（圖片來源：東方IC）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 在2023年中期業(yè)績會上，萬物云（002602.HK）董事長朱保全頗為委屈的說，最近，他走到哪里，都會遭到物業(yè)同行的抨擊。

朱保全被抨擊的背后是萬物云在搶占物業(yè)管理地盤過程中的殺手锏“帶資進場”，即競標物業(yè)項目時承諾無償投入一定自有資金，用于小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的整改和維護運營。

2023年以來，萬物云在西安、濟南、武漢等地物業(yè)管理競標活動中，憑借數(shù)百萬元甚至近千萬元承諾投入，力壓綠城服務(wù)、保利物業(yè)、金地智慧服務(wù)等同行，競得多個項目。

迄今為止，沒有公開信息表明萬物云是“帶資進場”模式的開創(chuàng)者，但萬物云帶資數(shù)額之大，引起同行紛紛“討伐”。萬物云不是孤例，只是它給得更多。

例如，近期將萬物云推上輿論封口的西安繽紛南郡項目，其招投標競價方案中，彩生活、金茂服務(wù)、金地智慧服務(wù)分別承諾帶資120萬元、350萬元、201萬元，而萬物云以736萬元最終勝出。

2022年成都一項目更換物業(yè)，保利物業(yè)、中海物業(yè)、雅生活等均提出投入250萬元整改資金，而萬物云承諾投入450萬元。

綠城服務(wù)董事會主席楊掌法直指“帶資進場”是最低端的市場競爭手段；第一服務(wù)CEO劉培慶認為，如果合同期結(jié)束，“帶資”企業(yè)難以盈利，還須把墊資賺回來，可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低等嚴重后果。

大手筆帶資搶項目，遭到同行“聲討”的結(jié)果不難預(yù)見，但萬物云為什么仍執(zhí)意做“攪局者”。

否認“帶資進場”

對于同行的聲討，朱保全在業(yè)績會上說，這是貫徹2022年IPO路演時提到的戰(zhàn)略方向，即未來萬物云的住宅物業(yè)要圍繞著蝶城去做，“資金投入過程都是陽光、規(guī)范的”。

蝶城，是萬物云提出的將更多住宅、商辦、公服業(yè)態(tài)進行一體化運營的物業(yè)管理模型，3公里服務(wù)半徑內(nèi)、10萬戶左右可組成一個蝶城。

對于“帶資進場”，各方立場是不同的。業(yè)主是喜聞樂見的，物業(yè)公司能夠在入駐小區(qū)前拿出一筆資金修繕小區(qū)，對業(yè)主是件好事；物業(yè)同行關(guān)注的是“帶資進場”是否符合行規(guī)，類似的惡性競爭是否利于行業(yè)發(fā)展；投資者則更關(guān)于投入產(chǎn)出比、如何保障資金安全。

萬物云副總經(jīng)理兼首席客戶官楊光輝表示，首先要摘掉“帶資進場”的帽子，并強調(diào)這筆錢使用范圍只限于“智慧社區(qū)改造”；其次，這筆資金在來源、使用方式、投入回報上均與市場理解的“帶資進場”概念不同。

萬物云招股書顯示，上市募集的35%資金投向智慧社區(qū)建設(shè)。楊光輝表示，針對新項目拓展，萬物云選擇將這筆錢投入到有助于提升蝶城濃度的項目，且只用在智慧化基礎(chǔ)設(shè)施升級改造上。換言之，超出蝶城范圍的項目，或是小區(qū)其他方面的維修投入，并不在資金投向清單內(nèi)。

2022年9月底上市，萬物云共募資56億港元，據(jù)此計算，用于智慧社區(qū)改造的資金為19.6億港元。

存量市場廝殺

在房地產(chǎn)下行、開發(fā)規(guī)模見頂?shù)谋尘跋拢路拷桓睹娣e萎縮；而且，由于房企流動性風(fēng)險頻發(fā)，物業(yè)公司業(yè)務(wù)中與開發(fā)商銷售高度相關(guān)的前介與案場業(yè)務(wù)大幅下滑，開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費欠費增加，致應(yīng)收賬款增加。

上半年，萬物云收入160億元，同比增長12.5%，其中來自開發(fā)商的增值服務(wù)收入13.8億元，同比增1.3%，毛利同比下降了近32%，是期內(nèi)唯一毛利同比下滑的業(yè)務(wù)。

截至6月底，萬物云住宅物管業(yè)務(wù)中，來自萬科集團及其合營公司的在管項目共1446個，在萬物云所有在管項目中占比約4成。從新增項目來看，上半年萬物云共增加140個項目，其中來自關(guān)聯(lián)方36個，來自第三方104個，第三方項目已經(jīng)成為萬物云新增項目的主要來源。

對于投資者關(guān)心的萬物云獨立性，朱保全表示，萬物云的69%合同來自第三方，上半年新增合同量接近86%與萬科無關(guān)，與萬科的關(guān)聯(lián)交易已經(jīng)逐步降到13%，未來可能還會逐步下降。

其實，萬物云很早就開始在業(yè)務(wù)上降低對房企的依賴，一是持續(xù)降低與母公司關(guān)聯(lián)交易的比重，更強調(diào)外拓；二是從2019年開始，為了對沖業(yè)務(wù)來源單一的風(fēng)險，嘗試多元客戶布局，鍛造出服務(wù)其他領(lǐng)域的能力。據(jù)萬物云統(tǒng)計，其獨立拓展且來源房企之外的業(yè)務(wù)利潤增速為23%，高于15.7%的平均利潤增幅。

上半年，萬物云的人工智能物聯(lián)網(wǎng)收入下降6.8%至7億元，其中主要因為來自開發(fā)商的收入減少了42%。萬物云通過發(fā)展“兩非一改”（非住宅、非開發(fā)商、舊改）新客戶來進行補漏，比如深圳國際創(chuàng)新谷、上海御河科創(chuàng)園、深圳福田中學(xué)等非住宅項目，這部分營收從8300萬元增長至2.98億元。

基于地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，萬物云需要在存量市場做文章。面對C端客戶，做蝶城+；B端客戶做企服+（萬物梁行），而G端客戶做城市服務(wù)（萬物云城）。

萬物云提出“蝶城戰(zhàn)略”時，就明確基于住宅物業(yè)從增量市場到存量市場發(fā)展的趨勢。從19個超大、特大城市住宅物業(yè)招投標結(jié)果來看，存量市場交易占比從2019年的30%上升到2023年上半年的45.3%，即來自開發(fā)商的前期物業(yè)合同占比在降低，而存量物業(yè)服務(wù)的合同在快速上升。

在存量市場，萬物云優(yōu)先布局蝶城和潛力蝶城范圍內(nèi)的項目，孵化更多蝶城后，萬物云不僅能通過集約化管理提高服務(wù)效率，還可以疊加增值業(yè)務(wù)生態(tài)，擴大增收半徑。

楊光輝補充，蝶城密度是所有戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，已從2021年的459個增長到目前的601個。在相同經(jīng)營標準和相同毛利率情況下，萬物云原本只能接部分頭部項目。而有了智慧社區(qū)改造基金的支持，如果實現(xiàn)蝶城提效，可以進一步做市場空間下沉，接更多項目。

讓錢生錢

上市前，萬物云和陽光智博、伯恩物業(yè)通過換股實現(xiàn)合并，并未支出現(xiàn)金。自上市以來，萬物云沒有進行任何重大收并購，截至6月底，萬物云現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為123.4億元。

隨著估值不斷下滑，越來越多的物業(yè)公司意識到，收并購不能收回來一堆合同，如果增值可持續(xù)性較低，導(dǎo)致商譽減值，會給公司盈利帶來影響。但如果賬上長時間沉淀大量資金，同樣也會影響估值及股價，因此，萬物云需要為賬上資金找到一個合理的出口。

實際上，“帶資進場”是另一種形式的外拓或收并購。

萬物云明確，資金只能用在智慧化社區(qū)改造，包括風(fēng)險類、品質(zhì)類設(shè)施設(shè)備改造，例如安裝監(jiān)控攝像頭、電子圍欄、門禁系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控、車場系統(tǒng)、垃圾分類等，這些也是萬物云旗下萬睿科技、萬御安防等覆蓋的業(yè)務(wù)板塊，可計入物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、科技收入等。

楊光輝解釋，萬物云并不會完全迎合客戶整體的需求，比如有些客戶希望將這筆錢投入到一些本應(yīng)該用公建維修基金投入的項目，如電梯大修、供水設(shè)施改造等，這會對招投標勝率產(chǎn)生一定影響，但萬物云還是堅決把這筆錢投入到智慧社區(qū)的改造上去。

一位物業(yè)行業(yè)高管解釋，上市物業(yè)公司想要提升營收及利潤，在管理面積無法持續(xù)擴張情況下，要么增加收費項目，要么提高收費標準。但由于物業(yè)費提價難，增加管理面積是最快速的辦法。因此，近些年大批物業(yè)公司瘋狂收并購。

從上市募集資金用途看，可用于購買資產(chǎn)，獲得資本化收益，計入固定資產(chǎn)和長期待攤銷費用。“物業(yè)雖然是輕資產(chǎn)行業(yè)，但從所有上市公司報表和資本市場表現(xiàn)來看，有資產(chǎn)的公司市值會更高”，該高管進一步說明，用募集資金或者其他資金收并購，能提升資金使用率。

但相較之下，收并購只能計入攤銷費用，不能完全轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。

此外，帶資進場不完全等同于收購物業(yè)合同，這筆投入可以帶來主營收入及主營利潤增長，即萬物云“帶資進場”能帶來住宅物管、增值服務(wù)、科技板塊等收入。

半年報中，萬物云指出，2023年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)景氣度持續(xù)承壓，在存量市場依托居民與企業(yè)消費的獨立發(fā)展能力成為行業(yè)制勝關(guān)鍵。