經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 “最大的挑戰(zhàn)不是挺過(guò)困難時(shí)期，而是眼前的危險(xiǎn)過(guò)去后為未來(lái)做好準(zhǔn)備。”美的置業(yè)(3990.HK)在2022年財(cái)務(wù)報(bào)告中，引用了美國(guó)前國(guó)務(wù)卿亨利·基辛格的這句話。

美的置業(yè)其后也闡釋了公司及行業(yè)遇到的“困難時(shí)期”：2022年，動(dòng)蕩與變局輪番上演，多地疫情反復(fù)，多個(gè)項(xiàng)目停工斷貸等超預(yù)期因素頻出，挑戰(zhàn)前所未有。“企業(yè)從吹沙見(jiàn)金的洗禮中，在’活下來(lái)’的命題基礎(chǔ)上，去思考如何走得更遠(yuǎn)、都得更好”。

如果以債務(wù)是否違約的角度去判斷一家公司的生或死，美的置業(yè)是活著的。如美的置業(yè)董事局主席兼總裁郝恒樂(lè)所介紹，“去年，我們債務(wù)方面安全健康，沒(méi)有任何一筆錢(qián)出現(xiàn)違約”，是少數(shù)幾家零違約的腰部民營(yíng)房企。

因此，美的和龍湖、碧桂園等頻頻被列入示范性發(fā)債、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企名單，是首批獲得信貸、債券“兩支箭”惠及的民企。在民營(yíng)房企融資剛剛破冰的2022年11月，美的置業(yè)就拿到了交易商協(xié)會(huì)開(kāi)出的150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的路條。

示范房企的光環(huán)提高了外界對(duì)美的置業(yè)年報(bào)的預(yù)期，但多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)無(wú)論是同比自己，還是橫向?qū)Ρ韧校疾惶M如人意。

“合并綜合收益表”中，美的置業(yè)僅銷(xiāo)售成本實(shí)現(xiàn)了上升，收入、毛利、利潤(rùn)、財(cái)務(wù)收益等均出現(xiàn)下滑。2017年-2020年間，美的置業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）保持在19%-22%區(qū)間，2021年下滑至16%，2022年更是降至7%。

凈利潤(rùn)下滑是近兩年來(lái)房企普遍面臨的問(wèn)題，美的置業(yè)年內(nèi)利潤(rùn)35.77億元，同比下降32.5%；歸母凈利潤(rùn)17.26億元，同比大幅下滑54%。不同的是，招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等多家被指“增收不增利”，而美的置業(yè)的營(yíng)收也出現(xiàn)微降，是截至3月27日已公布2022年財(cái)報(bào)的房企中，首家營(yíng)收同比下降的。

美的置業(yè)的三大業(yè)務(wù)板塊中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是基本盤(pán)，貢獻(xiàn)收入占比超過(guò)98%；物業(yè)管理服務(wù)全年收入11.4億元，僅占1.5%；商業(yè)物業(yè)投資及營(yíng)運(yùn)（包含租賃、酒店和文旅）營(yíng)收僅1.95億元。

2022年其實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額792.4億元，同比下滑42%，跌出“千億房企”陣營(yíng)。2022年3月，美的置業(yè)管理層定下的全年銷(xiāo)售目標(biāo)定為1400億元。

沖進(jìn)千億曾是美的置業(yè)的夢(mèng)想，此前多次出現(xiàn)在管理層的口號(hào)中。

從規(guī)模發(fā)展曲線看，美的置業(yè)發(fā)家于佛山，2010年走出珠三角，在貴陽(yáng)、株洲、徐州等地開(kāi)始布局，2014年后乘借棚改東風(fēng)，和“老鄉(xiāng)”碧桂園一樣，在三四五線城市找到了規(guī)模增長(zhǎng)之道，并于2018年在香港上市。上市前，美的置業(yè)董事局主席兼總裁郝恒樂(lè)多次提及“2020年要實(shí)現(xiàn)千億”計(jì)劃。

外界常拿美的置業(yè)和母公司美的控股的軌跡做對(duì)比：美的控股賣(mài)空調(diào)冰箱的銷(xiāo)售額，從百億到千億用了16年，而美的置業(yè)賣(mài)房子，從百億到千億只用了5年，從2015年的111億元快速爬坡，2019年成功沖線千億，比預(yù)期還提早了一年。

然而，隨著棚改退潮和2022年三四五線城市明顯降溫，美的置業(yè)更堅(jiān)定要換倉(cāng)。去年全年僅在上海浦東新區(qū)拿了一塊地，權(quán)益貨值14億元。

美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，去年土儲(chǔ)方面的策略是：用新增土儲(chǔ)對(duì)存量土儲(chǔ)進(jìn)行換倉(cāng)，量級(jí)高的土儲(chǔ)增加股權(quán)比例的收購(gòu)，對(duì)量級(jí)差一點(diǎn)的土儲(chǔ)退出合作。年內(nèi)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)歸編了9個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63億元，以二線為主；同時(shí)退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元，退出了柳州、九江、岳陽(yáng)、大理等城市能級(jí)差的城市。

郝恒樂(lè)表示，2023年會(huì)積極捕捉一些投資機(jī)會(huì)，根據(jù)每個(gè)城市去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨，但對(duì)土地的研判會(huì)更加理性，更加慎重，更加聚焦，“絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開(kāi)花”。

早在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，郝恒樂(lè)就開(kāi)始提換倉(cāng)，彼時(shí)他表示，由于歷史發(fā)展原因，美的置業(yè)原來(lái)的儲(chǔ)備一線比較少，一線的介入成本較高，但未來(lái)會(huì)考慮機(jī)會(huì)性介入，而對(duì)四線城市保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

經(jīng)過(guò)多年調(diào)整，美的置業(yè)的一二線城市面積占比66%，與2021年持平，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)占比合計(jì)52%。