經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 和往年刷屏“勁銷**億”喜報的氣氛不同，今年“五一”黃金周，地產(chǎn)圈集體沉默。

克而瑞地產(chǎn)研報指出，“五一”期間，僅個別城市如武漢、鄭州等樓市有所回升，多數(shù)城市的成交量相當(dāng)于一個普通周末。

44個被監(jiān)測的重點城市“五一”日均成交備案面積，較4月日均降幅達64%，北京、成都、揚州、嘉興等城市該數(shù)值降幅在90%以上。

一位頭部房企的營銷負責(zé)人說，疫情后首個黃金周旅游爆發(fā)，一定程度影響了需求，但“主要還是房價沒有漲，放在以前，客戶請假都要來買”。

今年樓市并非沒有小陽春，但僅短暫出現(xiàn)在2月到3月上旬。3月底，萬科董事局主席郁亮還在業(yè)績會上表示，市場仍然處于溫和恢復(fù)階段，既沒有"狂飆"也沒有"倒春寒”。

但3月下旬開始，多家房企已經(jīng)監(jiān)測到新房到訪量、成交量逐周下滑，到4月，百強房企的成交額環(huán)比減少了14%。

事實上，年初多家房企和地方政府就預(yù)計今年“小陽春”不長，當(dāng)看到4月和“五一”數(shù)據(jù)時，一位東部城市的房地產(chǎn)主管官員感慨，還是低估了購買力枯竭的程度和速度。

探底兩年有余的樓市在接收了一系列松綁政策后，不僅未能實現(xiàn)有效的反彈，反而有再次滑向懸崖邊緣的趨勢。這是過去二三十年的無數(shù)個地產(chǎn)周期中不曾出現(xiàn)的現(xiàn)象。

懸崖之上

往年“五一”，房企都會提前備貨、加大供應(yīng)，但今年新增供應(yīng)量沒有明顯放大，以消化存量為主，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)也并不理想。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，“五一”假期，26個重點城市成交環(huán)比近乎腰斬。結(jié)合4月的表現(xiàn)可以看到，房地產(chǎn)銷售降溫勢頭在延續(xù)。不同梯隊房企銷售額均下滑，只是企業(yè)間分化加劇，頭部央企、國企逆勢增長。

這不是一次普通的下行，而是從漫長的低谷剛爬起來后的再下探。

一位頭部房企人士直言，情況不樂觀。他原本預(yù)計在經(jīng)過兩三年的調(diào)整后，樓市在今年二三季度能迎來正式復(fù)蘇，但目前市場未熱先衰，成交中的大部分還是積壓需求的集中釋放，說明需求后勁不足。

30個重點城市百強房企的4月成交量環(huán)比降幅達到27%，一線城市中北京、深圳的成交量在增長，環(huán)比下降的主要是上海和廣州，降幅約兩成。

二三線城市中，成都的4月成交量逆勢環(huán)比增長14%，杭州成交環(huán)比下跌23%，合肥環(huán)比下跌9%，而這已是不錯的成績。天津、武漢、青島、重慶、南寧、長春、寧波、昆明、徐州、大連等城市成交環(huán)比降幅都在四成以上。

樓市冷暖變化有幾個先行指標，例如來訪量、二手房帶看和成交量、新房案場認購數(shù)據(jù)等。多家房企在2月錄得了環(huán)比、同比倍數(shù)增長，但到了3月下旬，多項市場先行指標開始掉頭下滑，4月數(shù)據(jù)仍惡化。

這是更嚴峻的信號。“一直到4月底，先行指標并沒有明顯改善，‘五一’黃金周有所修復(fù)，但不明顯。”克而瑞地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理林波說。

與此同時，二手房掛牌量創(chuàng)歷史新高，北京4月二手房成交了1.4萬套，環(huán)比少了四成；上海成交套數(shù)環(huán)比降幅也達35%。

反彈鏡像

今年以來，京滬蓉杭等地不時傳出房企搖號搶地的消息，但林波指出，核心城市土拍熱不代表非核心城市也熱。事實上，前4月百強房企的拿地貨值同比下降了14%，參與主角仍是央企、國企，民企中僅碧桂園等少數(shù)公司開始投資。

林波提醒兩個細節(jié)：一是有七成的百強房企今年還沒有拿地，二是已拿地的房企中，拿地金額和銷售金額的比值僅11%（高峰時這一比值50%以上），說明投資信心仍不足。

一位頭部央企投資負責(zé)人說，今年拿地投資堪比一場難度系數(shù)極大的賭博，拿錯一塊地，就能拖垮一家好不容易從ICU出來的大型民企。因此，投資權(quán)需要收歸總部強管理。

他舉例：一家城市公司匯報拿地計劃，出于爭取集團資源的考慮，普遍會極力說明當(dāng)?shù)?ldquo;庫存沒那么高”、“去化周期在安全范圍”，但仔細分析會發(fā)現(xiàn)：2021年下半年以來，一大半的地是當(dāng)?shù)爻峭?ldquo;自摸”的，兜底之后也不開發(fā)，市場稍有回暖，城投可能就迅速找來合作方開發(fā)，房企在周邊拿地就會很被動。

基于此，每家房企都慎之又慎，同時也在升級自己的拿地秘籍。

例如，2022年武漢、重慶等二線市場驟冷成謎，有開發(fā)商從比如人口普查項“擁有房產(chǎn)的戶數(shù)比例”中找到了答案：武漢的這一比例是82%，說明每100戶市民里有82戶擁有房產(chǎn)，已經(jīng)十分飽和。深圳是23%，全國最低。

除此之外，有家央企投資負責(zé)人還額外關(guān)注判斷外向型經(jīng)濟或第二產(chǎn)業(yè)為主的城市的兩個細節(jié)：

一是公路運行數(shù)據(jù)，比如今年2月以來，高速公路堵了，但主要是小汽車竄來竄去，跑長途的貨車沒有恢復(fù)，很可能只是短途出游消費增多，實際經(jīng)濟情況還要進一步觀察；

二是當(dāng)?shù)赜秒娏吭鰷p情況，生產(chǎn)量能通過能耗直接顯現(xiàn)出來。

托底何處

哪些群體有購買力、是否買房、在哪買房以及買什么房，無論是房企，還是地方政府，都會實時關(guān)注。

前述東部沿海城市近兩年的調(diào)控邏輯偏向于先讓有經(jīng)濟實力的人下場買房，帶動市場情緒，而不是讓剛需加杠桿。

從今年的一二手房成交能看出結(jié)構(gòu)分化，剛需盤賣得比170平方米的大戶型、改善以上房源差。在一些此前房價經(jīng)歷過一輪快速上漲的城市，比如杭州，房企們默契地在減少90平方米以下戶型的供給。

一位頭部民企杭州投拓負責(zé)人直言，剛需的購買力已經(jīng)拉到極限，00后們都不結(jié)婚和生育了，而現(xiàn)在有購買力的年輕人兩極分化太嚴重，一邊是疫情期間，剛需被傷得比較厲害，由于高薪崗位不如從前，新流入城市的常住人口靠自己在一線、新一線城市買房壓力很大；另一邊是不靠自己工資來買房的年輕人，首套房就奔著三房以上的改善盤去。

58同城、安居客5月4日發(fā)布的《2023年青年置業(yè)報告》顯示，五年內(nèi)有置業(yè)計劃的青年中，有8成不打算在今年內(nèi)購房，超4成的青年認為購房的障礙是資金不足。

身處外貿(mào)較發(fā)達的城市，前述主管官員注意到，內(nèi)外需都不甚景氣，錢在銀行和頭部企業(yè)里空轉(zhuǎn)。這位官員認為，樓市轉(zhuǎn)冷，主要還是老百姓對就業(yè)薪資不看好，加杠桿怕摔了，且城市人口流入量明顯減少，對應(yīng)的購買力也同步少了。

休養(yǎng)生息

回顧過去幾輪房地產(chǎn)周期，2008年樓市受金融危機沖擊，經(jīng)四萬億政策后，2009年下半年樓市恢復(fù)上揚；2014年的下行周期持續(xù)了兩年多，2016年中基本恢復(fù)，棚改貨幣化安置以及調(diào)控放松是主要動力。

如果以2021年元旦全面施行的三道紅線作為起點，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)持續(xù)兩年有余，多部門在2021年底開始不斷出政策，但4月以來的新房和二手房成交正在接近2022年以及近幾年的冰點水平，環(huán)比還持續(xù)下跌。

一位頭部券商地產(chǎn)首席分析師呼吁有關(guān)部門看到4月份、“五一”期間真實的市場數(shù)據(jù)，并及時出臺更有力的穩(wěn)市場措施，統(tǒng)計局的5月數(shù)據(jù)得到6月中旬才披露，“如果到那時才意識到樓市風(fēng)向，遲了”。

不過有些房企似乎并不著急，一位頭部房企的營銷人士說，“五一”期間其所在公司沒有加大供貨，甚至有意減少推廣宣傳，今年開盤價格還比去年漲了。

“我們想再等等看”，他說，一方面是手上存貨不多，另一個原因是年內(nèi)其所在公司有多個2019年高價拿地的項目陸續(xù)交付，彼時售價和現(xiàn)在同區(qū)域新盤價差達一兩萬元，業(yè)主早早就在蓄勢討說法。連當(dāng)?shù)刈〗ň侄冀ㄗh個別售樓處暫時先關(guān)閉。

前述東部城市主管官員對新的數(shù)據(jù)感到悲觀，他認為，中低能級城市的房地產(chǎn)市場會陰跌，可能得緩5-8年。今年以來，其省內(nèi)多個地級市、縣區(qū)也擬定了救市方案，一城一策，但經(jīng)過層層審核，最終都沒有面世。

4月28日政治局會議提到，要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，要堅持房住不炒定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

而細化、落實到各地政府手中的任務(wù)清單里，保交樓、穩(wěn)市場是第一位的。多個城市的房地產(chǎn)主管官員向經(jīng)濟觀察報透露，他們?nèi)悦τ诨廨爡^(qū)內(nèi)出險房企的項目爛尾、債務(wù)風(fēng)險。

“購買力是跟產(chǎn)業(yè)走的。哪里能新增高薪就業(yè)崗位，哪些區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚升級，哪里就能保持購買力不枯竭。”出臺刺激政策方面能做的不多，前述東部城市的調(diào)控思路轉(zhuǎn)為：少干預(yù)、休生養(yǎng)息，讓各行各業(yè)先恢復(fù)生氣。

另一個南方城市主管官員強調(diào)，購房是投資行為，這和房住不炒定位不沖突，不能過度撲滅購房的投資屬性，想要止住市場陰跌趨勢，需要讓買房人看到升值空間。