經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 洪小棠 受到哲庫科技（上海）有限公司（以下簡稱哲庫科技）關停影響，華安張江光大園REIT繼上周五（5月12日）下跌3.18%之后，5月15日繼續(xù)下跌6.22%，僅2個交易日累計下跌近10%。

2023年5月12日，有市場消息稱，OPPO決定關停旗下子公司哲庫科技。隨后，OPPO方對此進行了回應：“面對全球經(jīng)濟、手機市場的不確定性，經(jīng)過慎重考慮，公司決定終止ZEKU業(yè)務。這是一個艱難的決定，我們會妥善處理相關事宜，并將一如既往做好產(chǎn)品，持續(xù)創(chuàng)造價值。”

公開資料顯示，哲庫科技成立于2019年，是OPPO旗下負責自研芯片的子公司，產(chǎn)品線涵蓋核心應用處理器、短距通信、5G Modem、射頻、ISP（圖像信號處理）和電源管理芯片等。

作為張潤大廈的重要承租方，哲庫科技關停，市場擔心該事件或對華安張江光大園REIT產(chǎn)生較大影響。

華安緊急回應

當天晚間，華安張江光大園REIT公告緊急回應稱，哲庫科技是其擴募擬新購入基礎設施資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一，目前未收到哲庫科技及OPPO方面關于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。

“原始權益人將繼續(xù)密切關注哲庫科技后續(xù)情況，積極做好相關應對，如出現(xiàn)退租情況，原始權益人將立即啟動對有租賃意向的客戶推介工作。”華安張江光大園REIT表示。

華安張江光大園 REIT 表示，根據(jù)已簽租賃合同，如提前終止合同，哲庫科技應提前 3 個月向張潤置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔相當于 3 個月租金的違約金。哲庫科技應提前 3 個月向張潤置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔相當于 3 個月租金的違約金。

2022年5月末，在前期REITs試點工作基礎上，證監(jiān)會指導滬深交易所制定發(fā)布了《新購入基礎設施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設力度，著力推動多層次資本市場高質量發(fā)展。

今年3月底，華安張江光大園REIT擴募項目獲得證監(jiān)會變更注冊批復，成為獲批的首批四單基礎設施公募REITs擴募項目之一。

而華安張江光大園REIT擴募擬購入的基礎設施資產(chǎn)正是哲庫科技在上海辦公的張潤大廈。

根據(jù)華安張江光大園REIT今年4月發(fā)布的《2022年度第一次擴募并新購入基礎設施項目招募說明書(草案)》，該REIT以擴募募集資金認購的基礎設施資產(chǎn)支持證券為“華安資產(chǎn)張潤大廈資產(chǎn)支持專項計劃”，通過持有上述資產(chǎn)支持證券的全部份額，進而持有張潤大廈所屬的項目公司（即張潤置業(yè)）的全部股權及對該等項目公司的全部股東債權。

《草案》顯示，截至2022年12月31日，張潤大廈共有16家租戶，租賃合同21份。作為地處張江科學城的產(chǎn)業(yè)載體，主要以先進制造業(yè)、信息科技、集成電路產(chǎn)業(yè)客戶為主。

根據(jù)5月12日華安張江光大園REIT公告，合同面積第一位的租戶即是哲庫科技。截至公告日，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

一季度業(yè)績已承壓

此前，華安張江光大園REIT因其一季報中披露的張江光大園項目出租率下降事項，一度二級市場價格出現(xiàn)回落。在隨后召開的業(yè)績說明會中，管理人就相關事項進行了解釋說明，市場信心得到了一定提振，二級市場價格表現(xiàn)也趨于平穩(wěn)。據(jù)了解，該 REIT在5月11日召開的線上和線下的擴募說明會上，運營團隊表示了對張江光大園項目的信心，預計簽署意向書和合同談判中的儲備租戶正常轉化后，項目出租率將得到回升。可能是自古好事多磨，沒想到僅過了不到三周的時間，該REIT的擴募之路又迎來了新的考驗。

因華安張江光大園REIT的上述公告引起了市場各方的廣泛關注，該REIT擬擴募購入項目的原始權益人相關負責人表示，事發(fā)突然確實始料未及，在獲悉OPPO關停哲庫科技消息的第一時間即奔赴現(xiàn)場進行了溝通和核實工作，并同步啟動了應急預案，排摸儲備租戶，積極應對哲庫提前退租的可能事項。由于張潤大廈是全國首批REITs申報擴募項目，公司領導高度重視，據(jù)悉新區(qū)國資委也高度關注。

當談及儲備租戶情況，相關負責人介紹說，目前我們的儲備租戶還是比較豐富的，覆蓋了芯片測試、人工智能、航天產(chǎn)業(yè)、信息技術等產(chǎn)業(yè)客戶，租賃意向面積超過了2萬方。從意向儲備轉化為實際租戶需要一些時間，“我們正在著手通過簽署租賃意向書來盡快鎖定一些重要租戶。雖然收了三個月履約保證金給了我們一些空間，但本著對首批擴募、對市場負責的態(tài)度，我們肯定要全力與時間賽跑，把這些面積在短期內完成去化。”相關負責人說道。

華安張江光大園REIT已持有的同區(qū)域的張江光大園項目一季度末也有將近30%的空置率，原始權益人有那么多儲備租戶，之前的空置率為何未能得到解決。對此相關負責人解釋，張江光大園一直以來都堅持以市場化運營為導向，歷史運營表現(xiàn)穩(wěn)定，租戶的調租和換租都屬于正常情況，而這次項目的大租戶退租正好發(fā)生在市場活躍度的短期低點，目前市場情況已有所好轉。在看到出租率下滑情況沒有得到及時修復后，張江這邊也作了一定的資源調配和傾斜，引入了一些儲備租戶。另外，張潤大廈和張江光大園項目在給租戶的分隔空間、交付標準、租金水平等方面也有一些差異化，張潤大廈多是兩千多平的大平層，樓的成新度高一些，單價也貴一些，張江光大園單層以一千平的面積為主，還有一些獨棟形態(tài)的物業(yè)。租戶自身也會有訴求，也會根據(jù)自身需求和預算挑選區(qū)域內的不同物業(yè)。“如果擴募完成以后，新老資產(chǎn)的管理人都變成了一家，后續(xù)我們在資源共享和聯(lián)合營銷方面能更加充分發(fā)揮協(xié)同效應，相信可以做得更好。”上述負責人補充說道。

談及對于華安張江光大園REIT的定位和展望，相關負責人表示，張江集團和張江高科目前在管資產(chǎn)約五百萬方，還有一些其他在開發(fā)的儲備項目，這些都將成為張江REIT實現(xiàn)打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺目標的堅實后盾和儲備資源。“我們非常重視張江REIT這個資本平臺和它未來的發(fā)展。”相關負責人表示，“這次擴募是我們實現(xiàn)基金擴容的第一步，也是至關重要的一步，眼下我們可能面臨了一些突發(fā)情況需要解決，但是這和我們在張江科學城這三十年建設發(fā)展過程中所經(jīng)歷的相比，只能算是一個非常小的插曲。我們有信心排除萬難，盡一切可能化解當前突發(fā)事件的所有負面影響，維持預期和市場的信心。”

值得一提的是，受該事件影響，目前華安張江光大園REIT近兩日的跌幅已將今年獲得的正收益回吐，截至5月15日收盤，華安張江光大園REIT年內跌幅為7.76%，排在27只公募REITs的第20位。

該事件的發(fā)生，或在一定程度上讓投資者理性看待公募REITs產(chǎn)品。一位公募REIT基金經(jīng)理表示，“正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎設施項目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。”