經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 去年3月宣稱“規(guī)模是公司追求的重要方向和重點(diǎn)，希望2021年整體管理規(guī)模突破1億平方米”的時(shí)代鄰里（09928.HK），今年話鋒一轉(zhuǎn)，將發(fā)展定調(diào)在“穩(wěn)比快更重要”這一目標(biāo)上。

“我們也看到，現(xiàn)在市場上各種標(biāo)的良莠不齊，尤其是這一輪物業(yè)行業(yè)發(fā)展的熱潮，導(dǎo)致市場上所剩優(yōu)質(zhì)標(biāo)的越來越少。所以，目前我們慎之又慎，在收購談判中很仔細(xì)，對標(biāo)的的估值判斷也十分審慎。”3月11日，時(shí)代鄰里執(zhí)行董事兼行政總裁王萌在2020年度業(yè)績會(huì)上給出了“換擋”的緣由。

但從過去一年的發(fā)展來觀察，“以穩(wěn)為主”的底氣更多在于，去年，時(shí)代鄰里已經(jīng)完成了規(guī)模基本翻一倍的首輪布局。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，時(shí)代中國的總合約建面約1.12億平方米，同比增長92.4%；在管項(xiàng)目從上一年的229個(gè)增加至527個(gè)，總在管建面9870萬平方米，同比上漲112%。

近億方管理規(guī)模里，一方面包含了518個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，在管總建面約6882萬平方米，相比2019年同期增加了3039萬平方米。這些新增的規(guī)模主要憑借3筆收購來實(shí)現(xiàn)——廣州浩晴物業(yè)100%股權(quán)、廣州耀城物業(yè)100%股權(quán)、上海科箭物業(yè)51%股權(quán)，是時(shí)代鄰里上市首年“跑馬圈地”的部分戰(zhàn)績。王萌表示，前兩筆收購鞏固了時(shí)代鄰里在華南地區(qū)的地位，上海科箭物業(yè)的加入則促進(jìn)了長三角布局加速。

在物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，收并購早已成為物業(yè)企業(yè)短期內(nèi)快速擴(kuò)張規(guī)模的一個(gè)捷徑，時(shí)代鄰里也不例外。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2020年，時(shí)代鄰里新業(yè)務(wù)所拓展的在管規(guī)模僅約1053萬平方米；而收購獲取的在管建面達(dá)到2188萬平方米，相當(dāng)于新業(yè)務(wù)拓展的兩倍。

不過，與“以穩(wěn)為主”相應(yīng)的是，時(shí)代鄰里正著手調(diào)整自身擴(kuò)張戰(zhàn)略，改變的序幕已經(jīng)悄悄拉開——上述提到的三筆收購均完成于去年上半年，隨后半年時(shí)間里，時(shí)代鄰里在收并購市場“顆粒無收”，更多依賴單項(xiàng)目投拓；直至去年12月中旬，其才又以2.97億元收購成都合達(dá)聯(lián)行物業(yè)49%的股權(quán)。

“這樣的節(jié)奏與我們的投拓策略與結(jié)構(gòu)調(diào)整有一定關(guān)系。”在業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，王萌宣布，今年時(shí)代鄰里的方向是以自主拓展為主，收并購為輔，“希望2021年至少有一半的規(guī)模增長是通過我們自主拓展來獲得。”她說。這意味著，依賴收并購?fù)馔貋頂U(kuò)張規(guī)模版圖的路徑將被逐漸取代。

值得關(guān)注的是，2020年拿下的四個(gè)標(biāo)的，涉及的物業(yè)管理領(lǐng)域均延伸到如電力系統(tǒng)物業(yè)、工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)等非住宅業(yè)態(tài)上，進(jìn)一步加大了非住宅物業(yè)在時(shí)代鄰里的規(guī)模及收入占比。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，非住宅物業(yè)的在管建面增至4650萬平方米，在6882萬平方米在管規(guī)模中占比達(dá)67.6%，同比上升4.9個(gè)百分點(diǎn)；所貢獻(xiàn)的收入也首次反超住宅物業(yè)達(dá)5.1億元，在10.09億元物業(yè)管理服務(wù)收入的占比，由2019年的39.1%上升至50.5%，同比上升11.4個(gè)百分點(diǎn)。

“非住宅領(lǐng)域有非常大的市場空間和份額。”王萌的表述從側(cè)面反映出時(shí)代鄰里對于非住宅物業(yè)的重視。不過，他們更多的注意力聚焦在城市公共空間服務(wù)，在2020年年報(bào)中，時(shí)代鄰里將城市公共服務(wù)單獨(dú)劃歸一塊——上述近億方的總管理規(guī)模中，另一方面就包括9個(gè)在管建面約2990萬平方米的城市公服項(xiàng)目；而2019年，時(shí)代鄰里服務(wù)的僅有6個(gè)市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目，在管建面僅約810萬平方米。

盡管規(guī)模大幅增長了2.7倍，但城市公共服務(wù)為時(shí)代鄰里過去一年所帶來的收獲卻頗為有限。2020年，時(shí)代鄰里的年度總收入約17.58億元，主要由物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及其他專業(yè)服務(wù)四大類貢獻(xiàn)而來，城市公共服務(wù)收入被列在其他專業(yè)服務(wù)收入明細(xì)表中。去年一年，城市公服為時(shí)代鄰里所貢獻(xiàn)的收入僅4775.6萬元，在年度總收入中占比僅2.72%，相比2019年只上升1.37個(gè)百分點(diǎn)。

雖然時(shí)代鄰里未明確給出詳細(xì)盈利數(shù)據(jù)，但從一些細(xì)枝末節(jié)可觀察到，城市公服的盈利水平也比較一般。2020年，其他專業(yè)服務(wù)的毛利率由上一年的19.5%下降至18.2%，按照年報(bào)解釋，這主要是因服務(wù)及產(chǎn)品組合變化所致。

時(shí)代鄰里的其他專業(yè)服務(wù)，包括電梯服務(wù)、智聯(lián)科技服務(wù)、城市公共服務(wù)，2019年這三類業(yè)務(wù)的收入占比分別是60.6%、9.6%、29.8%；但在去年，該收入占比進(jìn)一步演變成35%、31%、34%。

不過，時(shí)代鄰里依然對這一業(yè)態(tài)充滿信心。在業(yè)績會(huì)上，王萌提到，服務(wù)行業(yè)的利潤空間有限，利潤高低還是取決于運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和管理體系，成本的有效管控至關(guān)重要。時(shí)代鄰里恰巧用收購的方式提前布局（城市公共空間服務(wù)），“未來會(huì)帶給我們一些很好的利潤機(jī)會(huì)，也會(huì)成為時(shí)代鄰里利潤的新增長點(diǎn)。”她表示。