張雅楠/文 房地產(chǎn)政策面的好消息實在太多了。

級別上，從黨中央、國務(wù)院到央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、住建部等各主管部委，再到各級地方政府，呼吁、強調(diào)、窗口指導、發(fā)文等層出不窮；

城市范圍上，從四五線小城鎮(zhèn)到成都、杭州這樣的新一線扛把子，再到上海、廣州等一線城市，不論什么能級，都不必小心翼翼試探并準備隨時撤回文件、澄清傳聞；

時間跨度上，則已持續(xù)了半年。

當然，最值得細細分解的就是這一輪調(diào)控工具箱了。

首先，行政手段的代表限購，捆綁了生育政策、人才政策后，得到大幅放松；

其次，財政手段上，降低、減免交易環(huán)節(jié)稅費；

第三，金融手段中，首付比例降低、貸款利率降低、認房不認貸，意在降低購房者的上車門檻和成本，從需求端拉動市場熱度；而示范性發(fā)債、指導性展期、并購貸不納入負債監(jiān)管等，則從房企現(xiàn)實入手，意在止住融資惡化局面，拖住供給端的底。

第四，土地市場中，降低房企參與拍地的資金門檻。

第五，保障配套方面，為保租房提供全方位政策保障，有的城市計劃重啟棚改貨幣化安置。

目前來看，工具箱里還沒空。這是史無前例的政策集結(jié)，但在20多年的房地產(chǎn)市場化周期中，沒有任何一次調(diào)控像現(xiàn)在這樣，在進行了如此長時間、全方位的喚醒后，市場依然無動于衷。

2008年，在金融危機之下等來了4萬億，購房者入市門檻降至首付兩成、貸款利率7折，史上最寬松的購房政策點燃了遠遠未被滿足的需求；2014年，則是通過持續(xù)兩年的大規(guī)模棚改貨幣化安置，徹底扭轉(zhuǎn)了局勢。

兩次成功的救市，一方面使得房地產(chǎn)和經(jīng)濟快速企穩(wěn)上漲，另一方面，也被動加深了一個普遍的認知，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的夜壺。據(jù)此，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的激進者在高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)路上越走越急。

誰都知道，這并非長久之計。為破除這一畸形怪圈，一城一策、房住不炒、長效機制等調(diào)控主基調(diào)逐漸確立，旨在引導房地產(chǎn)降低杠桿、脫虛向?qū)崱：?008年、2014年兩次地產(chǎn)劇烈下挫后強勁反彈相比，新型調(diào)控方式下，近幾年的房地產(chǎn)價格曲線已經(jīng)平滑很多。如果不是個別房企爆雷疊加疫情反復，各類主體應激反應劇烈，我們也許可以看到一個繡花功夫慢調(diào)出來的、更平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場。

但這一進程無奈中斷了。多數(shù)房企在遵循著“三道紅線”節(jié)奏降杠桿過程中，突然面對抽貸、斷貸、交叉違約考驗，正常融資需求無法滿足，預售資金等各種強監(jiān)管接踵而來。時至今日，調(diào)控手段雖多，能真正有效落地、幫助房企回到經(jīng)營正軌的，少之又少。

對房企來說，現(xiàn)金來源有三種：經(jīng)營、投資、融資。融資目前基本斷流，投資本就有限，經(jīng)營性現(xiàn)金流是重點，可購房者已經(jīng)不敢買房了。

這種局面和2008年、2014年，在形式上似乎一樣，都是銷售惡化、房企資金鏈承壓，但具體原因卻大不相同，所以，紓困的方式也理應不同。當下調(diào)控雖多，卻像漫天灑下的胡椒面，對房企來說，打個噴嚏，并不驅(qū)寒。

購房者的信心固然需要提振，房地產(chǎn)企業(yè)端的正常經(jīng)營需求也需適時滿足才行。這不是重回房地產(chǎn)夜壺的老路，而是尊重事實，正視房地產(chǎn)企業(yè)受到的不合理限制。