(gè)城市。“行業(yè)的拿地利潤率在走低，房地產(chǎn)企業(yè)更多提的是憑借深耕來降低管理和運(yùn)營成本；而且，當(dāng)規(guī)模不需要快速增長(zhǎng)時(shí)，就不必一下子拓展那么多新城市。”林凡公司對(duì)于投拓的主要訴求放在維持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展上面，而非純粹的規(guī)模擴(kuò)張。

多元化拿地

過去一年，富力地產(chǎn)消失在房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜中。同花順數(shù)據(jù)顯示，2017年開始，連續(xù)三年富力的拿地金額都超過150億元，最高峰一度達(dá)到222億元；而2020年富力拿地投入是42.75億元。

與之相應(yīng)的是，2016-2019年，富力地產(chǎn)的銷售額從609億一路躍升至1381.9億元；但2020年，銷售額僅增加0.4%。拿地銷售比從最高點(diǎn)0.27跌至2020年的0.03。

雖然2020年底，富力地產(chǎn)的剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率由中期的78.16%降至69%，但凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比依然踩中兩條紅線。但2021年依然富力地產(chǎn)的償債高峰期。“前幾年我們就開始放緩公開招拍掛拿地步伐，選擇的項(xiàng)目都是短時(shí)間能夠形成銷售的。”在近期投資者內(nèi)部會(huì)議上，一位富力地產(chǎn)人士提到，富力地產(chǎn)的拿地標(biāo)準(zhǔn)是聚焦3-6個(gè)月開工，1年內(nèi)現(xiàn)金流能回籠的快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。對(duì)于土地總價(jià)達(dá)到10億元的地塊，他們不主動(dòng)參與拍地和搶地。

取而代之的是，從2019年4月開始，富力地產(chǎn)特意成立了城市更新集團(tuán)。以富力陜西城市更新集團(tuán)為例，成立的三個(gè)月內(nèi)就在西安和周邊城市推進(jìn)40余個(gè)舊改項(xiàng)目，簽訂了3個(gè)框架協(xié)議。

按照富力地產(chǎn)內(nèi)部的測(cè)算，公開招拍掛通常是一次性支付地價(jià)，但舊改是分期付款，且成本僅為招拍掛的60%左右。

截至目前，富力地產(chǎn)簽約的城市更新項(xiàng)目共計(jì)80個(gè)，可售面積超過4000萬平方米。未來一年內(nèi)計(jì)劃轉(zhuǎn)化900萬平方米，對(duì)應(yīng)的貨值約2000億元。

富力地產(chǎn)已經(jīng)將希望寄托在城市更新之上。他們的擴(kuò)張版圖是，以后通過城市更新獲取的土地能夠占據(jù)總土儲(chǔ)的70%，徹底扭轉(zhuǎn)過往傳統(tǒng)招拍掛的運(yùn)作模式。

從拿地方式上尋找突破點(diǎn)，同樣是林凡公司今年制定的新投拓策略。1月底，他的投拓團(tuán)隊(duì)召開年度工作會(huì)議，“以多元化拿地來提升利潤率”是這場(chǎng)會(huì)議達(dá)成的共識(shí)。

以前，林凡公司與大多數(shù)追趕規(guī)模的房企別無二致，習(xí)慣于依賴高杠桿在公開市場(chǎng)“跑馬圈地”的模式。

“舊改、勾地以及收并購這幾類拿地方式，開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢于招拍掛。但當(dāng)前招拍掛利潤率不斷下滑，勾地、舊改能夠以時(shí)間換取空間，當(dāng)然成為企業(yè)提升盈利能力的重要路徑。”為了強(qiáng)化多元化拿地能力，林凡的公司將收并購部門從投拓鏈條上細(xì)分出來，專門負(fù)責(zé)收并購、舊改、合作、勾地等招拍掛之外的投拓事宜。

林凡告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這是一個(gè)方向，不止是他所在的公司，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在向這個(gè)方向挺近。

最近孫凱也參與了深圳區(qū)域公司新一年投拓計(jì)劃的制定，他們準(zhǔn)備將更多注意力放在合適的收并購機(jī)會(huì)上。從戰(zhàn)略層面上，孫凱所在的投拓部門更希望增加收并購的比重，降低土拍占比。

“不過，收并購和城市更新在實(shí)操過程中的隨機(jī)性比較大，周期也不太可控。所以，我么還會(huì)繼續(xù)參與公開招拍掛，這是更高頻獲取項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。”孫凱說。

（孫凱、林凡均為化名）

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