經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 汪青 5月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，央行首次對(duì)于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢(shì)的決心。預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)散發(fā)疫情逐步得到控制，國(guó)內(nèi)一系列政策效果逐步現(xiàn)象，樓市供需兩端將逐步回暖，需要穩(wěn)定好市場(chǎng)預(yù)期，防范局部潛在“過熱”風(fēng)險(xiǎn)。

具體來看，為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，央行就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

對(duì)此，光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華對(duì)記者表示，此次央行下調(diào)住房貸款利率定價(jià)下限，是進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機(jī)制，擴(kuò)大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，也符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

“主要是近期受散發(fā)疫情等因素干擾，國(guó)內(nèi)部分區(qū)域房地產(chǎn)復(fù)蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。國(guó)內(nèi)通過下調(diào)房貸利率定價(jià)下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平衡。”周茂華表示，預(yù)計(jì)接下來部分樓市供給相對(duì)大、樓市需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，減輕剛需購房成本。但整體上，國(guó)內(nèi)樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅(jiān)持房住不炒定位，推動(dòng)各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中，央行明確提出首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

“從該表述可以看出，當(dāng)前對(duì)于貸款利率的下行提出了新的要求和支持政策。首先，利率下限允許進(jìn)一步下調(diào)，這使得商業(yè)銀行貸款的空間更大，有助于后續(xù)更好地促進(jìn)房貸實(shí)際貸款利率的下調(diào)。其次，也將引導(dǎo)銀行后續(xù)更好得制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。此外，強(qiáng)調(diào)首套房實(shí)際上也是希望剛需購房成本進(jìn)一步降低，支持剛需購房政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示。

新政帶來的減負(fù)效應(yīng)也十分明顯。

根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的全國(guó)個(gè)人按揭貸款利率為5.42%。若按照減20個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，那么實(shí)際利率則為5.22%。以500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計(jì)算：

在5.42%的情況下，月供為28138.99元，利息總額為5130037.8元；而在5.22%的情況下，月供為27517.35元，利息總額為4906246.57元。這也就意味著新政下，每月減少還貸621.64元，利息總額減少223791.2元。