新“國(guó)九條”提出，推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

REITs是兼具股、債屬性的權(quán)益性長(zhǎng)期投資品種，是不可或缺的重要投融資工具。一位宏觀研究員對(duì)上海證券報(bào)記者表示，美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模約占GDP總量的3%到5%。如果參照美國(guó)REITs市場(chǎng)的體量，我國(guó)REITs市場(chǎng)應(yīng)是萬(wàn)億元級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

而且，REITs自身的特性使得其可以成為資本市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的重要橋梁。“我們可以在現(xiàn)實(shí)生活中親身感受周邊商場(chǎng)超市的熱鬧程度，或者高速公路的車流擁擠度的同時(shí)看到相應(yīng)REITs的價(jià)格變化。”上述人士說(shuō)。

中信證券相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人士表示，我國(guó)的公募REITs涵蓋非常廣泛的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，其中既包括海外REITs中常見的產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，也包括眾多經(jīng)營(yíng)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。在目前已上市的REITs中，保租房、倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施屬于產(chǎn)權(quán)REITs，而高速公路、能源、生態(tài)環(huán)保則多屬于經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs。

該業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人士說(shuō)，REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制清晰，具有強(qiáng)制派息機(jī)制，是能夠提供相對(duì)穩(wěn)定分紅的權(quán)益型產(chǎn)品。“我國(guó)REITs市場(chǎng)各項(xiàng)制度規(guī)則正在持續(xù)完善優(yōu)化，投資者也在不斷健全REITs投研體系，優(yōu)化內(nèi)控制度建設(shè)，朝著價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資、理性投資的方向發(fā)展。”

推進(jìn)REITs的立法計(jì)劃

新“國(guó)九條”強(qiáng)調(diào)，研究制定不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例。

市場(chǎng)人士稱，REITs的立法計(jì)劃是中國(guó)資本市場(chǎng)法治建設(shè)和市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分，旨在為REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展提供法律保障和制度支持。隨著立法工作的推進(jìn)，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步促進(jìn)REITs市場(chǎng)的穩(wěn)定和成熟，為投資者提供更多保護(hù)，并推動(dòng)REITs產(chǎn)品更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一位資深市場(chǎng)人士表示，短期看，REITs市場(chǎng)還需繼續(xù)發(fā)展和壯大。當(dāng)前REITs市場(chǎng)仍比較小眾，立法條件還需進(jìn)一步探索；中長(zhǎng)期看，REITs的立法是趨勢(shì)，相關(guān)工作涉及司法部門、國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)等多部門協(xié)調(diào)和配合。

“立法可以進(jìn)一步提升和規(guī)范REITs的特點(diǎn)、性質(zhì)和地位，對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展具有重大意義。”上述人士說(shuō)。

今年3月，上海證券交易所總經(jīng)理蔡建春曾表示，我國(guó)REITs市場(chǎng)采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的框架，在試點(diǎn)階段取得積極成效。但頂層設(shè)計(jì)層面的基礎(chǔ)制度亟待完善，相關(guān)制度安排對(duì)于進(jìn)一步壯大REITs市場(chǎng)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)存在較大制約。

對(duì)此，蔡建春建議，加快不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）專項(xiàng)立法。在具體立法重點(diǎn)上，建議明確五方面內(nèi)容：

一是明確REITs屬于證券法規(guī)范的證券品種，對(duì)REITs的發(fā)行、交易、信息披露、投資者保護(hù)等事項(xiàng)予以規(guī)定，條例未規(guī)定的適用證券法規(guī)定。

二是明確REITs發(fā)行交易相關(guān)安排，規(guī)定REITs發(fā)行上市條件、REITs管理人管理、做市機(jī)制等事項(xiàng)，解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與機(jī)構(gòu)責(zé)任義務(wù)等問(wèn)題。

三是明確REITs管理架構(gòu)和持有人會(huì)議機(jī)制，確定“REITs載體+項(xiàng)目公司”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，參照股東大會(huì)制度，建立健全REITs持有人會(huì)議機(jī)制，解決運(yùn)行管理效率問(wèn)題。

四是明確REITs稅收、會(huì)計(jì)處理、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)配套機(jī)制，解決約束激勵(lì)問(wèn)題。

五是明確REITs市場(chǎng)的監(jiān)管安排和法律責(zé)任，明確REITs發(fā)行人信息披露、募集資金使用等相關(guān)監(jiān)管安排，解決法律責(zé)任主體和責(zé)任機(jī)制等問(wèn)題。

建議完善REITs稅收政策

新“國(guó)九條”也提出，要落實(shí)并完善不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金稅收政策。

回顧國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs的發(fā)展歷程，REITs市場(chǎng)的每一次快速發(fā)展無(wú)不與稅收優(yōu)惠政策的改革有關(guān)。

2022年1月26日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》。該政策明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs適用的稅收政策。

市場(chǎng)人士表示，稅收政策的落實(shí)和完善，不僅有助于降低原始權(quán)益人的稅負(fù)，而且也有利于提振市場(chǎng)參與熱情，推動(dòng)REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大。同時(shí)，這些政策也體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)發(fā)展公募REITs的大力支持，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤活和有效投資提供了良好的稅務(wù)基礎(chǔ)。未來(lái)，隨著REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展和實(shí)踐的深入，可以期待更多有利于REITs市場(chǎng)建設(shè)的稅收規(guī)則出臺(tái)，進(jìn)一步完善REITs稅收政策體系。

REITs上市一般分為上市前的資產(chǎn)組合或重組、發(fā)行設(shè)立、運(yùn)營(yíng)分配、退出四個(gè)階段。一位原始權(quán)益負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前REITs的稅收優(yōu)惠僅限于資產(chǎn)重組和發(fā)行設(shè)立階段減免和遞延企業(yè)所得稅，不涉及運(yùn)營(yíng)和退出階段增值稅、土地增值稅的政策優(yōu)惠。建議進(jìn)一步完善REITs的稅收政策，提高原始權(quán)益人發(fā)行意愿和投資者的收益。

該人士還建議，可以從簡(jiǎn)化稅收流程、明確稅收細(xì)則、加強(qiáng)跨部門協(xié)調(diào)等方面完善對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠。

該人士進(jìn)一步建議，為了降低企業(yè)和投資者的稅務(wù)合規(guī)成本，可以進(jìn)一步簡(jiǎn)化REITs相關(guān)的稅收申報(bào)和繳納流程。針對(duì)當(dāng)前稅收政策中的一些模糊地帶，如資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的具體定義、戰(zhàn)略配售份額的稅務(wù)處理等，應(yīng)出臺(tái)更明確的指導(dǎo)細(xì)則，以減少市場(chǎng)的不確定性。

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編輯：王柘

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