經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)期間，每個(gè)坐在主席臺(tái)C位的房企高管，都被問(wèn)到一個(gè)問(wèn)題：三道紅線影響幾何，公司降檔情況怎樣？

過(guò)去一年來(lái)，“三道紅線”成為房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)頻率最高的詞匯，也是每一家房企經(jīng)營(yíng)圍繞的重心。

一位房企分管融資的副總裁告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，以前房企推動(dòng)降負(fù)債很難，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向老板提示負(fù)債過(guò)高時(shí)，往往被老板不耐煩打斷：“別說(shuō)了”。但最近一年，他的感受是“老板聽(tīng)進(jìn)去了”，愿意為降負(fù)債付諸行動(dòng)。

一切始于2020年8月20日一次閉門(mén)會(huì)，彼時(shí)央行和住建部等部委召集12家房企高管，要求房企爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%、凈負(fù)債率小于100%、現(xiàn)金短債比大于1倍”的目標(biāo)。按照上述指標(biāo)，監(jiān)管者在控制負(fù)債總規(guī)模的條件下，給不同達(dá)標(biāo)程度的房企不同的融資待遇。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一次革命性的變化。

近期陷入負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的房企，已經(jīng)明顯感受到了完全不同的監(jiān)管決心——政府不再像往常一樣，會(huì)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的低迷，放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面調(diào)控。大而不倒的故事，正在走下神壇。

而過(guò)去十多年眾多房企賴(lài)以生存的“三高”——高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債和高杠桿模式受到全方位的狙殺。眾多房企不得不減少拿地、降低負(fù)債，重新思考行業(yè)和企業(yè)對(duì)未來(lái)。

萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在今年早些時(shí)候，提出房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利的時(shí)代。這是他作為行業(yè)龍頭掌門(mén)人最新的周期性判斷。七八年前，他曾經(jīng)提出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代來(lái)到了白銀時(shí)代。

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沒(méi)有什么管理紅利了。”長(zhǎng)年觀察中國(guó)房企的睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬說(shuō)，很多大房企在資金周轉(zhuǎn)和管理效率上已經(jīng)做到極致，未來(lái)通過(guò)產(chǎn)品的升級(jí)來(lái)獲得消費(fèi)者的青睞，以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)博得投資人的信任。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照監(jiān)管要求2023年房企必須實(shí)現(xiàn)上述三大指標(biāo)，都變成綠檔。可以說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入“青銅時(shí)代”。因?yàn)橄啾戎拢?ldquo;青銅”更普惠、更淳樸，符合未來(lái)房地產(chǎn)回歸居住功能的本意。

必答題

如果說(shuō)剛剛結(jié)束的2021年房企中期業(yè)績(jī)會(huì)有什么必答題，那一定是“降檔”。

根據(jù)三道紅線指標(biāo)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)分成四類(lèi)，不同檔位的房企，獲得金融資源也不同。三條全部達(dá)標(biāo)歸為綠檔，有息負(fù)債年增幅不超過(guò)15%；兩條達(dá)標(biāo)的為黃檔，有息負(fù)債年增幅不得超過(guò)10%；一條達(dá)標(biāo)的為橙檔，有息負(fù)債年增幅不超過(guò)5%；三條全部不達(dá)標(biāo)為紅檔，不得增加有息負(fù)債。

按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

一位監(jiān)管部門(mén)的官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，出臺(tái)三道紅線的目的就是為了管控房地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模，避免金融資源過(guò)度流入房地產(chǎn)，將房企風(fēng)險(xiǎn)逐步降到可控水平。

8月底，萬(wàn)科發(fā)布中期業(yè)績(jī)，宣布剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.7%，由“黃”轉(zhuǎn)“綠”。它也是TOP3中第一家宣布邁入綠檔的房企。

但當(dāng)天貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，萬(wàn)科前述指標(biāo)應(yīng)為71.1%，仍處于黃檔。后來(lái)，貝殼研究院依照萬(wàn)科官方數(shù)據(jù)做了調(diào)整。

一位房企財(cái)務(wù)人士介紹，兩種不同結(jié)果的算法口徑都沒(méi)錯(cuò)，只是萬(wàn)科在計(jì)算合同負(fù)債時(shí)，減去了預(yù)收賬款的待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅，理論上也合規(guī)。

兩種算法得出的資產(chǎn)負(fù)債率只差了1.4個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)榉痔幉煌瑱n位，而對(duì)萬(wàn)科有息負(fù)債增幅影響的差別超過(guò)百億元。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，50強(qiáng)房企中，有21家公司成功實(shí)現(xiàn)了降檔。大部分房企都降了一檔，比如中國(guó)恒大上半年的凈負(fù)債率降至99.8%，實(shí)現(xiàn)從紅轉(zhuǎn)橙；綠地控股通過(guò)將現(xiàn)金短債比提高到1.05，實(shí)現(xiàn)由紅轉(zhuǎn)橙。

一家TOP20房企融資負(fù)責(zé)人感慨，過(guò)去提醒老板注意負(fù)債率時(shí)常被罵，現(xiàn)在老板三天兩頭來(lái)問(wèn)控指標(biāo)辦法。

多家房企人士判斷，三道紅線的執(zhí)行，意味著房企將徹底告別“三高”時(shí)代。甚至有悲觀的開(kāi)發(fā)商掌門(mén)人說(shuō)，房地產(chǎn)失去了想象力。

過(guò)去，房企在市場(chǎng)的歡迎度與規(guī)模成正比關(guān)系，規(guī)模越大，越能獲得資本市場(chǎng)青睞，拿到低成本融資。獲取的資金越多，成本越低，在市場(chǎng)具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

另外一方面，房地產(chǎn)素有中國(guó)經(jīng)濟(jì)“夜壺”名聲，雖然不登大雅之堂，卻有“壓艙”之實(shí)。只要經(jīng)濟(jì)稍有回落，就放松地產(chǎn)調(diào)控來(lái)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”。因此在上行市場(chǎng)中，只要膽子大，捱得住周期起伏，就有可能做強(qiáng)做大。很多企業(yè)嘗試通過(guò)這種方式“彎道超車(chē)”。

2013年后，千億房企陣容不斷擴(kuò)圍，2015年只有7家千億房企，到2018年已經(jīng)達(dá)到32家，截至2020年底已經(jīng)增至43家。在中國(guó)，還沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能誕生數(shù)量如此多的千億企業(yè)。

高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿不斷推動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，再加上居民杠桿率不斷升高，整個(gè)房地產(chǎn)占用的金融、社會(huì)資源越來(lái)越大，風(fēng)險(xiǎn)敞口越來(lái)越大。近兩年福晟、泰禾、華夏幸福、藍(lán)光、恒大等規(guī)模房企陸續(xù)暴雷，引發(fā)了監(jiān)管者的高度警惕。“

“監(jiān)管層在2017年就已經(jīng)強(qiáng)調(diào)金融資源要扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，脫虛向?qū)崱６康禺a(chǎn)企業(yè)不要妄圖通過(guò)借助金融資源，將自己做大，反過(guò)來(lái)挾持金融體系”，一位與監(jiān)管層有較多溝通的開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“很顯然，有不少公司仍然抱著賭一把的心態(tài)，加速往前沖。最終監(jiān)管層用近乎金融機(jī)構(gòu)的管理方式，來(lái)管理開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表”。

降檔術(shù)

三道紅線從不同維度限制了房企杠杠，達(dá)標(biāo)難度各有不同。

多名房企財(cái)務(wù)人士認(rèn)為，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)難度不大，最難降的是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率，目前的19家黃檔房企無(wú)一例外都卡在這條線上。

而由于三道紅線均以比例的形式呈現(xiàn)，總的邏輯就是做大資產(chǎn)比例，做小負(fù)債比例。這意味著想要實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)，具體到經(jīng)營(yíng)端，就要求多賣(mài)房子、抓回款、少買(mǎi)地、少借錢(qián)。

在投資端，一家top50房企總裁提供了這樣的變化細(xì)節(jié)：過(guò)去，他給負(fù)責(zé)投資部門(mén)設(shè)定的目標(biāo)是利潤(rùn)，但是現(xiàn)在他的投資決策首先顧及公司現(xiàn)金流是否能達(dá)標(biāo)。今年上半年，投資部門(mén)報(bào)上了一批項(xiàng)目，按照原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)有得賺就可以投，但考慮到實(shí)現(xiàn)年底“轉(zhuǎn)綠”目標(biāo)，不得不放棄了其中一些項(xiàng)目或者項(xiàng)目的大部分股權(quán)。

財(cái)務(wù)處理上，降檔目標(biāo)也帶來(lái)巨大變化。一家央企甚至在今年初下令，合作項(xiàng)目盡量不要并表。該公司一位華北區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者解釋?zhuān)?ldquo;一旦并表，負(fù)債就加到我們身上了，而且短期內(nèi)銷(xiāo)售款又回不來(lái)，如果好幾個(gè)項(xiàng)目都卡在四季度拿下，到時(shí)年底的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)相當(dāng)難看”。

“真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，”他感慨到，“就在兩年前，房企還在沖規(guī)模的時(shí)候，為了業(yè)績(jī)，大家都搶著并表；而現(xiàn)在三道紅線要求控負(fù)債，大家又對(duì)并表熱情不高了。比起排名，安全更重要。”

銷(xiāo)售端過(guò)去的原則，也需要為三道紅線的指標(biāo)妥協(xié)。例如公寓、商鋪、車(chē)位等庫(kù)存項(xiàng)目，必須加快去化。原來(lái)可以慢慢賣(mài)，現(xiàn)在超過(guò)一年還囤在手里的，打折處理。

郝炬分析，企業(yè)想要在短期內(nèi)快速降檔，一是部分企業(yè)三項(xiàng)數(shù)據(jù)踩中紅線臨界點(diǎn)，降檔難度較小；第二，部分企業(yè)可能在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許范圍內(nèi)，通過(guò)擴(kuò)大股本金和通過(guò)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)增厚股東權(quán)益等指標(biāo)調(diào)節(jié)報(bào)表；第三，部分企業(yè)由于債務(wù)危機(jī)等，可能選擇大量變賣(mài)資產(chǎn)，剛性縮表。

一家top5房企財(cái)務(wù)人士向鍥補(bǔ)充，剛性縮表具有較強(qiáng)的后遺癥，“房企次前期此前的金融屬性太濃了，如果剛性縮表，經(jīng)營(yíng)收杠桿，容易出現(xiàn)錢(qián)不夠，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模會(huì)斷檔”。

除了上述常規(guī)方式，部分企業(yè)還掌握了快速降檔的“偏方”。

華泰證券研報(bào)指出，地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表可調(diào)節(jié)空間大，可以通過(guò)負(fù)債“出表”等行為美化報(bào)表，通過(guò)非并表公司進(jìn)行融資，通過(guò)合并報(bào)表范圍內(nèi)/外的明股實(shí)債融資，通過(guò)發(fā)行各類(lèi)ABS減少有息負(fù)債或進(jìn)行出表，表內(nèi)應(yīng)付款類(lèi)及永續(xù)債進(jìn)行債務(wù)性融資等。

前述房企總裁解釋?zhuān)ＷC負(fù)債率降下來(lái)，如果負(fù)債總額變不了，就只能去“做大”分母的凈資產(chǎn)，比如把一些原來(lái)不并表，且凈資產(chǎn)較多、負(fù)債較少的子公司并表。

更有甚者，在會(huì)計(jì)事務(wù)所統(tǒng)計(jì)報(bào)表前幾天，從銀行臨時(shí)買(mǎi)一大筆存款，也是一種“降檔”的方式。向鍥透露，類(lèi)似這筆存款只借幾天“應(yīng)急”，等做完報(bào)表就返還，近期的日利率在1‰、2‰。

此外，房企還可以通過(guò)提前確認(rèn)收入、增發(fā)股本、提高股東權(quán)益增厚凈資產(chǎn)等方式，優(yōu)化報(bào)表。

三道紅線是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的唯一指標(biāo)嗎？

前述top20房企副總裁對(duì)此持審慎態(tài)度：“如果單純通過(guò)增加權(quán)益、調(diào)表等方式實(shí)現(xiàn)某些指標(biāo)快速轉(zhuǎn)綠，有可能總資產(chǎn)很大，但這些資產(chǎn)并沒(méi)有創(chuàng)造利潤(rùn)，未來(lái)現(xiàn)金流會(huì)出問(wèn)題。”

他進(jìn)一步說(shuō)：“安全的企業(yè)三條線一定都是綠的，但全綠不一定代表安全，這是充分不必要條件，就如同人去體檢，各項(xiàng)指標(biāo)都正常，不代表這個(gè)人一定健康。”

長(zhǎng)期和投資人打交道的他，稱(chēng)地產(chǎn)和金融圈知己知彼，“很多企業(yè)半年間由紅或橙轉(zhuǎn)綠，真實(shí)性是不夠的，很多企業(yè)把不太好的指標(biāo)調(diào)到表外去，投資人也不信，不然為什么資本市場(chǎng)給地產(chǎn)股這么低的估值？”

該副總裁說(shuō)，并非所有公司都著急轉(zhuǎn)綠。“有些公司體量足夠大，目前它能做的主要是控制投資節(jié)奏少買(mǎi)地、同時(shí)多賣(mài)樓，擴(kuò)大現(xiàn)金回流，但短期內(nèi)降不下來(lái)”。

他認(rèn)為，基本面好的大公司想要快速降檔，不難，以碧桂園為例，它只需要在香港做一次股權(quán)融資，但因?yàn)楝F(xiàn)在市盈率不高，這時(shí)候做（股權(quán)融資）有點(diǎn)虧。更重要的是，“對(duì)它而言，現(xiàn)在拿到綠檔有什么好處呢？”

向鍥所在的公司仍踩中一條紅線，但降檔壓力不大。他解釋?zhuān)驗(yàn)楣绢A(yù)收賬款里的金額有數(shù)千億，隨著這些資金陸續(xù)確認(rèn)為收入，資產(chǎn)負(fù)債率自然就降下來(lái)了。

大氣候

在上述top20房企副總裁看來(lái)，這一輪降檔、降杠桿，并非如公式上加減乘除般簡(jiǎn)單，不僅要考慮公司內(nèi)部負(fù)債水平調(diào)整和未來(lái)發(fā)展空間的平衡，更要注意目前外部環(huán)境面臨多重調(diào)控加碼。尤其是金融和預(yù)售條件的收緊，加大房企轉(zhuǎn)身的難度。

在市場(chǎng)端，房企申請(qǐng)預(yù)售難度在加大。該副總裁說(shuō)，如果按照政府建議的價(jià)格開(kāi)賣(mài)，企業(yè)沒(méi)什么利潤(rùn)了；再加上自身是民企，財(cái)務(wù)成本高，算進(jìn)去恐怕要虧。因此希望備案價(jià)格可以再高一點(diǎn)，但很難，項(xiàng)目越拖越虧。

另一種情況是，項(xiàng)目本身利潤(rùn)還可以，市場(chǎng)熱度向好，可以賣(mài)一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格，但地方面臨房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力，導(dǎo)致預(yù)售證審批周期延長(zhǎng)，成本也在增加。

房子賣(mài)完了，并不意味著可以順利網(wǎng)簽，“辦理網(wǎng)簽像擠牙膏，每家每星期只能分配十幾套名額，100多套房子需要1-2個(gè)月才能辦理完”。而且，在“兩個(gè)上限”影響下，銀行房貸按揭額度收緊，賣(mài)完房不一定能迅速收回錢(qián)。

向鍥透露，銀行按揭已經(jīng)變成稀缺資源，上半年廣州的二手房按揭基本上都停了，四大銀行僅在廣州發(fā)放的房貸已經(jīng)接近800億元，額度非常緊張。因此，為了搶占有限的按揭，房企需要付出更多的代價(jià)。

向鍥坦言，上半年，每個(gè)月都需要花很多時(shí)間打通和銀行的關(guān)系，除了承諾給銀行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)、對(duì)公存款、保證金存儲(chǔ)等條件，甚至中小房企還要付出額外的“中介費(fèi)”，“要按揭的話，得先存一筆錢(qián)到銀行來(lái)”。

據(jù)他透露，這筆中介費(fèi)以中間業(yè)務(wù)收入打給銀行，不同銀行收取的中介費(fèi)點(diǎn)數(shù)不一。

上半年向鍥每次和同行見(jiàn)面，都會(huì)聊到最近交多少錢(qián)換按揭，目前有同行交過(guò)3%，最夸張的5%-6%也有。如果按5%計(jì)算，房企想拿到1億元的按揭貸款，需付出500萬(wàn)元的中介費(fèi)。

向鍥直言自己公司憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)已受到銀行的優(yōu)待，至少還能拿到按揭，在個(gè)別城市，中小房企甚至被直接斷了按揭。

上半年，向鍥所在的top5房企在廣州的項(xiàng)目，如果一次性付款，回款周期約1個(gè)月，按揭則至少需4個(gè)月；去年最快的時(shí)候，5天內(nèi)就能回款。

據(jù)他透露，三道紅線后，公司對(duì)現(xiàn)金流把控已經(jīng)前置到銷(xiāo)售階段了，“銷(xiāo)售策劃時(shí)，財(cái)務(wù)就需要為回款制定一個(gè)最核心的指標(biāo)，既要銷(xiāo)售最大化，也要回款最大化，否則銷(xiāo)售再多都是沒(méi)意義的”。

一家閩系房企區(qū)域總經(jīng)理表示，為了保綠檔，區(qū)域公司現(xiàn)金流異常緊張，工程款支付壓力大，拿地節(jié)奏放緩，融資難度變大。

在融資環(huán)境持續(xù)趨緊背景下，降負(fù)債是多數(shù)大型房企的第一要?jiǎng)?wù)。盡管資金緊張，但向鍥的公司上半年還是沒(méi)有欠付工程款，只是延時(shí)支付，“全行業(yè)都出現(xiàn)延緩支付工程款的情況，如果我們支付太及時(shí)，施工單位就會(huì)再和你拿錢(qián)，那你就會(huì)很難受”。他把這種現(xiàn)象稱(chēng)之為“擠出效應(yīng)”。

“未來(lái)可能比2008年還要難。”一位央企營(yíng)銷(xiāo)總說(shuō)，如果2008年沒(méi)有其后的4萬(wàn)億大放水，很多規(guī)模企業(yè)就撐不下去了。但現(xiàn)在看起來(lái)，這一次政府態(tài)度很堅(jiān)決。

綠時(shí)代

按照監(jiān)管預(yù)期，到2023年底，所有房企降至綠檔。

郝炬認(rèn)為，監(jiān)管層目的就是合理控制房企負(fù)債增速，讓行業(yè)不再唯規(guī)模論，“從某種意義上來(lái)講，不讓加杠桿，就是去金融化，讓房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)回歸制造業(yè)，而房子的投資品屬性減弱，回歸消費(fèi)品”。

向鍥認(rèn)為，三道紅線對(duì)房企最大影響是金融約束，如果剔除金融屬性，房地產(chǎn)是一個(gè)比制造業(yè)還艱難的行業(yè)。“制造業(yè)最多一年就生產(chǎn)出來(lái)了，但房子建起來(lái)至少得三年。如果再把預(yù)售制度取消，很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是很大的”。

向鍥解釋?zhuān)饲耙驗(yàn)橛薪鹑诟軛U的存在，疊加預(yù)售制度，賣(mài)房子不像制造業(yè)一手交錢(qián)一手交貨，但現(xiàn)在預(yù)售、網(wǎng)簽、按揭等節(jié)點(diǎn)都在延后，回款時(shí)間明顯往后推了。

“未來(lái)房企需比拼自身的項(xiàng)目運(yùn)作周轉(zhuǎn)效率、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，還需比拼信用評(píng)級(jí)。”郝炬補(bǔ)充，現(xiàn)在的調(diào)控框架之下，房企需要通過(guò)財(cái)務(wù)穩(wěn)健來(lái)獲得金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在今年早些時(shí)候說(shuō)，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，房屋將回歸居住屬性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。

不過(guò)郝炬認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沒(méi)有什么管理紅利了。”所謂的管理紅利，意味著房企周轉(zhuǎn)要快，拿地眼光準(zhǔn)，產(chǎn)品和服務(wù)做得好，通過(guò)精細(xì)化管理降低管理、建造成本，目前多數(shù)規(guī)模房企已經(jīng)做到極致了；其次是房企需具備定價(jià)權(quán)，才能最終獲得超額利潤(rùn)。但由于政府嚴(yán)格限價(jià)，房企只能通過(guò)管理降低成本。

郝炬認(rèn)為，土地成本開(kāi)發(fā)商說(shuō)了不算，建安成本隨行就市，除了頭部房企略有差異，大部分房企相差不大；其次，三項(xiàng)常規(guī)費(fèi)用中，可以通過(guò)精細(xì)化管理降低管理費(fèi)用，但空間不大；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用呈增加趨勢(shì)；財(cái)務(wù)成本將成為房企下一步競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，因此房企需調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，把信用評(píng)級(jí)提上來(lái)，資金成本降下來(lái)，從而獲得金融紅利。

一位監(jiān)管層人士和房企高管定期會(huì)談時(shí)，多次傳達(dá)了讓房企放棄三高模式、專(zhuān)注產(chǎn)品力的觀點(diǎn)。“中國(guó)大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，開(kāi)發(fā)商要做精品，不能像以前粗制濫造。

這位監(jiān)管層人士并不否認(rèn)此前三高模式存在的合理性，“那時(shí)候希望企業(yè)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)，對(duì)質(zhì)量沒(méi)有太嚴(yán)格的把控，但現(xiàn)在不同了，只有少數(shù)地區(qū)有房源緊張情況。”

8月31日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，2019年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米。

在這種情況下，房企面臨著戰(zhàn)略選擇。在2021年中業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等房企均重申發(fā)展非地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為第二曲線，物業(yè)、長(zhǎng)租、養(yǎng)老、機(jī)器人、物流等成為房企多元化轉(zhuǎn)型的諸多出口。

前述50強(qiáng)房企總裁瞄準(zhǔn)了代建生意，經(jīng)過(guò)數(shù)年探索，其所在公司的代建業(yè)務(wù)毛利率能達(dá)到50%以上。

向鍥也表示，“代建這門(mén)生意利潤(rùn)不怎么高，但好在穩(wěn)定，保障房、公租房等領(lǐng)域有大量的市場(chǎng)需求”。他甚至提出了一種大膽的設(shè)想：“未來(lái)，所有開(kāi)發(fā)商有可能逐漸成為代建單位”。

（應(yīng)受訪者要求，向鍥為化名）