“如果市場(chǎng)外部環(huán)境不再惡化，房企至暗時(shí)刻也許已經(jīng)過去了。”在談到房地產(chǎn)紓困的狀況時(shí)，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為情況正在發(fā)著變化。 

4月29日，中央召開會(huì)議“分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作”中稱，支持從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。近期，對(duì)于部分基礎(chǔ)能力較好、資產(chǎn)狀況良好的企業(yè)，AMC及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)紛紛出手解圍。雖然，來自銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)仍然低位運(yùn)行，市場(chǎng)溫度已經(jīng)有所回升，2022年杭州市土地拍賣推出60宗地塊，成交59宗。

“房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)潛力依然存在。”對(duì)于中國城市化的空間，倪鵬飛給出了自己的判斷，中國城市化正在呈現(xiàn)著“聰明的城市化”，“城市圈”、“城市群”仍有著相當(dāng)大的潛力，隨著公共設(shè)施如教育、醫(yī)療配置的到位，新市民階層將成為未來城市圈的有生力量。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，“分化”已為必然的態(tài)勢(shì)，倪鵬飛清晰地概括了房企的發(fā)展成因及轉(zhuǎn)型路徑，從外源、外延式的擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向內(nèi)生、內(nèi)涵式的發(fā)展，回歸本質(zhì)、差異化生存，將構(gòu)成未來房地產(chǎn)格局的多樣化、多層次、多維度生態(tài)。

市場(chǎng)信心仍在“筑底”過程中

經(jīng)觀：您怎么樣看待目前行業(yè)面臨的情況？

倪鵬飛：從短期說，大家普遍認(rèn)為去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下行，是由于政策收緊過猛，認(rèn)為從去年下半年以后，特別是四季度放松以后，今年一二季度隨同比繼續(xù)下降，至少是環(huán)比上會(huì)有一些改善，但從目前公布的數(shù)據(jù)來看同比下降的幅度還是有點(diǎn)超出預(yù)期的。

我感覺到原因可能很簡單就是有出現(xiàn)了新的外部沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境在一季度出現(xiàn)了一些超出預(yù)期的情況。第一是疫情擴(kuò)散及封控，并且是發(fā)生在一線城市；第二是俄烏軍事沖突；第三是美國等宏觀政策調(diào)整。

這三個(gè)方面不僅對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際供求，而且對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)，都產(chǎn)生了不太有利的影響。原本在去年底和今年初的一些政策，期望市場(chǎng)主體預(yù)期有所改變，信心逐漸恢復(fù)，但這個(gè)情況導(dǎo)致了目前來看沒有轉(zhuǎn)強(qiáng)，市場(chǎng)的信心沒有很好地恢復(fù)。

未來疫情得到控制以后，我想會(huì)逐漸地恢復(fù)，但是就目前來看，這對(duì)全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也產(chǎn)生了一些不利影響。再深入地說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和過去相比已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化。城市化進(jìn)入中后期，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體已經(jīng)飽和，市場(chǎng)的潛力不像以前那么澎湃了。真實(shí)需求的潛力下降的同時(shí)，也意味著投資和投機(jī)需求下降，因?yàn)橥顿Y和投機(jī)是基于真實(shí)需求的。

因此，過去政策一放就寬松，市場(chǎng)就立即反彈的局面，感覺正在有所改變。過去那種“一刺激就回暖”的政策操作是否靈，還有待觀察。這是今年一季度市場(chǎng)變化給我最大的啟發(fā)。大家都注意到了，盡管我們采取一些寬松，有些城市采取了刺激的措施，但是市場(chǎng)并沒有顯著的恢復(fù)，根本的原因是基本面的變化，加上外部環(huán)境的影響，使得人們的預(yù)期沒有跟著政策的變化而有所調(diào)整，預(yù)期和信心還處在相對(duì)較弱的階段。

我們認(rèn)為影響房地產(chǎn)短期市場(chǎng)的主要因素是外部環(huán)境、制度政策與市場(chǎng)預(yù)期。過去市場(chǎng)預(yù)期一直是樂觀的，所以政策起決定作用，只要從緊變松，市場(chǎng)必然反彈。未來可能預(yù)期要起決定作用，若如果預(yù)期不能轉(zhuǎn)強(qiáng)，政策寬松也難以帶來反彈，所以，關(guān)鍵還是要?jiǎng)?chuàng)造穩(wěn)健的整體發(fā)展環(huán)境。

房企“分化”：以規(guī)模論“勝負(fù)”的時(shí)代已經(jīng)過去

經(jīng)觀：房產(chǎn)行業(yè)未來如何走出債務(wù)危機(jī)和應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？您如何看待企業(yè)現(xiàn)在的分化？

倪鵬飛：目前房地產(chǎn)企業(yè)有三類，第一類是出險(xiǎn)企業(yè)，資金鏈已經(jīng)斷了；第二類是困難企業(yè)，資金鏈還沒有斷，但是已經(jīng)比較困難了，很危險(xiǎn)了；第三類是還比較健全的企業(yè)。總體上這三類企業(yè)都是要堅(jiān)持按照剛才說的進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展。

出險(xiǎn)企業(yè)走出困境辦法有三個(gè)：第一是積極爭取政策支持；第二是千方百計(jì)爭取債務(wù)展期，不論是債權(quán)市場(chǎng)還是信貸市場(chǎng)的債務(wù)，等待市場(chǎng)的信心恢復(fù)和銷售慢慢地恢復(fù)，或者說市場(chǎng)的回暖。三是同時(shí)加快進(jìn)行資產(chǎn)和債務(wù)的重組，也就是進(jìn)行資產(chǎn)處置。要加快銷售和資產(chǎn)債務(wù)的處置，最優(yōu)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)并購重組，盡量減少破產(chǎn)清算。

為此，要確保三個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，一是要把風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最小，二是風(fēng)險(xiǎn)不擴(kuò)散；三是保民生——保員工工資、保購房者的權(quán)益等。

困難企業(yè)也要爭取政策支持，最大的目標(biāo)是確保資金鏈別斷了，所有的困難企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)可能都是資金鏈馬上要斷。這和出險(xiǎn)企業(yè)有相似之處，但是困難企業(yè)更有條件一些，我認(rèn)為政策支持也應(yīng)該要把重點(diǎn)放在這些企業(yè)上，困難的要保證別再出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)了。

辦法也是積極支持，做到債務(wù)延期，加快銷售，保證進(jìn)行資產(chǎn)的重組。資產(chǎn)債務(wù)的重組，債務(wù)延期也是爭取時(shí)間，等待市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，等待信心恢復(fù)。

如果不是一季度出現(xiàn)了這幾個(gè)突發(fā)外部事件，困難房企的至暗時(shí)刻已經(jīng)過去了，如果未來疫情等外部環(huán)境好轉(zhuǎn)，政策持續(xù)發(fā)力，即便預(yù)期沒有根本轉(zhuǎn)變，企業(yè)也會(huì)更好一點(diǎn)。

健康的企業(yè)現(xiàn)在要抓住重要的機(jī)會(huì)，可以進(jìn)行并購重組和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率的機(jī)會(huì)，但是我們也呼吁最好謹(jǐn)慎并購重組，要防止倉促冒進(jìn)因并購和救困難企業(yè)而自身陷入困境，要堅(jiān)持平穩(wěn)健康、內(nèi)生和內(nèi)涵發(fā)展。 

至于如何看待房企分化的問題，過去房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，只要規(guī)模夠大，就能夠在擊鼓傳花的競爭中勝出，所以基于這個(gè)理念，高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的模式被采用了。過去幾年市場(chǎng)集中度提升得非常快，2020年，百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額上升至63.2%。其余10萬家僅占36.8%，以企業(yè)規(guī)模為尺度的分化十分嚴(yán)重。

但是從現(xiàn)在來看，我認(rèn)為一個(gè)新的分化，就是鋌而走險(xiǎn)的企業(yè)和穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)之間的分化。一些鋌而走險(xiǎn)型企業(yè)即使是大企業(yè)，可能未來要走上衰落的道路，要么破產(chǎn)，要么被重組，要么就是轉(zhuǎn)型了，又或者是變小了，甚至大大縮小。

而穩(wěn)健發(fā)展型企業(yè)可能要走上繁榮發(fā)展之路。對(duì)他們來說，目前的困難可能是重要的機(jī)會(huì)，不論是轉(zhuǎn)型還是不轉(zhuǎn)型，總體上這些可能都有一個(gè)健康發(fā)展的前景，只是不會(huì)像過去那么快速的發(fā)展和增長。

從外源、外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)生、內(nèi)涵式發(fā)展 

經(jīng)觀：下半年是否會(huì)有更多的機(jī)會(huì)？在“倡導(dǎo)新發(fā)展模式”的情況下，企業(yè)應(yīng)該做出怎樣的自我調(diào)整？

倪鵬飛：按照之前的預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年特別是在四季度可能一些主要指標(biāo)出現(xiàn)轉(zhuǎn)正，但是這一次，由于一季度一些外部因素的沖擊，所以四季度能否完全轉(zhuǎn)正還是有待觀察，如果疫情得到控制，總體的趨勢(shì)應(yīng)該是逐步向好。雖然說市場(chǎng)基本面發(fā)生了變化，但是結(jié)構(gòu)性潛力還是在的。

在倡導(dǎo)新發(fā)展模式的情況下企業(yè)怎么做自身的調(diào)整，這個(gè)我確實(shí)做了一些思考和研究，最主要是如何進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，這個(gè)轉(zhuǎn)型包括兩個(gè)層面：一個(gè)是由原來的外源型發(fā)展，轉(zhuǎn)變成內(nèi)生型發(fā)展；一個(gè)是過去的從外延式發(fā)展，轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展。

內(nèi)生型發(fā)展是針對(duì)之前外源型發(fā)展而言的，外源型發(fā)展是指企業(yè)本身發(fā)展過程中不是主要依靠自身的力量，而是依靠高杠桿、高負(fù)債，實(shí)際上是在用別人的資源，通過借用外部力量來促進(jìn)發(fā)展。過去的發(fā)展條件和競爭環(huán)境，不僅決定行業(yè)走上外源型發(fā)展道路，而且還過度放大了發(fā)展的外源性。

現(xiàn)在要轉(zhuǎn)變成內(nèi)生型發(fā)展，主要依靠自身的力量，通過企業(yè)自身來實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，具體來說就是要降杠桿、降負(fù)債，從而保持合理的發(fā)展速度、資金周轉(zhuǎn)速度，所以我們確認(rèn)應(yīng)該采取現(xiàn)房銷售，合理負(fù)債的內(nèi)生發(fā)展。

第二是內(nèi)涵發(fā)展，所謂內(nèi)涵發(fā)展就是通過提升自身質(zhì)量，而非單純的規(guī)模擴(kuò)張。這個(gè)也是行業(yè)發(fā)展的必然，在市場(chǎng)飽和后，新老市民的需求層次也相應(yīng)提升了，即多樣化、高質(zhì)量的住房需求。是綠色、共享、智能、健康的住房需求。所以，企業(yè)要進(jìn)入到存量經(jīng)營，進(jìn)入到開發(fā)和經(jīng)營并重的一個(gè)發(fā)展階段。

只有把杠桿和負(fù)債降下來，主要依靠自身的力量實(shí)現(xiàn)內(nèi)生發(fā)展，股東決策直接決定自己的股本損益，企業(yè)經(jīng)營才有有效的風(fēng)險(xiǎn)自我約束。之前為什么開發(fā)企業(yè)那么高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)甚至鋌而走險(xiǎn)，就是因?yàn)殄X不是他的，自身沒有風(fēng)險(xiǎn)約束，出了問題他沒什么風(fēng)險(xiǎn)。要把債權(quán)轉(zhuǎn)變成股權(quán)，企業(yè)經(jīng)營失敗直接影響經(jīng)營者的損失、自己的資產(chǎn)和股權(quán)，其決策行為就會(huì)慎重得多了，企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展就有內(nèi)在需求。所以內(nèi)生發(fā)展不僅可以是企業(yè)從原來的追求規(guī)模鋌而走險(xiǎn)，轉(zhuǎn)向追求平穩(wěn)健康的經(jīng)營，不僅可以降低整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，包括資金鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的良性循環(huán)。

因?yàn)檫^去外源型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)循環(huán)是以資金循環(huán)為主線，不管產(chǎn)品是否出售以及處在什么狀況，只要資金收回就開始下一輪的循環(huán)，從而積累了大量的風(fēng)險(xiǎn)、隱患和問題。現(xiàn)在要真正把杠桿降下來以后，待房地產(chǎn)企業(yè)真正成為股東企業(yè)，是股權(quán)主導(dǎo)而不是債權(quán)主導(dǎo)后，產(chǎn)品鏈成為主線，不僅有助于產(chǎn)品良性循環(huán)，也有助于資金良心循環(huán)，從而有助于產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)企業(yè)需要采取哪些措施，我感覺是兩個(gè)方面，一個(gè)是要“縮表出清”實(shí)現(xiàn)“三降”，一個(gè)是“平穩(wěn)切換”實(shí)現(xiàn)“三轉(zhuǎn)”。

首先是縮表出清，就是在三道紅線等有關(guān)監(jiān)管措施的倒逼下內(nèi)外結(jié)合，降杠桿、降負(fù)債、降風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)基礎(chǔ)上肯定要降規(guī)模，不再把追求規(guī)模、追求速度作為主要目的。主要的辦法是進(jìn)行資產(chǎn)和債務(wù)的重組、并購、處置、出售等。不光是出險(xiǎn)的企業(yè)，陷入困境的企業(yè)也是要做相關(guān)的工作，健康的企業(yè)也應(yīng)該積極穩(wěn)妥地開展相互的并購重組。

其次是平穩(wěn)切換，就是基于外部的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，內(nèi)部的困難和條件，實(shí)現(xiàn)從外延到內(nèi)涵發(fā)展的轉(zhuǎn)型、從房地產(chǎn)開發(fā)向衍生服務(wù)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)業(yè)，以及從全面開花向熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展轉(zhuǎn)移。尤其在轉(zhuǎn)業(yè)方面，在這個(gè)過程中可能有一些企業(yè)要退出了，有一些要失敗消亡了，還有一些可能就改行。一個(gè)是產(chǎn)業(yè)內(nèi)的改行，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)外的改行。產(chǎn)業(yè)內(nèi)的改行可以在原來地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上向經(jīng)營、服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移或延伸，這有很大的潛力。

目前開發(fā)相對(duì)放慢了，但是人民美好生活的需求，以及存量的改造，延伸向與住房相關(guān)的服務(wù)，不論是產(chǎn)業(yè)鏈、利潤鏈還是價(jià)值鏈都非常豐厚、非常長，企業(yè)可以向這個(gè)方向努力，前面所謂的內(nèi)涵發(fā)展也是這個(gè)意思。

再一個(gè)是產(chǎn)業(yè)外的改行，這就是從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向與房地產(chǎn)不相關(guān)的行業(yè)，這既是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也是整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。比如，過去一段時(shí)間，很多企業(yè)是搞制造業(yè)的，甚至搞高科技的，看房地產(chǎn)好了就轉(zhuǎn)到兼營或?qū)I房地產(chǎn)上來了，現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)新變化，這些企業(yè)有條件的還應(yīng)該再回歸到實(shí)體產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)。

另外，即使原來沒有實(shí)體產(chǎn)業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可以考慮逐步探索并成功實(shí)現(xiàn)向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)行。原因在于過去20多年迅速增長的房地產(chǎn)巨大市場(chǎng)和充分競爭，培育了不少巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，聚集了很多的人才和高端資源，也積累了一定的現(xiàn)代企業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的不僅有成功可能，而且也有利于帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

“聰明的城市化”：都市圈、城市群帶來的“新市民”契機(jī)

經(jīng)觀：可以從房地產(chǎn)的相關(guān)性這個(gè)角度，介紹一下中國未來城市化發(fā)展的走向嗎？

倪鵬飛：從大的方面來講是三個(gè)方面。

第一，人口開啟“聰明的城市化”。未來15年城市人口和城市化人口的質(zhì)量將不斷提升，主要表現(xiàn)在收入、素質(zhì)和壽命上。同時(shí)城市之間流動(dòng)可能代替城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)而成為主流。聰明的城市化就是即人的收入提高了，素質(zhì)也提升了，相應(yīng)的需求尤其是住房需求也將從原來需求數(shù)量逐漸向需求質(zhì)量、服務(wù)多樣化改變。

第二土地開啟“更新的城市化”。土地城市化、空間城市化、基礎(chǔ)設(shè)施城市化，將從原來征新地、建新城和建新房，進(jìn)入了，存量盤活、舊城更新和舊房改造。這是直接和住房相關(guān)的，也意味著舊城改造、舊房改造取代了原來是新房開發(fā)主導(dǎo)，現(xiàn)在是新房開發(fā)和舊房改造并行進(jìn)行的。

第三形態(tài)開啟了“圈群的城市化”。從城市形態(tài)來看，未來15年城市化實(shí)際上是圈群的城市化，都市圈、城市群、城市化地區(qū)將是未來城市化的方向。現(xiàn)在進(jìn)入了都市圈的時(shí)代，未來可能是城市群的時(shí)代，在這個(gè)過程當(dāng)中，還會(huì)進(jìn)一步的升級(jí)為巨型城市化地區(qū)。所謂城市化地區(qū)就是一些都市圈和城市群的地區(qū)，鄉(xiāng)村也在振興的過程中逐漸的和城市一體化、均值化、同質(zhì)化。

大都市圈周邊，或者是城市群中間穿插的這些鄉(xiāng)村地區(qū)，都要實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐某鞘谢m然形態(tài)是農(nóng)村，但是基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)，包括產(chǎn)業(yè)等，都和城市里面很相似，這在國外叫城市化地區(qū)，中國在未來可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。都市圈、城市群和巨型城市化地區(qū)逐步發(fā)展房地產(chǎn)是重要的組成部分也需要都市圈、城市群和城鄉(xiāng)一體的房地產(chǎn)市場(chǎng)去支撐。都市圈、城市群，尤其巨型城市化地區(qū)崛起，可能會(huì)將使長期處在市場(chǎng)之外的鄉(xiāng)村住房進(jìn)入市場(chǎng)，未來城鄉(xiāng)一體化的住房市場(chǎng)體系和住房保障體系將會(huì)逐步形成。一方面，這將使得鄉(xiāng)村的土地和住房的價(jià)值得以體現(xiàn)，從而帶動(dòng)鄉(xiāng)村及其農(nóng)民加入更富裕家庭行列。另一方面，鄉(xiāng)村住房進(jìn)入市場(chǎng)，可以很大程度上平抑中心城市、都市圈住房短缺和房價(jià)上漲壓力，讓更多青新市民通過市場(chǎng)及其保障性安居工程獲得自有住房。

經(jīng)觀：您能舉個(gè)例子嗎？

倪鵬飛：比如粵港澳大灣區(qū)，像東莞、中山等鎮(zhèn)村和城市基本上沒什么區(qū)別了，在大長三角的城鄉(xiāng)還有一些差異，但是小長三角，如蘇州、無錫、嘉興等，這些地區(qū)的城鄉(xiāng)一體化已經(jīng)完全一樣，甚至有的鄉(xiāng)村比城市還要好，城鄉(xiāng)基本上是同質(zhì)的。

經(jīng)觀：為什么會(huì)出現(xiàn)鄉(xiāng)村比城市還好的情況？

倪鵬飛：從偏好來說，首先是當(dāng)交通比較方便時(shí)，住在鄉(xiāng)村也不影響在城市中工作，同時(shí)，鄉(xiāng)村相對(duì)來說土地價(jià)值各方面應(yīng)該要低一些。其次是自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境肯定要比城市里面要好一些，所以說從幸福感來看至少是很接近了。

關(guān)于城市化地區(qū)國內(nèi)學(xué)術(shù)界討論的還不多，但是政策已經(jīng)走在前面，中央關(guān)于粵港澳大灣區(qū)、長三角高質(zhì)量一體化、成渝經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃，我理解實(shí)際上就是發(fā)展城鄉(xiāng)一體的城市化地區(qū)，成渝地區(qū)要強(qiáng)調(diào)發(fā)展的不是成渝城市群而是成渝經(jīng)濟(jì)圈，那肯定包括農(nóng)村了。

人口走向的歷史成因及未來走向

經(jīng)觀：關(guān)于人口凈流出和凈流入，怎么樣才能讓城市流出比較嚴(yán)重的城市控制人口流出呢？

倪鵬飛：有關(guān)南北區(qū)域人口和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的差異化趨勢(shì)，原因是系統(tǒng)性的，主要是三個(gè)層面，一個(gè)是制度，一個(gè)是開放，再一個(gè)是戰(zhàn)略。

南北分化，北方經(jīng)濟(jì)放緩，有多個(gè)原因。有的將北方氣候作為主要原因進(jìn)行解釋，這沒有說服力。簡單反例就是，歐盟目前恰恰是南方落后北方。我認(rèn)為主要由以下原因?qū)е拢?/p>

第一，在改革方面，南方改革比北方步伐更大。受商業(yè)文化和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)空間分布差異影響，南方比北方市場(chǎng)化更高，創(chuàng)業(yè)和營商的動(dòng)力、條件和環(huán)境更優(yōu)，導(dǎo)致人口、要素向“高處走”，南方民營經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)活躍度都遠(yuǎn)好于北方。實(shí)際上，南北競爭是市場(chǎng)和行政組合層面上的博弈。

第二，在開放方面，南方成為中心，北方是邊緣。全球化使多國地區(qū)經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生分化，中國也在其中。改革開放前，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下，東北是經(jīng)濟(jì)中心，處在完整產(chǎn)業(yè)體系的高端，南方尤其東南沿海幾乎沒有工業(yè)。

開放后，一方面，中國加入全球產(chǎn)業(yè)鏈和全球經(jīng)濟(jì)，南方尤其是東南沿海成為接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要地區(qū)，不僅是全球加工基地，而且成為內(nèi)外循環(huán)的樞紐，而北方除少數(shù)沿海城市外，沒有直接加入全球產(chǎn)業(yè)鏈，使得距離經(jīng)濟(jì)中心的位置越來越遠(yuǎn)。另一方面，東南沿海地區(qū)在外資帶動(dòng)下，工業(yè)化高歌猛進(jìn)。北方地區(qū)在國內(nèi)外競爭下，原有的產(chǎn)業(yè)衰落，市場(chǎng)喪失，發(fā)展步履蹣跚。所能依靠主要是基于資源的高污染重化產(chǎn)業(yè)等，在綠色發(fā)展新階段，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力巨大。

第三，在戰(zhàn)略方面，南北方走的是不同的發(fā)展道路。南方走的是外資帶動(dòng)加上民營跟隨的工業(yè)化促進(jìn)城市化道路，具有可持續(xù)性。相反，北方在市場(chǎng)化下，工業(yè)化逐漸疲弱，為了促進(jìn)增長，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施和土地城市化驅(qū)動(dòng)增長戰(zhàn)略，以加杠桿和大量舉債方式，增加了財(cái)政支出。同時(shí)，由于發(fā)展的不是實(shí)體產(chǎn)業(yè)，沒有利潤和收入，這種高速增長不可持續(xù)，在控制金融風(fēng)險(xiǎn)背景下，經(jīng)濟(jì)增速下降具有必然性。

總體上，南北分化背后的實(shí)質(zhì)是：有沒有切實(shí)走過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)支撐的工業(yè)化或者經(jīng)濟(jì)起飛之路。東南沿海已經(jīng)走過，中南和西南受東部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移（東中一體）的影響，正在路上，但是北方地區(qū)沒有走上市場(chǎng)化背景下的工業(yè)化道路。而從空間的角度講，它也沒完成極化過程，更談不上擴(kuò)散。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：空間、人口、存量、租賃并存

經(jīng)觀：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，未來還有哪些機(jī)會(huì)是值得關(guān)注的？

倪鵬飛：房地產(chǎn)行業(yè)的總量還是在增長的，初步估算：未來近15年的新增住房需求大約182億平米左右。具體包括，6.4億戶籍人口的部分改善型需求、2.6億的非戶籍常住人口的部分新增需求、新增1億的部分新增需求，總共預(yù)計(jì)115億，舊房拆除（按照35年房齡的計(jì)算）的重建需求大約67億。但更多的機(jī)會(huì)是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

第一個(gè)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)是空間機(jī)會(huì)。我一直認(rèn)為：中國住房供過于求從空間上是一個(gè)從小城市到大城市的“水漫金山”的過程，這同時(shí)意味結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。一些區(qū)域和城市仍然存在增長的潛力，并在2035年前基本得到釋放。產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、經(jīng)濟(jì)增長快和人口流入多的區(qū)域，東部中部、都市圈城市群、一二線城市，住房存量相對(duì)不足的城市，供給小于求的壓力同時(shí)衍生出投資甚至投機(jī)需求，房價(jià)上漲壓力仍然比較大。分析區(qū)域的房地產(chǎn)潛力和威脅，總體上把握兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是人口持續(xù)增加即人口增量，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的健康增長即GDP的增量。

第二是階層結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)，戶籍居民的住房將進(jìn)一步改善。

隨著收入的提升以及中等收入群體擴(kuò)大，城鎮(zhèn)戶籍居民將通過一次或多次“以小換大”、“以老換新”、“以遠(yuǎn)換近”的換房，不斷改善住房條件。老齡人口的居住服務(wù)得到解決。住房改善需求超過70億平，年均4.7億平，占總體銷售比重40%。

新市民住房問題將得到解決。到2035年全部青新市民住房需求，包括目前2.6億的非戶籍常住人口的部分新增需求，以及未來1億新增城鎮(zhèn)人口的部分需求，將通過保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房以及政策支持的市場(chǎng)化途徑，不僅如此，部分青新市民家庭還將市場(chǎng)購房或者換房使住房狀況不斷改善。 

第三是新舊結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)即存量機(jī)會(huì)。舊房交易成為主體。隨著住房增量的逐漸減少，我國住房市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代。未來15年，雖然新增住房面積銷售面積約為182億平米，年均在12億。但由于戶籍家庭購新賣舊和購舊賣舊的換房改善住房狀況，部分非戶籍常住人口和新增城鎮(zhèn)化人口很大比例是通過購舊解決住房問題。因此，未來15年舊房交易占全部交易量的比重，預(yù)計(jì)將從2020年的20%，到2035年將超過50%。

舊房改造占比較大。根據(jù)測(cè)算，舊房拆除（按照35年房齡的）的重建需求大約67億，約占建造總量的37%。在完善功能的第一階段，舊房重點(diǎn)改造對(duì)象約有30億平方米，兩者之和達(dá)59%。而在第二階段即智能化改造階段，幾乎所有的存量住房都將面臨生態(tài)智能化的改造。

居住服務(wù)潛力巨大。居住服務(wù)泛指滿足城鎮(zhèn)居民購買、使用、處置、維護(hù)住房的相關(guān)服務(wù)活動(dòng)，涵蓋住房的開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理、城市更新、家庭裝修、保潔搬家等社區(qū)服務(wù)。一方面，增量住房相對(duì)減少，另一方面，存量住房的服務(wù)欠賬很多。因此，未來15年居住服務(wù)潛力巨大。

第四是租售結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)即租賃市場(chǎng)，租賃住房人口保持穩(wěn)定增長。按照城鎮(zhèn)家庭租賃比例25%計(jì)算，2035年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10億，按照這一比例，2035年租房人口將超過2.5億；租賃住房面積保持快速增長。租賃面積將逐步改變當(dāng)前群租為主的局面，租戶的人均租賃住房面積比較低，這一狀況將會(huì)持續(xù)得到改善， 2035年租戶即達(dá)到人均40平米，全國城鎮(zhèn)租房總面積將達(dá)到100億平米；高質(zhì)量的住房、配套完善的住房、智能化的住房還有很大的機(jī)會(huì)，這也是呼吁轉(zhuǎn)型內(nèi)涵發(fā)展很重要的原因。只有實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型才能夠去滿足這些服務(wù)，從目前來看至少是有這四大結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

經(jīng)觀：如果企業(yè)都奔向了沿海，或者是比較好的地區(qū)，中西部和北部地區(qū)怎么辦？

倪鵬飛：市場(chǎng)有這樣的機(jī)會(huì)，企業(yè)肯定會(huì)做出選擇，房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)位性非常強(qiáng)的行業(yè)，也不是說其他的城市就沒有一點(diǎn)機(jī)會(huì)了，即使是現(xiàn)在房子已經(jīng)大量過剩的城市，在城市的一些特殊的區(qū)位，比如說中心城區(qū)可能房子還是稀缺的，還是有機(jī)會(huì)的。

大尺度的有結(jié)構(gòu)問題，小尺度的也有結(jié)構(gòu)問題，一個(gè)城市里面不同的區(qū)域都有結(jié)構(gòu)性的問題。我們還是要作出這種呼吁，一些中小城市，尤其是人口流失的城市，房子存量已經(jīng)很高了，不能再建了，再建的話什么時(shí)候能消化。

回歸本質(zhì)的路徑：差異化戰(zhàn)略、專一化戰(zhàn)略 

經(jīng)觀：現(xiàn)在都在提“美好生活”，未來企業(yè)要如何提高美好生活建設(shè)力，提高自身競爭力？

倪鵬飛：總體還是要提升企業(yè)自身的素質(zhì)來提升競爭力。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)已經(jīng)根本的變化或者升級(jí)，規(guī)模飛速發(fā)展的賣方市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過去了，質(zhì)量穩(wěn)步提升的買房時(shí)代已經(jīng)到來。現(xiàn)在肯定是向質(zhì)量、向服務(wù)，要效益、要市場(chǎng)，要做到這一點(diǎn)，企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)從粗放到精致的轉(zhuǎn)型。為此，第一，自己要培育和擁有核心優(yōu)勢(shì)，尤其核心技術(shù)和人才優(yōu)勢(shì)，要走在信息化、數(shù)字化和智能化的前列，還要加強(qiáng)人才的專業(yè)化培訓(xùn)。

第二是客戶服務(wù)的質(zhì)量，要作為未來重點(diǎn)加強(qiáng)的一個(gè)問題。過去房子短缺，不僅主要是開發(fā)房子而且是賣方市場(chǎng)的一次交易；而未來不僅轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)而且轉(zhuǎn)向經(jīng)營服務(wù)要做長期的交易。長期給居民做服務(wù)的，所以要真正做到像其他競爭性行業(yè)一樣，真正以客戶為中心去進(jìn)行周全服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的增值。為此，尤其需要重塑適應(yīng)長期服務(wù)顧客的企業(yè)管理體系。 

第三，發(fā)展策略上要有重大的改變。從原來的規(guī)模依靠資本的規(guī)模制勝和成本領(lǐng)先策略，轉(zhuǎn)變成依靠創(chuàng)新的差異化戰(zhàn)略、專一化戰(zhàn)略，通過提供差異化的創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，通過專一化提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先的利潤。 

要用心做產(chǎn)品和服務(wù)，新的產(chǎn)品、新的服務(wù)在發(fā)展空間上無窮盡的，在質(zhì)量上是不封頂，特別是在信息化智能化的背景下，人民的需求多樣化是無限的，還有很大的創(chuàng)造空間。

對(duì)于大量的中小房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)來說，要培育獨(dú)門絕技的核心競爭力，走專業(yè)化發(fā)展道路，向著更加專業(yè)化的方向，更細(xì)更深更好地供給產(chǎn)品和服務(wù)。而相對(duì)大的企業(yè)，可能要走多元化和專業(yè)化結(jié)合的“歸核化”策略即剝離非核心業(yè)務(wù)、分化虧損資產(chǎn)、回歸主業(yè)保持適度相關(guān)多元化。

(谷村、陸欣/文)