在樓價連續(xù)下跌9個月后，香港終于在萬眾期待中取消了已經(jīng)實行14年的樓市“辣招”，首個周末香港樓市熱度大幅飆升。

2月28日，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波在立法會上發(fā)表了2024-2025年度《財政預(yù)算案》，其中指出，即日起全面撤銷樓市“辣招”，即香港的所有住宅物業(yè)交易將無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。

業(yè)內(nèi)人士分析，全面“撤辣”將極大的降低交易成本與持有成本，刺激香港樓市交投上升，短期內(nèi)樓市有望止跌回穩(wěn)，提振市場信心，但受制于息口因素，單靠撤辣難以扭轉(zhuǎn)跌勢，要待減息及經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，至少在明年年初樓價才會有所回升。

樓市進入低迷期，市場“去辣”情緒高漲

所謂的樓市“辣招”是香港的一種需求管理措施，即以額外印花稅來打擊短期炒賣活動、買家印花稅遏抑外來需求、以及新住宅印花稅減少投資需求，其推出最早可追溯至2010年的11月。

彼時，香港特區(qū)政府為防止房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫風險，推出額外印花稅，稅率為轉(zhuǎn)售交易金額的5-15%，適用于以個人或公司名義在2010年11月20日或以后購入，并在2年內(nèi)轉(zhuǎn)售的住宅物業(yè)交易。

在此后的幾年間，香港當局又多次出手“加辣”，以遏制樓價上漲。

但近兩年來，受疫情影響，香港在疫后的經(jīng)濟復(fù)蘇中一直未達到預(yù)期標準，樓市也進入到低迷期。尤其在2023年下半年，因受美聯(lián)儲加息等因素影響，導(dǎo)致融資成本上升，市場需求疲軟，樓價不斷下潛。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價署最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1月全港私人住宅樓價指數(shù)報306.4點，按月跌1.57點，已連跌9個月，累跌13.5%，創(chuàng)逾20年最長樓市跌幅。

而若從2021年9月的高位算起，香港樓價累計跌幅更是達到了23%。

對于下跌的原因，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，最為主要的就是市場普遍對“去辣”有所預(yù)期，從而導(dǎo)致濃重的觀望情緒以及交易量的不斷下滑。

與此同時，涉及“辣招”的交易量也創(chuàng)下新低。

據(jù)香港稅務(wù)局,去年全年三大辣稅交投量共錄約2811宗，創(chuàng)2014年三項住宅辣稅征收有紀錄以來新低，并且2022、2023連續(xù)兩年的“辣稅”收益金額不足60億港元，這些數(shù)據(jù)都在說明，“辣招”意義在減弱。

值得關(guān)注的是，在5個月前（2023年10月），香港特區(qū)政府曾進行了一次“減辣”措施，其中包括額外印花稅(SSD)的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，由15%減至7.5%，以及為外來人才置業(yè)印花稅實施“先免后征”安排。

但政策實施后香港樓市一直未見有明顯激活，樓價也仍未止跌。

與此同時，香港社會對于要求全面“撤辣”的聲音也越來越大。

在1月31日召開的香港特區(qū)立法會上，就有多名議員發(fā)言支持修訂“減辣”措施，表示“減辣”已無法令香港經(jīng)濟“回春”，并促請政府全面“撤辣”，以便盤活樓市。

所以，此次“撤辣”可以說是“眾望所歸”，也符合香港當前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。

“撤辣”宣布后，市場反響如何？

“政府宣布全面撤辣及暫停壓力測試后，引起了市場的極大回響”，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對界面新聞表示。

據(jù)悉，消息公布當天，市區(qū)內(nèi)的各大中介門店就紛紛貼出“財爺撤辣”等字樣海報進行宣傳，更有中介的手機應(yīng)用程序因瀏覽人數(shù)激增出現(xiàn)了短暫堵塞情況。

股市方面，預(yù)算案公布當天以新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)、長實集團等為代表的港股本地地產(chǎn)股集體拉升。

據(jù)陳永杰介紹，財政預(yù)算案公布當日，中原地產(chǎn)線上及線下客流量、咨詢量立刻錄到大幅飆升。

其中，中原網(wǎng)頁全日瀏覽量即日飆升5成，使用人數(shù)急增超3成。消息公布后的第二天（2月29日）中原網(wǎng)站上的查詢及估價量也錄得超4成升幅。

在線下門店客流量方面，中原十大屋苑本周末預(yù)約看樓量錄510組預(yù)約，創(chuàng)下了11個月以來新高，按周增34.2%。

據(jù)中原市場數(shù)據(jù)，單就“撤辣”首兩天（2月28日-29日），新盤即錄逾80宗一手成交，占2月整體一手成交量約3成。

二手交投方面，馬鞍山區(qū)、屯門區(qū)、元朗區(qū)等，撤辣后僅三天即分別錄逾10宗買賣成交。

對于接下來的市場表現(xiàn)，陳永杰預(yù)計，料樓市首季將迎來成交量小陽春，按季有望增加7成，樓價于龐大貨尾量壓力下，相信上半年微升5%。

“首先是額外印花稅取消，讓二手市場放盤量大幅增加，買家選擇變多。其次再、加上買家印花稅、新住宅印花稅的撤銷及暫停壓力測試令入市門檻下降，也將刺激較早前持觀望態(tài)度的買家紛紛查詢或加快入市決定。”

與此同時，開發(fā)商們也借此樓市向好氣氛大力推盤。

2月29日，在新世界發(fā)展的業(yè)績發(fā)布會上，管理層表示會盡快在未來6個月推售大約2500伙，包括啟德等項目，其相信會吸引不少中產(chǎn)買家、投資客，相信可以在短時間為集團帶良好的現(xiàn)金流。

內(nèi)地居民赴港購房成本大幅下降

值得關(guān)注的是，全面“撤辣”后，包括內(nèi)地客在內(nèi)的非本地買家，已無需支付任何額外“辣稅”。

但在此之前，內(nèi)地人在香港買房，若非拿了“高才”或“專才”身份的話，需要交買家印花稅和新住宅印花稅共15%，但香港本地買家只需要交最高4.25%的從價印花稅即可，“撤辣”以后內(nèi)地買家已向本地買家看齊。

此舉大大降低了非本地買家的購房門檻，尤其是對于一些“新香港人”、以及經(jīng)人才計劃到港的潛在買家來說，具有極大的吸引力。

據(jù)香港入境處最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年香港優(yōu)才申請人數(shù)高達80207人，獲批人數(shù)達12969人，人才計劃為香港的住宅市場帶來了巨大的需求。

據(jù)中原地產(chǎn)方面透露，在財案公布的3天時間內(nèi)（2月28日-3月1日），中原網(wǎng)站上內(nèi)地購房者的查詢量就增加了約1倍。

可以遇見的是，在本地購房者及外地購房者的雙重推進下，香港樓市也將進迎來新一輪的交易熱潮。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)預(yù)測，預(yù)計在“撤辣”后的未來4個月內(nèi)，香港新房成交或較之前4個月增1.4倍至6000宗，同期二手或增五成至1.4萬宗，合計一二手房成交或增七成，達到2萬宗水平。

內(nèi)地城市能否效仿香港，退出稅收來“救樓市”？

可以看出，與內(nèi)地的近期樓市松綁政策的“小步走”不同，香港此次政策的改革是“大刀闊斧”的。對此，有不少人表示內(nèi)地城市能否效仿香港，徹底減免稅收來“救樓市”？

對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，香港是自由港，資金、匯率、利率都是自由波動的，對房地產(chǎn)的管理，與西方國家類似，就是從利率和稅收的角度考慮，其只基于物業(yè)市場波動來決定是否要釋放新的政策。

而內(nèi)地在做調(diào)控房地產(chǎn)時，會對稅收、地方財政、土地踩著、上下游等方面進行的綜合考慮，不太可能全面退出稅收來穩(wěn)樓市。

最為關(guān)鍵的是，內(nèi)地樓市低迷的根本原因在于供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、舊模式不可持續(xù)，而不在于稅收。在樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)后，即便利率降到歷史最低、熱點城市增值稅免征期收縮，也阻擋不了樓市下行。

來源：界面新聞 作者：王妤涵