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      【地產(chǎn)新勢】舊改新面貌:從游擊隊到正規(guī)軍

      丁文婷2021-02-08 22:24

      丁文婷/文 根據(jù)國務院印發(fā)的《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)》,預計到2030年,我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達到70%。目前,一些發(fā)達地區(qū)的城鎮(zhèn)化率則早已超過70%。

      城市化率在20%-70%之間處于加速發(fā)展階段,城市化率超過70%后則進入成熟期的緩慢穩(wěn)定發(fā)展階段,城市發(fā)展從增量時代邁入存量時代,城市更新則成為盤活城市土地的重要手段。

      2020年10月,《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二零三五年遠景目標的建議》中,明確提出實施城市更新行動;同年12月18日召開的中央經(jīng)濟工作會議,也提出“要實施城市更新行動,推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”;12月21日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議亦將“全力實施城市更新行動”列為2021年八個方面工作的首位。

      會議指出,在城市更新過程中,強化歷史文化保護,塑造城市風貌;全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,加快建設完整居住社區(qū),推動物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務業(yè);深入開展新型城市基礎設施建設試點工作,探索形成可復制可推廣的機制和運行模式。

      在頂層設計層面對城市更新持續(xù)推進的同時,各地政府也紛紛響應,2020年,深圳、廣州和上海均針對城市更新發(fā)布規(guī)范性文件,對如何開展城市更新做出了更為細致的規(guī)定,為城市更新提速。7月,上海市城市更新中心在上海地產(chǎn)集團揭牌成立,意在更好地連接政府與市場,為城市更新提速,此外,杭州、南京、武漢等二線城市也邁開了城市更新的步伐。

      政策的大力加推將城市更新上升到了新高度,城市更新的方式也發(fā)生著變化。城智更新研究院院長陳方勇表示,在政府的大力推動下,以杭州、成都為代表的城市已經(jīng)把城市更新擴大到了城區(qū)的范疇,提出了建設智慧社區(qū)、智慧城市等概念。陳方勇認為,這種片區(qū)式的、社區(qū)化的城市更新方式既是對過去只對單體建筑進行改造的“補課”,也是對城鎮(zhèn)功能的補足。

      同時,城市更新的參與主體也開始發(fā)生變化,陳方勇表示,過去城市更新主要由民間機構或資本,以及國有企業(yè)做一些類似公益性質(zhì)的改造,并不能算得上是一個行業(yè)。現(xiàn)在,政府平臺公司、正在尋求轉(zhuǎn)型的龍頭房企、大金融機構甚至科技公司都加入到了城市更新的進程中。“城市更新目前正處于從無序、自發(fā)、個體化進入到政府有意識的引導、統(tǒng)計、協(xié)調(diào)階段,更像是游擊隊到正規(guī)軍的狀態(tài)。”陳方勇說。

      住建部部長王蒙徽在2020年底發(fā)表文章要求,既要有參與建設的開發(fā)能力,還要有改善人民生活、提升城市功能品質(zhì)和提高社會發(fā)展水平的產(chǎn)業(yè),更需要穿越城市更新長周期的資本運作能力。

      城市更新對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)們來說,也是一條蘊藏著巨大機會的賽道。公開市場拿地不僅競爭激烈,且拿地成本高,城市更新則成為重要的獲地途徑。

      根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心針對房地產(chǎn)百強企業(yè)的調(diào)查研究,百強房企中已經(jīng)有47家涉足城市更新領域,TOP50上市房企參與比例則超過了60%。

      近兩年,在上海,瑞安、萬科中建聯(lián)合體、中海中環(huán)新長征聯(lián)合體等通過舊改拿地實現(xiàn)多盤聯(lián)動,成為所在板塊“地主”。萬科在北京也獲取了眾多城市更新項目,直接拿地的行為反而較少。

      王蒙徽表示,過去十年,房企處于土地增值紅利期,憑借銷售規(guī)模增長即可取勝,高舉高打、資金密集、快周轉(zhuǎn)的模型已不可行。房企們必須轉(zhuǎn)變觀點,全面投入、融合情懷、與城市共生等才是時代發(fā)展的需要。

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      不動產(chǎn)運營報道部記者
      關注華東地區(qū)房地產(chǎn)與大健康,探索資本背后的故事。
      工作郵箱:dingwenting@eeo.com.cn
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