（圖片來(lái)源：受訪者提供）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷  2022年，在上海大宗交易額同比下滑超過(guò)20%的行情下，長(zhǎng)租公寓板塊成交額以數(shù)倍于往年的成績(jī)成為“夜空中最亮的星”。仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，74宗大宗成交中，有15宗都涉及長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。在建信信托和平安不動(dòng)產(chǎn)等內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)積極“搶灘”入局長(zhǎng)租公寓的情況下，一筆著名國(guó)際資產(chǎn)管理公司對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的收購(gòu)格外引人注目。

4月底，一樁長(zhǎng)租公寓收購(gòu)交易在靜默中的上海悄然發(fā)生。博楓資產(chǎn)管理公司（Brookfield Asset Management）（以下簡(jiǎn)稱“博楓”）接手了由富力與合景泰富聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于楊浦區(qū)新江灣城板塊，包含辦公、商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)，經(jīng)改建為長(zhǎng)租公寓投入市場(chǎng)，將由博楓新設(shè)立的中高端定位的長(zhǎng)租公寓品牌“blinq博鄰”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。交易完成后，該項(xiàng)目正式命名為上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓，項(xiàng)目一期已于2022年9月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，并計(jì)劃于2023年中全面開(kāi)放營(yíng)業(yè)。

當(dāng)該筆收購(gòu)消息在當(dāng)年8月傳出時(shí)，疑惑與好奇的聲音涌動(dòng)：博楓是誰(shuí)？為什么會(huì)選擇在那個(gè)時(shí)間出手？

博楓來(lái)自加拿大，是全球規(guī)模最大的另類資產(chǎn)管理公司之一。截至2022年，博楓全球資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)7500億美元，其中130億美元在中國(guó)。此前，辦公樓、零售、工業(yè)物流、可再生能源和私募投資是博楓在中國(guó)重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，隨著在中國(guó)第一筆租賃住宅交易的落地，博楓再次出現(xiàn)在公眾視野。

博楓進(jìn)入中國(guó)已近10年。2013年底，博楓首入中國(guó)內(nèi)地，投資瑞房新天地約25%的股份。此后幾年，雖不頻繁，但博楓陸續(xù)收購(gòu)了一線城市的商辦資產(chǎn)包、香港Redbox迷你倉(cāng)、山西廣林的風(fēng)能電廠、物流基地、光伏太陽(yáng)能等項(xiàng)目。

在博楓中國(guó)房地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人黃迎迎看來(lái)，博楓始終是一個(gè)比較耐心的投資者，雖然較早進(jìn)入中國(guó)，但直到2019年博楓完成對(duì)綠地黃浦濱江項(xiàng)目的收購(gòu)（即綠地五里橋項(xiàng)目，現(xiàn)名“博薈廣場(chǎng)”），才開(kāi)始比較密集地進(jìn)行一些大規(guī)模收購(gòu)。

2021年6月，博楓繼續(xù)邁開(kāi)在中國(guó)的商業(yè)拓展腳步，以90億元對(duì)價(jià)收購(gòu)五個(gè)中國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心資產(chǎn)包，包括上海悅薈廣場(chǎng)、青島悅薈廣場(chǎng)、西安悅薈廣場(chǎng)、重慶東原·悅薈·新新Park、北京悅薈萬(wàn)科廣場(chǎng)。該筆交易也成為當(dāng)年最大的大宗交易之一。2022年底，博楓收購(gòu)了總部位于中國(guó)香港的全球服裝品牌供應(yīng)商Trimco集團(tuán)，宣布成交私募在中國(guó)的第一單項(xiàng)目。

與收購(gòu)步伐形成默契的是，博楓一直在做的一件重要事情就是建設(shè)中國(guó)資管團(tuán)隊(duì)，培育各個(gè)板塊的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。“博楓目前所有項(xiàng)目基本上都由自己的團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)和管理。”黃迎迎介紹。隨著在中國(guó)資產(chǎn)規(guī)模與類別的不斷擴(kuò)大，博楓從初來(lái)中國(guó)時(shí)的5個(gè)人“拓荒”團(tuán)隊(duì)，發(fā)展到總部150多人，包括項(xiàng)目全國(guó)600多人的團(tuán)隊(duì)。黃迎迎認(rèn)為，以博楓目前的團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，完全有能力在收購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模和類別方面再進(jìn)一步。

比如，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，2022年，博楓選擇出擊長(zhǎng)租公寓，未來(lái)，博楓又將在租賃領(lǐng)域作出怎樣的選擇并出擊？就此類相關(guān)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)專訪了博楓資產(chǎn)管理投資負(fù)責(zé)人黃迎迎。

蟄伏與出手

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：為什么會(huì)選擇在上海疫情封控期間拿下在中國(guó)的第一單長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目？

黃迎迎：我們其實(shí)和賣方談了挺長(zhǎng)時(shí)間。2022年年初就基本鎖定了這個(gè)項(xiàng)目，最后一些工作是在封控期間完成的。這在當(dāng)時(shí)非常不容易，是交易各方不懈努力的結(jié)果。

即使在疫情影響下，我們?nèi)匀缓軋?jiān)定地要做這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槲覀兛春瞄L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中長(zhǎng)期的發(fā)展前景，也很有信心，疫情只是短期的困難和障礙，疫情過(guò)后，這類位置好、有專業(yè)管理和服務(wù)的高端品牌的長(zhǎng)租公寓還是會(huì)受到市場(chǎng)歡迎。尤其是疫情影響下，一線城市的集聚效應(yīng)會(huì)更強(qiáng)，長(zhǎng)租公寓的需求會(huì)增加。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：選擇買下嘉譽(yù)云景并將其改造為上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓，經(jīng)過(guò)哪些考量？

黃迎迎：首先從區(qū)位來(lái)看，楊浦區(qū)是科創(chuàng)企業(yè)的一個(gè)“橋頭堡”，在項(xiàng)目幾公里范圍內(nèi)，尤其是五角場(chǎng)有很多科技公司。其次，項(xiàng)目本身就是按照公寓的格局和標(biāo)準(zhǔn)建造，作為博楓落地中國(guó)的第一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，改造難度較小。

我們對(duì)租戶也做了較為精確的調(diào)研和定位。公寓對(duì)標(biāo)的租戶包括周圍公司的中層管理人員、企業(yè)外派人員等。此外，項(xiàng)目臨近復(fù)旦和同濟(jì)，還會(huì)有一些海外留學(xué)生和外地前來(lái)讀MBA的學(xué)生，包括周圍的國(guó)際學(xué)校還有一些外教。

另一方面，項(xiàng)目的收購(gòu)時(shí)間點(diǎn)對(duì)交易談判也比較有利。同樣的項(xiàng)目放在幾年前流動(dòng)性更充裕的市場(chǎng)環(huán)境中，交易條件不會(huì)像現(xiàn)在這么有優(yōu)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)行情變化，2021年開(kāi)始，我們明顯感到市場(chǎng)在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓從什么時(shí)候開(kāi)始關(guān)注長(zhǎng)租公寓？

黃迎迎：我們很早就開(kāi)始關(guān)注長(zhǎng)租公寓板塊，一直在尋找合適項(xiàng)目。長(zhǎng)租公寓是博楓非常成熟的機(jī)構(gòu)投資類別。博楓在全球租賃住宅市場(chǎng)持有資產(chǎn)規(guī)模超220億美元，總房間數(shù)超7萬(wàn)間。在博楓的公司基因里，對(duì)長(zhǎng)租公寓都是非常看好和擅長(zhǎng)運(yùn)作的。

2021年，一系列長(zhǎng)租公寓政策密集落地，讓我們覺(jué)得，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓板塊迎來(lái)了真正的機(jī)會(huì)。2021年10月，住房租賃稅收優(yōu)惠政策落地，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。其次，在融資方面，銀行會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓類目有相對(duì)比較優(yōu)惠的力度。

此外，合規(guī)性方面，2021年出臺(tái)的政策將“非改居”這條通道打通。同年，保障性租賃住房被納入REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單，未來(lái)試點(diǎn)范圍將拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。這一系列政策的出臺(tái)都讓我們感覺(jué)到，長(zhǎng)租公寓行業(yè)真的值得我們投資了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓落地的第一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目是存量改造項(xiàng)目，為什么選擇以存量改造的方式入局？

黃迎迎：博楓的投資思路非常開(kāi)放，存量改造和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都在我們的考量范圍內(nèi)，目前也有幾個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)中。我們長(zhǎng)租公寓落地的第一個(gè)項(xiàng)目是存量改造項(xiàng)目，存量改造項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)非常明顯，位置更核心，且相對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期比較短，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小。劣勢(shì)是價(jià)格更高一些，因?yàn)槭歉脑祉?xiàng)目，不管是改辦公樓還是改酒店，使用的坪效要差一些。

而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從拿地之初就按照長(zhǎng)租公寓設(shè)計(jì)，不僅坪效更高，加上土地開(kāi)發(fā)的溢價(jià)，回報(bào)也會(huì)更高。不過(guò)相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)高，從拿地到做設(shè)計(jì)，拿證照和開(kāi)發(fā)，一般至少需要三到四年。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：除收并購(gòu)?fù)猓瑑?nèi)地房企拿地力度的減弱，給外資企業(yè)更多獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)，如凱德、鐵獅門等均有在上海、廣州、武漢、成都拿地。博楓會(huì)否考慮一級(jí)市場(chǎng)的拿地機(jī)會(huì)？

黃迎迎：我們有在關(guān)注拿地的機(jī)會(huì)，但不會(huì)是我們近期最側(cè)重的方向。因?yàn)槲覀冇X(jué)得，存量市場(chǎng)還是比較大的，現(xiàn)在完全可以從存量改造中找到足夠的機(jī)會(huì)。而且博楓本身更擅長(zhǎng)改造和運(yùn)營(yíng)管理。拿地開(kāi)發(fā)方面，我們可能會(huì)選擇與開(kāi)發(fā)商合作，各自發(fā)揮自己擅長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)。

判斷與選擇

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓青睞的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類型主要有哪些？對(duì)回報(bào)率有怎樣的要求？

黃迎迎：博楓不會(huì)簡(jiǎn)單地只看某種類型的項(xiàng)目，會(huì)針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目做具體評(píng)判。我們的投資回報(bào)被稱為Risk Adjusted Return（風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)率，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整后能獲得的回報(bào)），會(huì)根據(jù)我們?cè)u(píng)判的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，判斷收益率的合理區(qū)間。

從我們角度評(píng)判，長(zhǎng)租公寓的收益率要求介于辦公與酒店之間。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求的回報(bào)率會(huì)相對(duì)高一些，處在這個(gè)區(qū)間的上限，而存量改造類，比如市中心位置特別好的項(xiàng)目，其回報(bào)率可能處在區(qū)間中下。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓在全世界投資了各種類型的資產(chǎn)，在中國(guó)陸續(xù)投了商辦、物流領(lǐng)域，2022年選擇進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。相比其他類型的資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓有什么優(yōu)勢(shì)？

黃迎迎：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)非常大。上海就有1000萬(wàn)外來(lái)人口，很多有租房需求。目前市場(chǎng)上90%都是個(gè)人出租的民宅，剩下10%中，真正有品牌和專業(yè)管理的長(zhǎng)租公寓，可能也只占不到百分之五。

很少有哪個(gè)市場(chǎng)像長(zhǎng)租公寓這樣，有這么廣闊可見(jiàn)的發(fā)展空間。從供需的情況來(lái)看，長(zhǎng)租公寓也是最不平衡的一個(gè)板塊。現(xiàn)在很多境內(nèi)外的機(jī)構(gòu)投資人都很看好這個(gè)板塊，所以，從近期流動(dòng)性的角度，長(zhǎng)租公寓的流動(dòng)性僅次于物流工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園，目前可以說(shuō)處在一個(gè)很好的窗口期。

兩三年前，長(zhǎng)租公寓占整個(gè)大宗交易市場(chǎng)交易額不到5%，2022年，這一比重已經(jīng)上升到百分之十幾了。其實(shí)還可以更高，但因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)還比較新，較少有比較穩(wěn)定的、已經(jīng)成熟運(yùn)營(yíng)并滿足投資人收益需求的資產(chǎn)出現(xiàn)。所以我覺(jué)得，博楓還算是走在比較前面的。如果我們能在這幾年內(nèi)打造出一個(gè)上規(guī)模的、收益非常好的資產(chǎn)包，相信會(huì)非常受資本市場(chǎng)青睞。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓從 2014 年進(jìn)入中國(guó)，主要關(guān)注房地產(chǎn)的辦公樓、零售和工業(yè)物流領(lǐng)域。現(xiàn)在的投資方向是否有所調(diào)整和轉(zhuǎn)變？

黃迎迎：我們?cè)谥袊?guó)的投資策略沒(méi)有大的變化，始終把握消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、綠色環(huán)保科技這幾個(gè)主題去投。這幾年因?yàn)橐咔楹褪袌?chǎng)上一些供應(yīng)的影響，雖然相對(duì)于物流和長(zhǎng)租公寓的火爆，商業(yè)和辦公類資產(chǎn)可能并不太被資本市場(chǎng)看好，但我們其實(shí)也在看一些辦公和商業(yè)項(xiàng)目。所以，我們與前幾年戰(zhàn)略的唯一不同是，我們更加豐富了資產(chǎn)類別，除了進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，近期我們還在香港投了一個(gè)迷你倉(cāng)平臺(tái)。這幾年，我們也加大了對(duì)物流板塊的投資。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：怎樣判斷不同業(yè)態(tài)的投資價(jià)值，進(jìn)而選擇性進(jìn)入？

黃迎迎：每個(gè)資產(chǎn)類別有它的周期，前幾年物流比較熱，現(xiàn)在在二三線市場(chǎng)已經(jīng)有些過(guò)熱了，所以2023年我們會(huì)更加有選擇性。我覺(jué)得商辦在2023年可能會(huì)恢復(fù)一些。長(zhǎng)租公寓處在剛起步階段，這個(gè)市場(chǎng)還很大，我們非常堅(jiān)定在2023年和2024年加大這一板塊的投資。

除了考慮周期，博楓一直比較注重用自己的資產(chǎn)管理能力給資產(chǎn)賦能，所以很多時(shí)候，我們不會(huì)僅考慮資本市場(chǎng)的周期，還可以通過(guò)積極運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，減弱資本市場(chǎng)周期對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。比如說(shuō)2022年雖然受到了疫情的影響，但我們一些商場(chǎng)物業(yè)也通過(guò)升級(jí)改造和降低運(yùn)營(yíng)成本使凈運(yùn)營(yíng)收入比疫情前反而增加了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓如何判斷分析項(xiàng)目？

黃迎迎：一方面是從宏觀層面判斷，賽道是否值得投，是否有長(zhǎng)期升值的潛力。此外從具體資產(chǎn)方面，我們會(huì)把調(diào)研做得非常扎實(shí)，商場(chǎng)每一個(gè)租戶，不同的位置，不同展示面，會(huì)假設(shè)不同的租金。用由上至下和由下至上這兩部分相結(jié)合的方法去分析。

一方面是扎實(shí)的投前分析，另一方面，投后靈活地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化也很重要。比如博鄰這個(gè)項(xiàng)目，第一批運(yùn)營(yíng)的酒店客房生意特別好，因此我們將原本計(jì)劃做長(zhǎng)租的幾十間房間調(diào)整為酒店客房，這也是我們投資時(shí)沒(méi)有想到的。所以，投資分析要做得比較精細(xì)，后期運(yùn)營(yíng)管理也需要有足夠靈活度，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)時(shí)變化做調(diào)整。

規(guī)劃與機(jī)會(huì)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓接下來(lái)收購(gòu)的項(xiàng)目會(huì)收進(jìn)“blinq博鄰”品牌運(yùn)營(yíng)管理，還是有其他的產(chǎn)品線出來(lái)？

黃迎迎：我們現(xiàn)在已經(jīng)有“blinq博鄰”這個(gè)品牌，也有了在這個(gè)板塊投資和運(yùn)營(yíng)的積累。我們會(huì)再多看一些類似項(xiàng)目，更好地發(fā)揮它的品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。

中高端的項(xiàng)目我們會(huì)繼續(xù)用“blinq博鄰”品牌，但我們并不會(huì)只投這一個(gè)賽道，也會(huì)考慮一些更下沉的市場(chǎng)端。也許不會(huì)繼續(xù)沿用“blinq博鄰”這個(gè)品牌，也可能會(huì)選擇和其他運(yùn)營(yíng)商合作，甚至考慮再建立一個(gè)不同的品牌。因?yàn)閮H“blinq博鄰”一個(gè)品牌很難對(duì)不同價(jià)位的公寓租金進(jìn)行全方位的覆蓋。目前，五角場(chǎng)博鄰行政公寓的主力房型為一房，均價(jià)在一萬(wàn)至一萬(wàn)五左右。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：博楓未來(lái)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的規(guī)劃是怎樣的？

黃迎迎：我們應(yīng)該還是會(huì)關(guān)注一線城市，比如上海和北京。這兩個(gè)城市是外來(lái)人口眾多，房?jī)r(jià)較高，且政策相對(duì)來(lái)說(shuō)最清晰的市場(chǎng)，也是機(jī)構(gòu)投資者流動(dòng)性最好的兩個(gè)市場(chǎng)。

具體的區(qū)位選擇方面，我們的要求是，周圍配套比較好：交通方便，地鐵三四十分鐘能夠到達(dá)一些主要 CBD；項(xiàng)目周邊的環(huán)境相對(duì)宜居，有商業(yè)配套。此外項(xiàng)目本身結(jié)構(gòu)要比較適合改造成長(zhǎng)租公寓。

2022年是我們打基礎(chǔ)的一年，內(nèi)部對(duì)長(zhǎng)租公寓這一塊投資有信心，明確了打法，也建立了投資運(yùn)營(yíng)能力。現(xiàn)在，我們的基礎(chǔ)已經(jīng)搭建好了，接下來(lái)可以動(dòng)作更大地收一些新的項(xiàng)目。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：接下來(lái)對(duì)REITs方面有怎樣的考量？

黃迎迎：REITs是我們一直關(guān)注的一個(gè)方向，是一個(gè)未來(lái)可行的退出渠道。對(duì)于未來(lái)選擇資產(chǎn)退出的方式，我們是比較靈活的，既可以退給外資買家、其他基金、長(zhǎng)租公寓的戰(zhàn)略投資者，也可以賣給Pre-REITs。對(duì)于較難復(fù)制的項(xiàng)目，我們也不抗拒進(jìn)行長(zhǎng)期持有。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：未來(lái) REITs 試點(diǎn)范圍將拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，給博楓帶來(lái)的可能帶來(lái)的影響和機(jī)會(huì)是什么？

黃迎迎：REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍帶給博楓最直接的影響是，我們多了一條比較確定的退出渠道，不管是自己去上REITs，還是退給Pre-REITs。從大一些的方面來(lái)看，也說(shuō)明市場(chǎng)更機(jī)構(gòu)化和規(guī)范化，更認(rèn)可運(yùn)營(yíng)能力的重要性。因?yàn)镽EITs對(duì)收益率有明確的要求，所以我覺(jué)得可能會(huì)引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)向更注重運(yùn)營(yíng)管理，去創(chuàng)造可持續(xù)現(xiàn)金流的方向發(fā)展。未來(lái)，專業(yè)運(yùn)營(yíng)方的價(jià)值能夠更加體現(xiàn)出來(lái)。