張雅楠/文 3月5日上午9時(shí)，第十四屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行開幕會(huì)，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。

對(duì)過去5年的房地產(chǎn)工作，報(bào)告作出了總結(jié)：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在談及當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)時(shí)，政府工作報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多。因而，在簡(jiǎn)述今年工作重點(diǎn)時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容，政府工作報(bào)告從兩個(gè)方面做出了部署。

一是從供給端的安全角度，報(bào)告提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

過去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了刻骨銘心的深度調(diào)整，房企頻繁爆雷，繼而引發(fā)一定程度的金融和交付風(fēng)險(xiǎn)。

隨著從中央到地方包括金融、財(cái)政、行政等各類調(diào)控措施的出臺(tái)，以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始止住頹勢(shì)呈現(xiàn)回暖跡象。在這個(gè)過程中，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，是保護(hù)市場(chǎng)供給端火種的重要舉措，有利于形成有效的住房供給，滿足合理住房需求，畢竟房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有改變，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，剛性和改善型需求仍然大量存在，這都有賴于一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。

同時(shí)，整個(gè)行業(yè)也應(yīng)該有清醒認(rèn)知，住房市場(chǎng)的供給，不能依賴房地產(chǎn)企業(yè)的無序擴(kuò)張，多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式的弊端需要消除。從近期一系列金融、租賃政策出臺(tái)的思路看，更加規(guī)范的房地產(chǎn)金融政策支持，以及租購并舉的供給思路逐漸明晰。

二是從需求端的滿足角度，報(bào)告提出，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

在我們看來，住房保障體系，簡(jiǎn)單來說，可以分為購房和租房?jī)纱蠓矫妗?/p>

購房方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)刻，支持剛性和改善型需求的政策指向非常關(guān)鍵，尤其是改善性需求。從目前已出調(diào)控政策看，對(duì)剛性需求的支持，包括首付比例和貸款利率等購房門檻基本達(dá)到歷史最寬松水平，但是，一二線城市對(duì)改善性需求的政策尺度仍然較為嚴(yán)苛，比如限購、限貸、限售等，存在政策改善的空間。

租房方面，當(dāng)前各地方都在積極推進(jìn)長(zhǎng)租房建設(shè)，旨在改善新市民和青年人的住房問題，國家層面的政策支持也在不斷釋放，包括基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍到保租房，不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)可用于投資市場(chǎng)化租賃住房。尤其是央行、銀保監(jiān)會(huì)近期公開征求意見的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》更是為租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)立了包括開發(fā)貸、團(tuán)體購房貸、經(jīng)營(yíng)貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔(dān)保債、REITs等間接融資工具，力度空前。在諸多政策加持下，租賃市場(chǎng)面貌有望快速一新。