經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng) 記者 胡群  2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)遭遇諸多困難，波及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。銷(xiāo)售驟減、融資緊張以及資產(chǎn)變現(xiàn)困難，導(dǎo)致一部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，形成一定數(shù)量的“爛尾樓”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一端連著普通購(gòu)房群眾，一端關(guān)系著銀行信貸資產(chǎn)——已逐漸演化成損害購(gòu)房居民、地方政府和金融機(jī)構(gòu)等多方權(quán)益痼疾，甚至關(guān)乎金融穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定和政治穩(wěn)定。

全國(guó)政協(xié)委員、中信資本董事長(zhǎng)張懿宸表示，“我建議階段性推出具有中國(guó)特色的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs工具，助力化解住宅交付風(fēng)險(xiǎn)，全力確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

國(guó)內(nèi)自2021年6月首批公募REITs產(chǎn)品推出以來(lái)，因其流動(dòng)性高、小而分散、強(qiáng)制分紅等特點(diǎn)，受到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。根據(jù)滬深交易所數(shù)據(jù)，截至2023年2月末，國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已增至25只，市值規(guī)模接近900億元。當(dāng)前公募REITs相關(guān)發(fā)審流程、基礎(chǔ)設(shè)施和投資者教育等運(yùn)行環(huán)節(jié)不斷完善，基本形成了標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的市場(chǎng)體系，除最初的基礎(chǔ)設(shè)施外，已將保障性租賃住房這一不動(dòng)產(chǎn)品種納入其中，目前住房租賃領(lǐng)域已上市REITs產(chǎn)品共四只，合計(jì)募集資金約50億元。

另一方面，我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)低迷，2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額僅為13.33萬(wàn)億，同比降幅達(dá)26.7%，房企銷(xiāo)售收入驟降；房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，大量房地產(chǎn)企業(yè)、特別是高杠桿房企出現(xiàn)大量債務(wù)違約，融資性現(xiàn)金流枯竭；但與此同時(shí)，其持有的位于城市核心區(qū)位的寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，短期又變現(xiàn)困難。

張懿宸認(rèn)為，推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，具有如下積極意義：

一是有利于解決民生期盼、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)前，居民財(cái)富的7成左右為房產(chǎn)，房產(chǎn)已成為中國(guó)居民家庭財(cái)富占比最高的資產(chǎn)。居民家庭一旦舉全家之力購(gòu)買(mǎi)的住房面臨交付風(fēng)險(xiǎn)，極易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。2022年發(fā)生的“斷貸潮”正緣于此。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)REITs工具化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，能夠平復(fù)民眾情緒、保障民生權(quán)益，避免業(yè)主和房企的進(jìn)一步對(duì)立，讓廣大購(gòu)房消費(fèi)者住有所居、心有所安。

二是有助于化解金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)金融穩(wěn)定。2022中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，需要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作。專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs工具，可以通過(guò)對(duì)“資金”“資產(chǎn)”和“用途”等要素“穿針引線(xiàn)”式的精準(zhǔn)匹配，最大限度發(fā)揮市場(chǎng)資金的效能，助力防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

三是有助于改善消費(fèi)預(yù)期、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。當(dāng)前房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，對(duì)于帶動(dòng)投資、拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著舉足輕重的作用。受累于“爛尾樓”交付隱患的存在，居民對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的信心難以恢復(fù)，觀(guān)望氣氛濃厚；這反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加劇了問(wèn)題房企的銷(xiāo)售難題，形成了“銷(xiāo)售停滯、資金緊張、交付困難、銷(xiāo)售停滯……”等惡性循環(huán)。通過(guò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品，可以利用市場(chǎng)資金打破此惡性循環(huán)的局面，為當(dāng)前地產(chǎn)困局注入新的能量，提振購(gòu)房消費(fèi)信心，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的穩(wěn)定和發(fā)展。

基于此，張懿宸提出以下建議：

一、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs應(yīng)當(dāng)聚焦盤(pán)活問(wèn)題房企的存量資產(chǎn)，通過(guò)隔離“問(wèn)題房企”和“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；適度放松對(duì)發(fā)行主體的資信要求，強(qiáng)化資產(chǎn)質(zhì)量、弱化企業(yè)信用，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任，合理設(shè)置信用防火墻。

二、充分利用公募REITs市場(chǎng)規(guī)模大、流動(dòng)性強(qiáng)、估值公允的有利條件，所募集資金除歸還項(xiàng)目自身金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債以外，全部用于解決問(wèn)題房企自身的“爛尾樓”交付問(wèn)題，嚴(yán)禁挪作他用。

三、制定特殊的募集資金的監(jiān)管要求，針對(duì)該類(lèi)別企業(yè)和資產(chǎn)的特殊情況，建立專(zhuān)門(mén)的資金監(jiān)管機(jī)制，如成立區(qū)域（省、市）層面的專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督部門(mén)、指定專(zhuān)門(mén)的資金托管主體和收付流程等，統(tǒng)一監(jiān)管募集資金；統(tǒng)籌使用資金，平衡企業(yè)爛尾項(xiàng)目的主次緩急，最大程度發(fā)揮該項(xiàng)資金的獨(dú)特效能，助力民生項(xiàng)目的順利交付。