經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 汪青   “利率高位站崗族的春天來了！現(xiàn)在你家5.88%的房貸利率可以直接轉(zhuǎn)按揭變成4.1%的房貸利率，貸款利率不變，只是利率變低了，輕松幫你省下幾十萬，還不趕快行動！”

你是否在抖音、小紅書等社交平臺上看過類似推介說法？

記者注意到，在今年房貸利率接連下調(diào)的背景下，有的資金中介在社交平臺推介起“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務，而當記者進一步溝通時，對方實則推薦購房者做轉(zhuǎn)“抵押貸”和轉(zhuǎn)“經(jīng)營貸”業(yè)務。

“轉(zhuǎn)按揭”是銀行之間的貸款轉(zhuǎn)接，將A銀行高利率的按揭貸款，換到B銀行的低利率按揭貸款，可節(jié)約還款成本，減輕購房者還貸壓力。不過，2019年8月，央行曾發(fā)文要求嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務。

11月初，記者致電江浙滬地區(qū)多家銀行，獲得回應是“監(jiān)管不允許，暫不可辦理相關(guān)業(yè)務。”

利率高位站崗者

今年以來，5年期以上LPR已下調(diào)三次，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，共下調(diào)35個基點，不少城市的首套房貸款利率降至4.1%。

“2020年好不容易湊了首付買了一套房，總價150萬元，貸款100萬元，30年等額本息。但是當時不僅房價高，房貸利率也達到5.88%，現(xiàn)在每個月還房貸就要6000左右，基本上占了我們夫妻兩個人工資收入的一半。”鄭州購房者張智告訴記者，假如可以轉(zhuǎn)按揭，按照目前最新4.1%房貸利率計算，每個月月供4900不到，直接可以省下1000多塊錢。

對于張智這樣的工薪家庭而言，省下的一千五或許辦不了大事，但至少多了一筆可支配收入。

購房者承擔的房貸利率一般由“LPR+銀行加點”組成，銀行加點自合同簽訂后保持不變。此后，購房者實際承受的房貸利率會按照重定價周期跟隨最新的5年期LPR一年一變。這也就意味著，不論央行如何調(diào)降5年期LPR，銀行加點始終是以合同簽訂時的為準。

而LPR的下調(diào)，房貸利率跟隨走低，作為利率高位站崗的張智，心中難免有些不是滋味。

“這段時間我們夫妻倆基本上隔三差五就會接到中介機構(gòu)的電話，詢問我們是否需要‘轉(zhuǎn)貸’，利率直接可以降到三點幾。平時刷短視頻時，也會被推送轉(zhuǎn)按揭、換貸這類的內(nèi)容。”張智說。

在多方咨詢后，張智發(fā)現(xiàn)目前市面上中介機構(gòu)宣傳的降低存量房貸利率方式看似五花八門，但是總結(jié)下來基本上就是“按揭房貸置換經(jīng)營貸”。

原本，張智對于可以直接銀行間轉(zhuǎn)換的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務很心動，但咨詢了本地多家銀行后才發(fā)現(xiàn)，這項業(yè)務早些年就已經(jīng)被監(jiān)管部門叫停，市面上根本沒有銀行可以辦理。

對于張智這樣的普通工薪族而言，在監(jiān)管要求沒有新的變化前，肯定不敢貿(mào)然操作中介口中的“轉(zhuǎn)按揭”，寧愿攢錢提前還清部分房貸。

中介“支招”降利率

“轉(zhuǎn)按揭最近火起來，主要還是受到今年以來5年期以上LPR多次下調(diào)的影響。基本上央行每一次降息，關(guān)于轉(zhuǎn)貸的話題都會掀起一陣熱議。”杭州一家資金中介經(jīng)理小林告訴記者。

小林說，對于存量房客戶而言，有部分不僅房價買在高點，房貸利率也處于高位。在當前利率不斷下調(diào)的情況下，肯定都希望通過轉(zhuǎn)按揭的方式享受基準利率降低帶來還款成本降低的福利。

記者調(diào)查了解到，盡管資金中介平臺在宣傳時都打著可以直接“轉(zhuǎn)按揭”的旗號，但都是作為宣傳口徑吸引客戶，并不是真正意義上銀行之間的貸款轉(zhuǎn)接，而是“轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”。

當被詢問“目前是否可以操作銀行之間的轉(zhuǎn)按揭”時，小林坦言，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務之前確實有杭州和溫州部分地區(qū)的部分銀行可以悄悄操作，但目前基本上都不可以操作。如果真的想降低利率，可以幫助客戶轉(zhuǎn)經(jīng)營貸。

“經(jīng)營貸利率我們現(xiàn)在最低可以做到3.5%，并且授信期數(shù)最長可以貸10年，只需要向銀行提供滿一年的營業(yè)執(zhí)照和流水。如果名下沒有注冊公司的購房者，想要操作經(jīng)營貸還需要支付額外支付一筆服務費用于購買處于存續(xù)期公司。”小林表示，辦理經(jīng)營貸一般需要收取貸款金額的1%-3%的手續(xù)費，如果個人征信較差，則費用更高。

談及具體操作，小林表示，以100萬元按揭未還本金為例，可以幫客戶墊資100萬元提前還清按揭。房子變成全款房的同時，幫客戶名下“包裝”一家企業(yè)，然后重新在別的銀行辦理抵押100萬元。

“墊資部分我們收取每天千分之一或者千分之二，這樣操作下來你就可以實現(xiàn)房貸平轉(zhuǎn)，利率降低的同時，如果房子升值你甚至可以貸出來更多的錢。”小林一再強調(diào)，“相對于你原本5.88%的房貸利率，轉(zhuǎn)3.5%的經(jīng)營貸可以直接省下五六十萬。即使花幾萬塊錢的手續(xù)費，和你們節(jié)省的房貸利息相比總歸也是劃算的”。

11月3日，有北京地區(qū)的貸款中介機構(gòu)對記者稱，可以提供貸款置換服務。將現(xiàn)有的住房按揭貸款先還款，然后再利用房產(chǎn)做抵押，以“經(jīng)營貸”的形式，在銀行貸出利率更低的資金。以目前在還房貸5%左右的利率為例，該中介稱，做房抵年化利率可以做到3.66%，置換后可以節(jié)省10~20萬左右的利息錢。“貸款十年的先息后本，二十年的等額本息。”

對于流程，上述北京地區(qū)的貸款中介機構(gòu)稱，首先，尋找墊資方還清原有房貸，100萬元的墊資費用7000左右。其次，該中介幫忙給申請人設立小微公司，這部分手續(xù)由中介完成，收取8500元左右的費用。第三，由中介公司幫忙向銀行申請經(jīng)營貸，經(jīng)營貸會發(fā)放到設立公司的公司賬號中，由中介機構(gòu)幫忙提款。這個過程他們收取1%左右的傭金。

實際上，經(jīng)營貸并不是一個新鮮事物。該業(yè)務主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業(yè)資金。

值得注意的是，監(jiān)管部門早就明令禁止經(jīng)營貸流入房市。

2021年3月26日，銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》規(guī)定，銀行業(yè)金融機構(gòu)應書面向借款人提示違規(guī)，將信貸資金用于購房的法律風險和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

與此同時，北京、上海、廣東等城市率先展開經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)入房市自查和監(jiān)管檢查，并開出多張因信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的罰單。

其中，備受市場關(guān)注的就是“深房理”事件。2021年8月7日，深圳銀保監(jiān)局公開“深房理”事件調(diào)查結(jié)果，查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國家機關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中，涉及經(jīng)營貸3.80億元。

對于經(jīng)營貸申請審核，某股份制銀行上海分行的信貸部人士對記者表示，為了防止申請經(jīng)營貸中提供的企業(yè)是“空殼”公司，對于公司股東的任職時間等都會有一定的要求。同時，會要求企業(yè)提供供應商賬戶，確保供應商賬戶的真實性。而在貸后的追蹤方面，會要求企業(yè)出示資金用途的相關(guān)證明，比如經(jīng)營過程中的相關(guān)明細等。

被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”

實際上，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務曾在十多年前一度盛行。

2005年，個人房貸市場活躍，銀行開始搶占存量房貸款市場，逐次推出了在上海和深圳的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務。此后，各家銀行相繼推出各類轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)品爭奪存量房貸市場。

不過，部分資金被用于炒房、炒股，刺激房地產(chǎn)市場和股市的泡沫，增加了銀行潛在風險。2007年9月，央行和原銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求商業(yè)銀行不得發(fā)放隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的轉(zhuǎn)（加）按揭貸款。

此后在2019年，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》時，再次強調(diào)嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務。

今年以來，在房貸利率不斷下調(diào)的情況下，有部分地區(qū)銀行曾發(fā)文或傳出開展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務。

5月，紹興銀行總行營業(yè)部官方微信公眾號發(fā)文稱，為廣大客戶享受更優(yōu)惠按揭利率、減少房貸月供利息支出，總行營業(yè)部特推出“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務，首套利率5.05%。消息發(fā)出后迅速發(fā)酵，該行隨即刪除推文。

8月份，興業(yè)銀行被傳在河南鄭州開放存量房轉(zhuǎn)按揭降利率渠道，并稱只針對部分優(yōu)質(zhì)客戶，且只能內(nèi)部轉(zhuǎn)不能跨行，利率可以由6.37%及以上降至4.3%左右。消息一經(jīng)傳播，就被興業(yè)銀行澄清——“自媒體號信息不實”。

記者分別致電多家江浙滬地區(qū)的銀行，均表示“由于監(jiān)管原因，暫時沒有該項業(yè)務提供。”

“說白了，轉(zhuǎn)按揭就是銀行之間房貸存量業(yè)務互挖墻角，最后的結(jié)果可能就是互相傷害、惡性競爭，擾亂正常的市場秩序。既得罪同業(yè)，銀行自身也沒太大的好處。”有城商行人士對記者表示，況且早前監(jiān)管出于風險考慮早就明令禁止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，在當前政策尚未調(diào)整之前，銀行肯定不敢開展該項業(yè)務。

（經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者胡艷明對本文亦有貢獻）