目前房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的變化，從土地紅利時(shí)代、金融紅利時(shí)代，到管理紅利時(shí)代，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”成為未來中國新城市化的關(guān)鍵命題。

什么是“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”？“十四五”規(guī)劃綱要中有著明確的框架要求：對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市更新、擴(kuò)大內(nèi)需、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)、住房租賃、智慧社區(qū)、物業(yè)服務(wù)等方面提出了要求和發(fā)展方向，是從多元角度出發(fā)，綜合性的戰(zhàn)略發(fā)展指導(dǎo)。

從十四五的規(guī)劃綱要中可以看出，“運(yùn)營(yíng)”能力成為貫穿在所有環(huán)節(jié)中的“必選項(xiàng)”，而這一點(diǎn)恰恰是過去二十年的城市化進(jìn)程中最為稀缺的，高杠桿、快周轉(zhuǎn)稀釋了行業(yè)“精益管理”的密度與濃度。

在房住不炒、健康發(fā)展的新格局下，房地產(chǎn)將開啟一個(gè)真正的產(chǎn)城一體、多元復(fù)合、服務(wù)運(yùn)營(yíng)的“綜合運(yùn)營(yíng)”時(shí)代。綜合運(yùn)營(yíng)模式是符合“十四五”規(guī)劃綱要、國家戰(zhàn)略性構(gòu)架的趨勢(shì)性指標(biāo)，具有長(zhǎng)期的生命力。

穩(wěn)中有進(jìn)，綜合布局“強(qiáng)心30城”

3月22日，招商蛇口（001979.SZ）披露2021年年度報(bào)告。公告顯示，2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元。三道紅線維持“綠檔”水平，融資成本低位。2021年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25，公司在手現(xiàn)金795.33億元，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流259.77億元，連續(xù)三年為正。

招商蛇口圍繞區(qū)域聚焦、城市深耕，優(yōu)先布局高能級(jí)核心城市，近年來重點(diǎn)布局上海、深圳、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等城市，位于國家重點(diǎn)城市群長(zhǎng)三角和粵港澳的合計(jì)投資比重超70%。2021年，招商蛇口全年累計(jì)獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計(jì)容建面1,559萬平方米，權(quán)益面積886萬平方米，其中在劃定的“強(qiáng)心30城”中權(quán)益地價(jià)投入占總投資額的比重達(dá)90%。

另外，招商蛇口堅(jiān)持多渠道投資拓展，堅(jiān)定執(zhí)行綜合發(fā)展。2021年，公司在產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)方面獲取項(xiàng)目9宗，包括雄安新區(qū)、武漢神龍、合肥新站、寧波雷公巷等，補(bǔ)充土儲(chǔ)約215萬平方米。

園區(qū)業(yè)務(wù)是助力招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展重要的板塊。在產(chǎn)業(yè)新城方面，2021年布局8個(gè)緊密擁抱和服務(wù)國家重大戰(zhàn)略部署的大型產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，總合作管理面積468平方公里，在特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，招商蛇口目前主要運(yùn)營(yíng)管理的網(wǎng)谷、意庫和智慧城三條產(chǎn)品線共計(jì)25個(gè)項(xiàng)目（含建設(shè)期），布局15個(gè)城市，有效引領(lǐng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和全新升級(jí)。其中，園區(qū)內(nèi)還具備創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫，布局9個(gè)城市13個(gè)項(xiàng)目，其中7個(gè)已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期。

招商蛇口強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合平臺(tái)，通過專業(yè)支持創(chuàng)造協(xié)同價(jià)值，通過提供綜合服務(wù)為政府、企業(yè)、人才、合作方創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。利用園區(qū)平臺(tái)，招商蛇口大力開展產(chǎn)業(yè)投資與創(chuàng)新孵化，強(qiáng)化“產(chǎn)業(yè)+基金”模式，實(shí)現(xiàn)“投帶聯(lián)動(dòng)”。

2021年6月全國首單“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功在深交所獲批上市，招商蛇口的網(wǎng)谷系列成為先發(fā)陣容，這無疑展現(xiàn)了國家層面對(duì)于“綜合運(yùn)營(yíng)”未來發(fā)展空間的肯定，及在金融及政策方面的進(jìn)一步支持。

“三個(gè)轉(zhuǎn)變”：多元發(fā)展路徑下輕重并舉

行業(yè)進(jìn)入新舊模式轉(zhuǎn)換階段，提升運(yùn)營(yíng)能力、培養(yǎng)利潤(rùn)增長(zhǎng)第二曲線，是未來發(fā)展的主要方向。2021年，招商蛇口面對(duì)行業(yè)重大變局，重新審視了業(yè)務(wù)模式和商業(yè)邏輯，在133341戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，貫徹落實(shí) “三個(gè)轉(zhuǎn)變”。一是從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，把握好規(guī)模與成長(zhǎng)的關(guān)系，堅(jiān)持價(jià)值導(dǎo)向；二是從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度；三是從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

2021年，招商蛇口正式對(duì)外宣布了持有物業(yè)“雙百”目標(biāo)，即“100個(gè)項(xiàng)目、100億營(yíng)收”。數(shù)據(jù)顯示：2021年招商蛇口積極推動(dòng)集中商業(yè)項(xiàng)目拓展，年內(nèi)獲取4宗集中商業(yè)項(xiàng)目，位于上海、南京、成都和廈門核心地段，均為地鐵上蓋物業(yè)，對(duì)應(yīng)集中商業(yè)體量為43萬平方米，平均單項(xiàng)目商業(yè)體量11萬平方米；另獲得3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，2021年，杭州七堡花園城、徐州花園城和凱里九方3個(gè)集中商業(yè)項(xiàng)目順利開業(yè)，其中杭州花園城品牌開業(yè)率89%；凱里九方實(shí)現(xiàn)招商率96％，開業(yè)率83%。

截至2021年末，公司主要在營(yíng)集中商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)25個(gè)，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個(gè)城市。結(jié)合所布局城市的特點(diǎn)，創(chuàng)新多元體驗(yàn)，打造海上世界、花園系等商業(yè)產(chǎn)品系，滿足城市居民多元化需求。

此外，寫字樓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)戰(zhàn)略資源共享，提升寫字樓業(yè)務(wù)管理水平和行業(yè)影響力。截至2021年末，全國主要在營(yíng)寫字樓項(xiàng)目21個(gè)，集中布局在北京、上海、深圳、武漢等城市。

招商蛇口長(zhǎng)租公寓持續(xù)打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等產(chǎn)品體系，目前合計(jì)布局全國22城，約3.2萬間。酒店業(yè)務(wù)不斷提升業(yè)務(wù)全周期操盤管理能力，迭代升級(jí)酒店投研體系和完善運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)積極打造自有酒店品牌。

在大健康產(chǎn)品與服務(wù)方面，招商蛇口的健康管理業(yè)務(wù)構(gòu)筑全新的“地產(chǎn)+健康”智慧康養(yǎng)賦能綜合發(fā)展的商業(yè)模式；養(yǎng)老業(yè)務(wù)則重點(diǎn)推進(jìn)“機(jī)構(gòu)-社區(qū)-居家”三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式落地，2021年新開業(yè)3個(gè)觀頤之家養(yǎng)老項(xiàng)目；同時(shí)積極探索“社區(qū)居家服務(wù)”，推動(dòng)業(yè)務(wù)模式由重向輕轉(zhuǎn)變。

運(yùn)營(yíng)力、服務(wù)力，是衡量長(zhǎng)期主義踐行力的關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)于“內(nèi)生性”增長(zhǎng)有著較高要求，招商蛇口的綜合發(fā)展，正是基于“有質(zhì)量增長(zhǎng)”的堅(jiān)實(shí)表現(xiàn)。

數(shù)字化運(yùn)營(yíng)美好生活圈中的“軟實(shí)力”

在綜合運(yùn)營(yíng)的“軟實(shí)力”中，科技和文化構(gòu)建成為一個(gè)無形而又具有長(zhǎng)期凝聚力的關(guān)鍵指標(biāo)。在招商蛇口看來，行業(yè)未來的盈利將主要來自于技術(shù)與服務(wù)、其次才是核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的升值。

基于在城市綜合開發(fā)與運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域40多年的經(jīng)驗(yàn)積累，招商蛇口打造的“美好生活圈”漸已成型，涵蓋住宅、園區(qū)、集中商業(yè)、寫字樓、健康養(yǎng)老、高端旅游服務(wù)等多元業(yè)務(wù)。

在越來越豐富的新場(chǎng)景之下，招商蛇口積極擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”，推動(dòng)業(yè)務(wù)數(shù)字化智能化轉(zhuǎn)型，用科技驅(qū)動(dòng)品質(zhì)服務(wù)，打造“智慧社區(qū)”全場(chǎng)景升級(jí)改造，助力滿足人民美好生活需求。

數(shù)字化建設(shè)以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理效率和提升客戶體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合業(yè)務(wù)需求與管理痛點(diǎn)，圍繞公司投資管理、運(yùn)營(yíng)管理和營(yíng)銷管理全面數(shù)據(jù)化開展工作。開發(fā)業(yè)務(wù)方面，深化投輔地圖應(yīng)用，推進(jìn)投資管理提效；實(shí)現(xiàn)全周期運(yùn)營(yíng)管理及監(jiān)控分析線上化，以科技創(chuàng)新提升操盤能力；優(yōu)化線上營(yíng)銷平臺(tái)，通過數(shù)字化營(yíng)銷手段，賦能營(yíng)銷管理、提升客戶體驗(yàn)感。

持有業(yè)務(wù)方面，搭建數(shù)字化持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)分析體系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可視化，實(shí)時(shí)掌握經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和洞察經(jīng)營(yíng)發(fā)力點(diǎn)。通過旗下輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)招商積余，大力推動(dòng)大物業(yè)+大資管生態(tài)圈建設(shè)、積極打造“沃土云林”綜合性云科技平臺(tái)型商業(yè)模式。

此外，智慧空間聯(lián)動(dòng)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)創(chuàng)新以會(huì)員為中心，通過招商薈平臺(tái)打通各業(yè)態(tài)全渠道數(shù)據(jù)信息，實(shí)現(xiàn)一體化服務(wù)和客戶一致性體驗(yàn)。

結(jié)語：

按照十四五規(guī)劃，到2025年中國經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP要比2020年翻一番，而房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合，以綜合運(yùn)營(yíng)承載產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)和人口共興衰，推動(dòng)“新市民”在城市的融入，都為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)于招商蛇口而言，既是使命擔(dān)當(dāng)，也是歷史機(jī)遇。

2022年，迎來招商局創(chuàng)立150周年。“以商業(yè)成功，推動(dòng)時(shí)代進(jìn)步”是招商局秉承的企業(yè)使命，而招商蛇口作為招商局集團(tuán)的排頭兵、旗艦企業(yè)，在當(dāng)前行業(yè)處于前所未有的轉(zhuǎn)型階段，讓長(zhǎng)期主義站在舞臺(tái)中央，承擔(dān)引領(lǐng)行業(yè)的中流砥柱，是藍(lán)籌企業(yè)的應(yīng)有之義。