經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 編輯 張雅楠 樓市花樣促銷(xiāo)再出奇招。

11月13日，南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“南寧軌道地產(chǎn)”）發(fā)布微信，推出購(gòu)房享受“10年地鐵自由”活動(dòng)。

南寧軌道地產(chǎn)表示，凡在2022年11月11日-12月31日期間成交軌道地產(chǎn)任一項(xiàng)目住宅房源的客戶，100%享受免費(fèi)坐地鐵10年的福利。

該微信推文中介紹，南寧軌道交通集團(tuán)是南寧地鐵建設(shè)的主力軍，一年開(kāi)通或開(kāi)建一條地鐵，至今，已開(kāi)通5條地鐵線。

天眼查顯示，南寧軌道地產(chǎn)是由南寧國(guó)資委控股的南寧軌道交通集團(tuán)的全資子公司，其前身是于1981年成立的南寧市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，即中國(guó)成立最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)旗下的南寧分公司。

南寧軌道地產(chǎn)一位營(yíng)銷(xiāo)人員介紹，“10年地鐵自由”是南寧軌道地產(chǎn)推出的年底促銷(xiāo)活動(dòng)，有時(shí)間限定，購(gòu)房人須在11月11日-12月31日期間下定金；地鐵權(quán)益從房貸放款當(dāng)日開(kāi)始計(jì)算，為期10年；同時(shí)享受地鐵權(quán)益也有人數(shù)限制，須為購(gòu)房合同上的名字及其直系親屬，總共3人，免費(fèi)乘坐人員名單10年間不得更換，否則作廢。

該營(yíng)銷(xiāo)人員解釋，南寧軌道地產(chǎn)是國(guó)企，購(gòu)房后置業(yè)顧問(wèn)會(huì)將客戶信息錄入到南寧軌道交通系統(tǒng)，到時(shí)人臉識(shí)別即可免費(fèi)乘坐。

南寧地鐵每人次最低票價(jià)2元，最高票價(jià)7元，若每天乘坐兩次，3人10年可享受的權(quán)益合計(jì)在4.38萬(wàn)-15.3萬(wàn)元。

某頭部房企一位區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，買(mǎi)房送10年地鐵權(quán)益，就是當(dāng)?shù)貒?guó)企整合資源做出的促銷(xiāo)優(yōu)惠，如果南寧地鐵不屬于享受財(cái)政補(bǔ)貼的公共服務(wù)，本質(zhì)上和民企推出的買(mǎi)房送物業(yè)費(fèi)差不多。

這位區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，南寧軌道地產(chǎn)給國(guó)資背景的房企開(kāi)拓了思路，例如萬(wàn)科在深圳的項(xiàng)目、越秀地產(chǎn)在廣州的項(xiàng)目是否也可以享受當(dāng)?shù)氐罔F乘坐優(yōu)惠？其他國(guó)企也可以梳理集團(tuán)層面可整合的資源。

那么，南寧軌道交通集團(tuán)是否享受財(cái)政補(bǔ)貼呢？

2022年三季報(bào)顯示，截至9月30日，南寧軌道交通集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入約21.96億元，其中營(yíng)業(yè)成本20.66億元。

值得注意的是，期內(nèi)南寧軌道交通集團(tuán)的“其他收益”約7億元，這一條目通常代表與日常活動(dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，可作為該公司接收到政府補(bǔ)助金額的參考；此外，與日常活動(dòng)無(wú)關(guān)的補(bǔ)助則計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”一欄，這部分補(bǔ)助一般較少，南寧軌道交通集團(tuán)的財(cái)報(bào)中該項(xiàng)也未作披露。

此外，財(cái)報(bào)顯示，前三季度，南寧軌道交通集團(tuán)收到的稅收返還約20.74億元。稅收返還屬于以稅收優(yōu)惠形式給予的一種政府補(bǔ)助。

從整體情況看，由于地鐵工程前期建設(shè)規(guī)劃、后期開(kāi)通運(yùn)營(yíng)全過(guò)程投入巨大，且踐行公益性、低票價(jià)原則，中國(guó)大多數(shù)城市的地鐵都在虧損運(yùn)營(yíng)，需要政府財(cái)政補(bǔ)貼。

大量的財(cái)政投入為項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)提供了必要的資金保障，同時(shí)政府信用也為城市軌道交通建設(shè)提供了可融資性。換言之，在中國(guó)，地鐵是一項(xiàng)依賴政府補(bǔ)貼提供公共服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施。

3月18日，南寧市財(cái)政局披露的2022年工作要點(diǎn)中也提到，要“充分利用各城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）的發(fā)債空間，積極爭(zhēng)取發(fā)行新增政府債券，繼續(xù)做好軌道資金區(qū)、市共擔(dān)工作”。

南寧軌道交通集團(tuán)官方網(wǎng)站介紹，該公司負(fù)責(zé)軌道交通項(xiàng)目的投融資、建設(shè)、營(yíng)運(yùn)管理；負(fù)責(zé)軌道交通沿線及周邊一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；對(duì)軌道交通沿線及周邊的廣告、通信、資訊、物業(yè)、車(chē)站進(jìn)出通道連接收費(fèi)權(quán)等資源進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理；從事與軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)關(guān)聯(lián)的物資、設(shè)備等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。

從收入構(gòu)成看，2021年，南寧軌道交通的商品房銷(xiāo)售收入達(dá)22.58億元，混凝土銷(xiāo)售收入2.4億元、物業(yè)服務(wù)收入1.44億元，地產(chǎn)和土地開(kāi)發(fā)相關(guān)收入占其總營(yíng)收比例約75%，TOD（即軌道站點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）收入遠(yuǎn)超地鐵營(yíng)運(yùn)收入。

南寧軌道地產(chǎn)作為南寧軌道交通集團(tuán)全資子公司，將如何與南寧地鐵運(yùn)營(yíng)方對(duì)接落實(shí)購(gòu)房享受“10年地鐵自由”活動(dòng)，目前尚不得知，11月17日下午工作時(shí)間，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)致電南寧軌道地產(chǎn)求證相關(guān)問(wèn)題，電話未能接通。

北京大成律師事務(wù)所一位律師表示，南寧軌道地產(chǎn)用地鐵權(quán)益當(dāng)賣(mài)房?jī)?yōu)惠，要看具體合作協(xié)議，特定購(gòu)房人乘坐地鐵的錢(qián)是否由地產(chǎn)公司支付，如果地產(chǎn)公司給軌道交通集團(tuán)相關(guān)費(fèi)用，就不存在侵占公共資源的問(wèn)題。

其次，還要看地鐵運(yùn)營(yíng)接受政府補(bǔ)貼的形式，比如按照乘坐地鐵人次來(lái)補(bǔ)貼，還是每年固定補(bǔ)貼數(shù)額，除補(bǔ)貼外的盈虧是否由軌道交通集團(tuán)承擔(dān)等，須厘清這些問(wèn)題才能判斷。

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅建議，購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商將地鐵權(quán)益優(yōu)惠寫(xiě)進(jìn)合同，如若開(kāi)發(fā)商不能落實(shí)到位，須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等。

針對(duì)買(mǎi)房享受10年地鐵自由的具體內(nèi)容，一位南寧中介介紹，除了軌道地產(chǎn)推出地鐵優(yōu)惠，包含保利、建發(fā)在內(nèi)的幾乎所有開(kāi)發(fā)商在南寧的項(xiàng)目均有打折、送物業(yè)費(fèi)、送家電等促銷(xiāo)手段。

花式促銷(xiāo)背后是南寧樓市去化承壓。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年10月，南寧商品房成交9716套，成交面積48.5萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅約42%，同比下降22.5%。