經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 6月的武漢已經(jīng)格外悶熱，光谷大道和新玉路交匯處西南是國(guó)際企業(yè)中心，這個(gè)2000年竣工的園區(qū)，是黃立平擔(dān)任東湖高新（600133.SH）董事長(zhǎng)時(shí)操盤的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，也是武漢真正意義上的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

目前黃立平擔(dān)任中電光谷（00798.HK）總裁，管理園區(qū)88個(gè)。談起他做的第一個(gè)園區(qū)，黃立平仍感慨萬千，那時(shí)都是摸索著干，甚至連國(guó)際企業(yè)中心的用地性質(zhì)也是他臨時(shí)想的。

黃立平正好趕上了武漢“光谷”起步階段，上世紀(jì)80年代末，武漢開始籌辦“東湖技術(shù)密集經(jīng)濟(jì)小區(qū)”；2001年，東湖高新區(qū)獲批“國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地”，“光谷”這一名稱正式啟用。

如今，光谷已經(jīng)成為武漢的一張名片，作為光谷的重要參與者和建設(shè)者，2023年6月12日，黃立平向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)講訴了光谷創(chuàng)立初期諸多不為人知的故事。

他說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要平臺(tái)，如今看來，一切似乎水到渠成，但在當(dāng)時(shí)，無論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一業(yè)務(wù)的存續(xù)，還是發(fā)展方向和模式，都經(jīng)歷了不同程度的爭(zhēng)議。

雛形

1984年，武漢召開“新技術(shù)革命武漢對(duì)策討論會(huì)”，形成《關(guān)于在武漢建立激光工業(yè)、光纖通信、生物工程三個(gè)基地和信息中心的建議》，并被列入全國(guó)13個(gè)試辦新興技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)密集的小經(jīng)濟(jì)區(qū)城市名單。

當(dāng)時(shí)，武漢主要建設(shè)光導(dǎo)纖維通信技術(shù)開發(fā)中心，為此，武漢成立東湖技術(shù)密集經(jīng)濟(jì)區(qū)，這是武漢光谷的前身。1987年，武漢東湖創(chuàng)業(yè)者中心正式成立，吸納6家創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)入；1988年，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)掛牌成立。

1991年，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批國(guó)家級(jí)新技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為繼中關(guān)村之后，全國(guó)第二個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)。在新技術(shù)浪潮影響下，高校云集的武漢掀起了創(chuàng)業(yè)高潮，并逐步形成了今天的武漢創(chuàng)業(yè)大街。

1994年，華中師范大學(xué)教授謝圣明牽頭，聯(lián)合8名高校教授共同創(chuàng)辦紅桃開集團(tuán)，1984年-1986年期間，黃立平曾在華中師范學(xué)習(xí)，33歲的黃立平由此搭上這趟順風(fēng)車，成為紅桃開的聯(lián)合創(chuàng)始人。

1998年，紅桃開集團(tuán)股份有限公司、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司、武漢城市綜合開發(fā)集團(tuán)有限公司、武漢廟山實(shí)業(yè)發(fā)展總公司、武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)公司共同組建東湖高新，并在A股上市，由此，黃立平成為東湖高新董事長(zhǎng)。

黃立平介紹，當(dāng)時(shí)東湖高新一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)就是代政府履行職責(zé)，將土地出讓給創(chuàng)業(yè)公司興建辦公樓和廠房，“那時(shí)還沒有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念，誰有建辦公樓、建廠房的需要，我們就給地，20畝、30畝土地很容易拿到”。

在東湖高新期間，黃立平看到了一個(gè)商機(jī)，一些中小企業(yè)雖然有辦公樓和廠房需求，但沒有實(shí)力和能力興建，“東湖高新就是土地出讓方，我們可以建好提供給企業(yè)使用”。

在這一思路下，2000年，東湖高新開發(fā)建設(shè)了第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——國(guó)際企業(yè)中心，這也是武漢真正意義上的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

國(guó)際企業(yè)中心建設(shè)時(shí)，在主管部門申辦土地規(guī)劃文件時(shí)，工作人員不知道土地性質(zhì)如何定義，黃立平臨時(shí)想了一個(gè)“研發(fā)辦公”的名稱，他沒想到，這一名稱后來延伸成一項(xiàng)專門的土地使用權(quán)——科研用地。

黃立平說，給園區(qū)起名字時(shí)，為了吸引客戶，想了各種辦法。當(dāng)時(shí)黃立平創(chuàng)辦的一家農(nóng)藥公司和一家日本企業(yè)有業(yè)務(wù)往來，“覺得國(guó)際企業(yè)這個(gè)名稱很好，所以就把園區(qū)叫成國(guó)際企業(yè)中心”。

國(guó)際企業(yè)中心建成后，有一年，黃立平到北京出差，在亦莊看到一個(gè)名為“國(guó)際企業(yè)大道”的寫字樓，“我就會(huì)心一笑，心想他們可能也是出于同樣目的起了這個(gè)名字”。

雖然黃立平至今認(rèn)為國(guó)際企業(yè)中心存在諸多不足，但當(dāng)時(shí)滿足了中小企業(yè)的需求，很快就銷售一空，在后來的日子里，國(guó)際企業(yè)中心陸續(xù)開發(fā)建設(shè)了二期和三期項(xiàng)目，形成了一個(gè)中小企業(yè)聚集地。

國(guó)際企業(yè)中心竣工的第二年，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批“國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地”，武漢光谷一詞正式啟動(dòng)。但在當(dāng)時(shí)，光谷遠(yuǎn)沒有如今這么知名，“當(dāng)時(shí)北京中關(guān)村叫了硅谷，所以我們就叫了光谷”，東湖高新區(qū)一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

探索

東湖高新集團(tuán)成立后，通過出讓土地給企業(yè)，逐步形成關(guān)東、關(guān)南兩個(gè)工業(yè)園。但2004年，所有建設(shè)用地必須履行招拍掛程序，東湖高新失去了土地出讓資格，也讓東湖高新的業(yè)務(wù)面臨大考。

黃立平說，失去了土地出讓資格，想要發(fā)展產(chǎn)業(yè)園這一業(yè)務(wù)，就只能和其他企業(yè)一樣，從政府拿地建設(shè)，再出售給企業(yè)。

黃立平稱，當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)園辦公樓市場(chǎng)還沒有價(jià)格機(jī)制，無法鎖定利潤(rùn)，部分股東方擔(dān)心賠錢不愿意冒險(xiǎn)，“我看好這個(gè)領(lǐng)域，雖然當(dāng)時(shí)還不知道會(huì)向哪個(gè)方向發(fā)展，但主觀判斷是有前景的”。

股東對(duì)未來業(yè)務(wù)發(fā)展出現(xiàn)分歧，結(jié)果就是東湖高新重組，黃立平拿到了正在建設(shè)的光谷軟件園項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)權(quán)及兩家生物醫(yī)藥公司。東湖高新后來雖然又涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，并將這一業(yè)務(wù)保留至今，但當(dāng)時(shí)徹底剝離了這一業(yè)務(wù)。

黃立平在東湖高新做軟件園的時(shí)候，正值武漢市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)走向信息化時(shí)代。武漢是中國(guó)重要的制造業(yè)基地，早在清末民初時(shí)，就已經(jīng)是全國(guó)繼上海之后第二大工業(yè)城市。新中國(guó)成立后，更是聚集了武鋼、東風(fēng)汽車等一大批傳統(tǒng)制造業(yè)。

在新技術(shù)浪潮下，傳統(tǒng)制造業(yè)也開始陸續(xù)信息化，“很多企業(yè)都成立了信息化部門，慢慢的，隨著人員越來越多，需要尋找獨(dú)立的辦公地”，黃立平說，當(dāng)時(shí)武漢之所以做軟件園，正是因著這一趨勢(shì)。

軟件園的第一個(gè)客戶頗有戲劇性，黃立平介紹，當(dāng)時(shí)華中科技大學(xué)校辦企業(yè)天喻信息在華中科技園興建了辦公樓，主體建好了，裝修了一半，由于資金缺乏停下了，“當(dāng)時(shí)周濟(jì)市長(zhǎng)找到我，讓找5000平方米的場(chǎng)地，一定安置好天喻信息”。

最后雙方達(dá)成協(xié)議，天喻信息用沒有建好的辦公樓與軟件園一比一置換。“當(dāng)時(shí)天喻辦公樓造價(jià)是2600元/平方米，軟件園是2000元/平方米，”黃立平說，雖然有差價(jià)，但對(duì)方喜歡上軟件園的辦公樓，“對(duì)方?jīng)]花錢，我們也沒補(bǔ)錢，就置換了”。

這件事讓黃立平進(jìn)行了深刻思考，企業(yè)是政府招商引資過來的，政府肯定會(huì)幫助企業(yè)壓低成本，這就意味著園區(qū)利潤(rùn)被壓縮；但只要軟件園的產(chǎn)品符合客戶需求，客戶也愿意接受差價(jià)，“那我就有利潤(rùn)空間了”。

通過引入天喻信息這一事件，黃立平意識(shí)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)空間。黃立平說，雖然當(dāng)時(shí)還不清楚軟件園未來會(huì)朝哪個(gè)方向走，但通過專業(yè)化開發(fā)建設(shè)，打造出符合客戶需求的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)邏輯就是成立的。

專業(yè)化

2005年，出走東湖高新后，黃立平創(chuàng)辦了光谷聯(lián)合，主要業(yè)務(wù)就是繼續(xù)開發(fā)建設(shè)曙光軟件園，也就是后來的光谷軟件園。為了集中精力搞好產(chǎn)業(yè)園區(qū)，他陸續(xù)出售了兩家生物制藥公司的股權(quán)。

東湖高新放棄了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)后，方興未艾的光谷軟件園面臨著流產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)有深入思考的黃立平在東湖高新重組后拿到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，這一舉動(dòng)保住了軟件園，也客觀上成就了黃立平。

一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，雖然當(dāng)時(shí)東湖高新將產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)作為負(fù)擔(dān)剝離了，但從后來的發(fā)展看，黃立平相當(dāng)于撿到一塊肥肉，伴隨著武漢光谷的興起，黃立平的光谷軟件園也逐步進(jìn)入高光時(shí)刻。

黃立平說，最高峰的時(shí)候，武漢市60%的軟件企業(yè)都集中在光谷軟件園，軟件園也成為武漢光谷最先打造的一張王牌。目前光谷軟件園仍聚集了包括美國(guó)EDS、微軟、海康威視、視睿科技、法國(guó)電信、愛立信、華為、軟通動(dòng)力等一大批龍頭企業(yè)。

從做光谷軟件園開始，黃立平逐步將產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化道路。黃立平解釋，當(dāng)時(shí)的專業(yè)化實(shí)際上就是房地產(chǎn)化，“現(xiàn)在來看，用房地產(chǎn)做產(chǎn)業(yè)園存在很多問題，但在興起階段是必經(jīng)之路”。

當(dāng)時(shí)，萬科也提出向豐田學(xué)習(xí)，開始走房地產(chǎn)專業(yè)化道路，包括前期咨詢、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)等房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化。

另一個(gè)讓黃立平深刻思考的是交通銀行電話服務(wù)中心落地。2008年，如全國(guó)大多數(shù)銀行一樣，交通銀行計(jì)劃將前后臺(tái)分離，找一個(gè)1萬平方米場(chǎng)地作為后臺(tái)呼叫中心，當(dāng)時(shí)備選城市還有合肥和南昌。

合肥給出的條件是提供一棟國(guó)有辦公樓，免費(fèi)使用十年；南昌給出的條件是，隨便挑地，看上哪塊給哪塊；黃立平則和設(shè)計(jì)師連續(xù)幾個(gè)晝夜做好設(shè)計(jì)方案，將方案帶去上海。

最終，武漢光谷軟件園的海派建筑方案打動(dòng)了交通銀行。黃立平回憶，雖然理論上免費(fèi)的辦公樓和隨便挑選的土地更吸引人，“但都忽視了客戶真正要什么，這也讓我們認(rèn)識(shí)到了解客戶需求的重要性”。

交通銀行后臺(tái)落戶帶給光谷軟件園的不僅僅是“比客戶更了解客戶需求”，還讓園區(qū)以后的定價(jià)有了依據(jù)，“當(dāng)時(shí)我們開出的價(jià)格是3700元/平方米，客戶沒還價(jià)，直接就答應(yīng)了，在上海，他們自己建成本價(jià)都要5000元/平方米”。

這一單生意也讓光谷軟件園獲得了可觀的收益，黃立平說，當(dāng)時(shí)建造成本價(jià)是2100元/平方米，毛利率高達(dá)43%，再次驗(yàn)證了專業(yè)化道路的可行性。這一單生意對(duì)光谷軟件園影響極為深遠(yuǎn)。

此后，黃立平又從交通銀行拿到6萬平方米的訂單，通過相同的方式將銀聯(lián)、光大銀行等金融機(jī)構(gòu)變成自己的客戶。金融后臺(tái)服務(wù)也成為光谷軟件園繼軟件開發(fā)及外包服務(wù)之外的第二大產(chǎn)業(yè)。

回歸運(yùn)營(yíng)

2009年，武漢光谷成為繼中關(guān)村之后，全國(guó)第二個(gè)國(guó)家級(jí)自主創(chuàng)新示范區(qū)，當(dāng)時(shí)武漢全市GDP是4560億元，而東湖高新區(qū)只有187億元，在武漢市各區(qū)縣中排名第八，一切都還剛剛起步。

同一年，光谷軟件園將建好的辦公樓交付給交通銀行。伴隨著新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，東湖高新區(qū)的GDP一路增長(zhǎng)，黃立平的園區(qū)生意也風(fēng)生水起。但隨后的一件事，讓黃立平不得不對(duì)光谷軟件園的模式進(jìn)行反思。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)的生意，為了保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，黃立平為光谷聯(lián)合設(shè)定了嚴(yán)格的自銷比，即自持10%，銷售90%，也導(dǎo)致了光谷聯(lián)合長(zhǎng)期重視銷售而忽視運(yùn)營(yíng)。

2014年，光谷聯(lián)合在港交所上市，因?yàn)橹霸趪?guó)內(nèi)上市的東湖高新市盈率一直保持在30-40倍左右，黃立平認(rèn)為光谷聯(lián)合上市至少可以獲得20倍估值，這還是一個(gè)較為保守的估值。

但現(xiàn)實(shí)狠狠抽了他一記耳光。經(jīng)過一系列路演，最終光谷聯(lián)合獲得的估值只有6倍，同期做“觀賞魚”的海昌上市獲得40倍市盈率。而且，光谷聯(lián)合的股票認(rèn)購(gòu)情況也不及預(yù)期，這讓黃立平很受傷，“東湖高新上市時(shí)只有6000萬元利潤(rùn)，光谷聯(lián)合上市時(shí)利潤(rùn)超過2億元”。

由于當(dāng)時(shí)銷售收入占比超過90%，光谷聯(lián)合被歸入房地產(chǎn)類企業(yè)，“房地產(chǎn)企業(yè)估值看的是規(guī)模，銷售額起碼在200億-500億元，才能獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可”。

產(chǎn)業(yè)園顯然不同于房地產(chǎn)，開發(fā)出住宅有人買單，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)未必有這么大市場(chǎng)規(guī)模。痛定思痛之后，黃立平開始調(diào)整光谷聯(lián)合的戰(zhàn)略，逐步減少銷售占比，提升運(yùn)營(yíng)能力帶來收入占比。

黃立平說，既然決定轉(zhuǎn)型，就需要設(shè)定目標(biāo)，他的目標(biāo)是將開發(fā)業(yè)務(wù)占比下降至50%以內(nèi)。2016年，光谷聯(lián)合引入中國(guó)電子作為大股東，正式更名為中電光谷。光谷聯(lián)合與中國(guó)電子的業(yè)務(wù)得到較強(qiáng)的互補(bǔ)。

2015年，中電光谷正式轉(zhuǎn)型。當(dāng)年武漢地區(qū)總產(chǎn)值首次突破萬億大關(guān)，2022年更是首次超過杭州，在全國(guó)省會(huì)城市中名列第三，而東湖高新區(qū)的GDP也達(dá)到2246億元，持續(xù)引領(lǐng)武漢。

經(jīng)過5年的調(diào)整，2020年，中電光谷的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入占比首次超過一半，達(dá)到52%，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比降至47.6%。這也意味著中電光谷完成了轉(zhuǎn)型。黃立平說，下一步中電光谷還將繼續(xù)提升運(yùn)營(yíng)收入占比。

在轉(zhuǎn)型過程中，中電光谷逐步強(qiáng)化了咨詢、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等專業(yè)能力，并聯(lián)動(dòng)起來，先以咨詢業(yè)務(wù)介入項(xiàng)目，獲得能力認(rèn)可后，再介入建設(shè)或運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。同時(shí)，逐步降低自投項(xiàng)目，提升輕資產(chǎn)比例。

截至目前，中電光谷旗下共有88個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，其中重資產(chǎn)項(xiàng)目在30個(gè)左右，其余50多個(gè)項(xiàng)目均為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。2022年?duì)I收55.28億元，凈利潤(rùn)5.36億元。這一收入和凈利在房地產(chǎn)行業(yè)中并不顯著，但在園區(qū)類企業(yè)中已經(jīng)名列前茅。

目前，光谷軟件園只是中電光谷諸多園區(qū)中的一員，其在武漢除了軟件園，還有科技城、金融港、生物城等諸多主題園區(qū)。而武漢光谷已經(jīng)由最初的光電信息園區(qū)發(fā)展成為目前的八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。