經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 3月23日，杭州今年第一批集中供地掛牌上架。根據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的公告，此次集中掛牌60宗地塊，出讓總建筑面積580.74萬平方米，起拍價798億元，地塊將于4月25日集中出讓。

值得注意的是，此次杭州土拍規(guī)則迎來大調(diào)整。

本次集中供地設(shè)定了土地中止價（溢價10%）、上限價格（溢價不高于12%），分為三個競價階段：

階段一，當(dāng)土地競價未達(dá)到中止價時，以最高報價確定競得者；

階段二，當(dāng)土地競價達(dá)到中止價時，網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下一次報價的方式確定競得人。設(shè)置固定報價區(qū)間，一次報價應(yīng)是報價區(qū)間內(nèi)任一萬元整數(shù)，以次高報價的原則確定競得人，其所報價格確定為該宗地最終報價；

階段三，若在階段二有相同報價，則轉(zhuǎn)入線下公證搖號。

與上海、蘇州等城市一樣，杭州此次土拍也采用了當(dāng)報價到達(dá)中止價后進(jìn)入“一次性報價”的競拍規(guī)則。但與上海、蘇州的“最接近平均報價者得”不同的是，杭州首創(chuàng)了“次高報價”為競得人。

某房企華東區(qū)域投拓人士分析，“接近平均價者得”的規(guī)則會使得企業(yè)在報價區(qū)間內(nèi)，盡可能地去接近中止價和最高價之間的平均值，而在“次高價者得”規(guī)則下，企業(yè)會更加向“頂格”報價靠攏，這樣才能加大拿到地的機(jī)會。

“這也意味著，雖然不會超過最高上限價格，但是溢價率會在一定程度上被拉高。”他表示，比如在這次杭州土拍中，一次性報價環(huán)節(jié)中，在起拍價的110%-112%之間，企業(yè)會傾向于報得接近起拍價的112%。

在一名參與過2021年杭州土拍的房企人士看來，此次規(guī)則調(diào)整或與去年杭州土地出讓行情不無關(guān)系。

他表示，2021年，杭州第一批集中供地時，吸引了大量房企入局，爭搶激烈，但第二批集中供地時，受利潤和市場預(yù)期的影響，房企參與度下降，土拍大面積流拍。

至去年第三批集中供地時，杭州對土拍規(guī)則層層“松綁”。從溢價率來看，杭州去年第三批供地溢價率上限由15%下調(diào)至10%。同時規(guī)定，當(dāng)土地競價達(dá)到上限價格時，不再接受更高報價，所有競買人在此價格基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)為公開搖號確定競得人。并且，還做出了提升新房限價、將競品質(zhì)改為定品質(zhì)等調(diào)整，拉高了房企的利潤空間。

此外，去年第三批集中供地恢復(fù)了“出讓預(yù)公告”和“勾地”制度，意味著房企又能以最高5000萬元的預(yù)約申請保證金參與競拍，能較大程度緩解房企的報名資金壓力。

這也使得去年杭州第三輪土拍明顯回暖，35宗涉宅地中，24宗地塊觸及封頂價搖號出讓，占比近7成，總成交額759.54億元，綜合溢價率7%。

值得注意的是，今年杭州第一輪土拍規(guī)則又取消了預(yù)公告和勾地制度。而為抑制土地市場熱度，預(yù)公告和勾地制度曾在去年第二次集中供地時被取消，在去年第三次集中供地時恢復(fù)。

在上述房企人士看來，此次規(guī)則調(diào)整既可以避免像去年第二次杭州土拍中出現(xiàn)的，地太貴，房企拿地意愿不強(qiáng)導(dǎo)致大面積流拍，又不會像去年第三批土拍中，政府需要通過松綁規(guī)則變相“讓利”和“降價”，導(dǎo)致地塊被賣得太便宜。