丁文婷/文 根據(jù)國務院印發(fā)的《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)》，預計到2030年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達到70%。目前，一些發(fā)達地區(qū)的城鎮(zhèn)化率則早已超過70%。

城市化率在20%-70%之間處于加速發(fā)展階段，城市化率超過70%后則進入成熟期的緩慢穩(wěn)定發(fā)展階段，城市發(fā)展從增量時代邁入存量時代，城市更新則成為盤活城市土地的重要手段。

2020年10月，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二零三五年遠景目標的建議》中，明確提出實施城市更新行動；同年12月18日召開的中央經(jīng)濟工作會議，也提出“要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”；12月21日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議亦將“全力實施城市更新行動”列為2021年八個方面工作的首位。

會議指出，在城市更新過程中，強化歷史文化保護，塑造城市風貌；全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設完整居住社區(qū)，推動物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務業(yè)；深入開展新型城市基礎設施建設試點工作，探索形成可復制可推廣的機制和運行模式。

在頂層設計層面對城市更新持續(xù)推進的同時，各地政府也紛紛響應，2020年，深圳、廣州和上海均針對城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，對如何開展城市更新做出了更為細致的規(guī)定，為城市更新提速。7月，上海市城市更新中心在上海地產(chǎn)集團揭牌成立，意在更好地連接政府與市場，為城市更新提速，此外，杭州、南京、武漢等二線城市也邁開了城市更新的步伐。

政策的大力加推將城市更新上升到了新高度，城市更新的方式也發(fā)生著變化。城智更新研究院院長陳方勇表示，在政府的大力推動下，以杭州、成都為代表的城市已經(jīng)把城市更新擴大到了城區(qū)的范疇，提出了建設智慧社區(qū)、智慧城市等概念。陳方勇認為，這種片區(qū)式的、社區(qū)化的城市更新方式既是對過去只對單體建筑進行改造的“補課”，也是對城鎮(zhèn)功能的補足。

同時，城市更新的參與主體也開始發(fā)生變化，陳方勇表示，過去城市更新主要由民間機構或資本，以及國有企業(yè)做一些類似公益性質(zhì)的改造，并不能算得上是一個行業(yè)。現(xiàn)在，政府平臺公司、正在尋求轉(zhuǎn)型的龍頭房企、大金融機構甚至科技公司都加入到了城市更新的進程中。“城市更新目前正處于從無序、自發(fā)、個體化進入到政府有意識的引導、統(tǒng)計、協(xié)調(diào)階段，更像是游擊隊到正規(guī)軍的狀態(tài)。”陳方勇說。

住建部部長王蒙徽在2020年底發(fā)表文章要求，既要有參與建設的開發(fā)能力，還要有改善人民生活、提升城市功能品質(zhì)和提高社會發(fā)展水平的產(chǎn)業(yè)，更需要穿越城市更新長周期的資本運作能力。

城市更新對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)們來說，也是一條蘊藏著巨大機會的賽道。公開市場拿地不僅競爭激烈，且拿地成本高，城市更新則成為重要的獲地途徑。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心針對房地產(chǎn)百強企業(yè)的調(diào)查研究，百強房企中已經(jīng)有47家涉足城市更新領域，TOP50上市房企參與比例則超過了60%。

近兩年，在上海，瑞安、萬科中建聯(lián)合體、中海中環(huán)新長征聯(lián)合體等通過舊改拿地實現(xiàn)多盤聯(lián)動，成為所在板塊“地主”。萬科在北京也獲取了眾多城市更新項目，直接拿地的行為反而較少。

王蒙徽表示，過去十年，房企處于土地增值紅利期，憑借銷售規(guī)模增長即可取勝，高舉高打、資金密集、快周轉(zhuǎn)的模型已不可行。房企們必須轉(zhuǎn)變觀點，全面投入、融合情懷、與城市共生等才是時代發(fā)展的需要。

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