王子豪/文 前些日子，出于購(gòu)房置業(yè)的需要，我約了一位在東京做不動(dòng)產(chǎn)中介的老同學(xué)吃飯。席間我們談到了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：現(xiàn)在，很多來(lái)東京的中國(guó)留學(xué)生選擇用“買(mǎi)房”代替“租房”。

按照日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《住宅·土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查》（2018）的數(shù)據(jù)，東京租房的平均月租是8.1萬(wàn)日元（約合3823元人民幣）。一個(gè)留學(xué)生從念書(shū)到工作，預(yù)備校兩年，本科四年，粗略計(jì)算下來(lái)，房租總花銷(xiāo)約是27.5萬(wàn)人民幣。這樣數(shù)目的一筆錢(qián)，足以在東京首都圈里比較偏僻的地方買(mǎi)下一間“老破小”了，這放在北京首都城市圈是難以想象的。倘若這個(gè)留學(xué)生將購(gòu)房預(yù)算的區(qū)間提高至1000萬(wàn)日元到2000萬(wàn)日元之間（約合47.2到94.4萬(wàn)元人民幣之間），東京23區(qū)內(nèi)可供選擇的單人戶(hù)型公寓就更多如牛毛了。

“幾年書(shū)念下來(lái)，供出一套小房子，即使回國(guó)后也可以轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，或者委托日本房屋中介托管，出租收取傭金。我們主要是面向華人，這種模式現(xiàn)在已經(jīng)做得輕車(chē)熟路了。”我的這位老同學(xué)說(shuō)。

實(shí)際上，這種投資策略之所以卓有成效，很大程度上，得益于日本房地產(chǎn)長(zhǎng)期的低廉價(jià)格，以及對(duì)外國(guó)人也非常寬松的不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻。

近年來(lái)，日本房地產(chǎn)成為移民投資和海外投資的新熱點(diǎn)。相比于中國(guó)、韓國(guó)、新加坡、港澳臺(tái)地區(qū)，日本的房?jī)r(jià)可謂非常便宜。如果單看日本國(guó)土交通省公布的《不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)》（2024年3月29日），在2012—2021的十年間，日本全國(guó)住宅總體價(jià)格幾乎保持水平，但在疫情結(jié)束后的兩三年間，日本傳統(tǒng)的三大都市圈——東京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，尤其是東京首都圈，新建公寓的價(jià)格在一年內(nèi)同比漲幅達(dá)到36.7%。但即便日本房?jī)r(jià)飆升到1990年代以來(lái)的峰值，它仍然無(wú)法與中國(guó)的房?jī)r(jià)相提并論。更直觀地看，在日本最大的房地產(chǎn)交易應(yīng)用“SUUMO”的物件信息中，即便是在東京23區(qū)以?xún)?nèi)的最精華地段，每平方米100萬(wàn)日元~170萬(wàn)日元（約合5萬(wàn)~8萬(wàn)元人民幣）的房子也并不難找。如果對(duì)標(biāo)北京或上海城區(qū)的房?jī)r(jià)，這樣的價(jià)格顯然頗具投資吸引力。另外，由于日本房地產(chǎn)面積標(biāo)示是實(shí)坪制，不包含公攤面積，比較下來(lái)，實(shí)際是更便宜的。

在日本，購(gòu)房者基本上不必?fù)?dān)心期房爛尾、公攤面積比例不合理、學(xué)區(qū)房能否兌現(xiàn)、車(chē)位綠地等配套設(shè)施縮水的問(wèn)題。但是，日本房地產(chǎn)是與中國(guó)完全不同的另一種玩法，它的暗雷往往隱藏在中國(guó)投資者的盲點(diǎn)之中——固定資產(chǎn)稅與修繕費(fèi)用、建筑物折舊率、“房屋是消費(fèi)品”的社會(huì)觀念……這位不動(dòng)產(chǎn)中介朋友像被當(dāng)眾揭穿手法的魔術(shù)師一樣，頗有些忸怩地透露說(shuō)，目前東京的海外房地產(chǎn)中介多如雨后春筍，普通人對(duì)待他們口中的“年化回報(bào)率能達(dá)到6%”“貸款圈地蓋樓，由不動(dòng)產(chǎn)公司完全承租管理，當(dāng)跨國(guó)包租公”之類(lèi)的大餅，還是謹(jǐn)慎為妙。

零首付，低利率，甚至“0元購(gòu)”？

幾年前，在日本房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)以前，我曾經(jīng)問(wèn)一個(gè)在東京租住即將滿(mǎn)十年的日本人朋友：“你為什么不買(mǎi)房呢？”

他臉上寫(xiě)著疑惑，沉默了片刻，反問(wèn)道：“我為什么要買(mǎi)房呢？”

中日兩國(guó)人在“房地產(chǎn)”觀念上有著顯著差異。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本長(zhǎng)期處于通貨緊縮之中，資產(chǎn)價(jià)值走低，東京的平均房?jī)r(jià)與1990年代初的峰值相比，跌幅超過(guò)腰斬。這似乎形塑了一代日本人的普遍投資消費(fèi)觀：房子是消費(fèi)品。甚至對(duì)他們而言，買(mǎi)一棟房子和買(mǎi)一輛汽車(chē)沒(méi)有什么區(qū)別。

在中國(guó)人看來(lái)，這或許匪夷所思：在日本，房子是一種不斷貶值的資產(chǎn)。就像一輛隨里程數(shù)增加而不斷降價(jià)的汽車(chē)，日本的房子，從住進(jìn)去第一天起，就開(kāi)始不斷折舊、貶值，等按揭完幾十年房貸的時(shí)候，建筑物本身的價(jià)值已經(jīng)不復(fù)存在。日本國(guó)稅廳根據(jù)建筑材料不同，規(guī)定了房屋相應(yīng)的法定耐用年限，比如，木造房屋是22年，鋼骨構(gòu)造是34年，磚石構(gòu)造是38年，鋼筋混凝土構(gòu)造是47年。舉個(gè)通俗易懂的例子，《蠟筆小新》中小新的爸爸野原廣志是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的日本工薪族，他在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代買(mǎi)了一套獨(dú)棟住宅，二層木造建筑，帶庭院，貸款按揭35年。但實(shí)際上，沒(méi)等還完貸款，僅僅過(guò)去22年，這幢房子本身的價(jià)值就會(huì)降至0元。日本不動(dòng)產(chǎn)包含房屋與土地兩部分，銀行在進(jìn)行抵押估值時(shí)，土地是保值的，但房屋會(huì)進(jìn)行折舊計(jì)算，因此，房屋本身的固定資產(chǎn)價(jià)值逐年下降，在銀行的貸款估值相應(yīng)降低，也就造成了日本房地產(chǎn)“落成即下跌”的普遍趨勢(shì)。日本國(guó)土交通省發(fā)布的《二手住宅流通 整建市場(chǎng)情況》中關(guān)于二手住宅價(jià)格查定的結(jié)論是：“住宅的市場(chǎng)價(jià)值逐年減少，其中，獨(dú)棟住宅普遍在建成二十年后價(jià)值歸零。”

我那位甘于“東漂”的日本人朋友并非個(gè)例，他更像是無(wú)數(shù)來(lái)到東京工作的地方青年的縮影：這些年輕人并不熱衷于買(mǎi)房，更無(wú)意靠奮斗出一套房子來(lái)成為東京人。恰恰相反，他們可能會(huì)在轉(zhuǎn)職、輪調(diào)中去其他城市生活，在退休后回到老家閑居。東京也好，房子也罷，都更像是他們?nèi)松硞€(gè)階段的一處暫供落腳的驛站。中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的數(shù)據(jù)指出，中國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率達(dá)到了96%，相較之下，根據(jù)《住宅·土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查》顯示，日本全國(guó)的房屋自有率僅為61.2%，東京甚至只有45%。

針對(duì)日本人購(gòu)房意愿寥寥的情況，日本政府長(zhǎng)期實(shí)行寬松政策。在房貸利率方面，無(wú)論是固定型還是浮動(dòng)型，日本各大主要銀行的住房貸款利率都不超過(guò)0.5%；在首付款方面，只要購(gòu)房者信用狀況良好，基本可以申請(qǐng)到零首付；此外，還有房貸余額抵稅制度，對(duì)固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅進(jìn)行優(yōu)惠的等相關(guān)政策。各地方自治體為了吸引移民，也出臺(tái)了種類(lèi)多樣的補(bǔ)助金政策，比如靜岡縣富士山市向從東京地區(qū)移居該地的民眾補(bǔ)貼50萬(wàn)日元（約合23600元人民幣）的搬家費(fèi)。更極端的情況還有所謂的“0元購(gòu)”，指的是日本鄉(xiāng)下長(zhǎng)期閑置的大量空房，這些大多是泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期過(guò)度開(kāi)發(fā)建造的住宅，“鄉(xiāng)間別墅”“溫泉鄉(xiāng)”“景區(qū)大平層”的標(biāo)題與“0日元”的售價(jià)對(duì)比顯得尤為扎眼。

可為什么即便如此，長(zhǎng)期以來(lái)，日本人仍然提不起興趣買(mǎi)房呢？

這幾年來(lái)，我們甚至在國(guó)內(nèi)的某些社交平臺(tái)上，都能刷到很多日本不動(dòng)產(chǎn)商發(fā)布的“××縣獨(dú)棟住宅白送”的信息。有些媒體也一度看好這些空房的潛力，認(rèn)為年輕人可以利用空房自主創(chuàng)業(yè)，改造成民宿、咖啡館或者自習(xí)空間；自治體政府也可以集中收購(gòu)這些空房，將其改造成市民公共設(shè)施，便于重新進(jìn)行城市規(guī)劃。

這些暢想很美好，現(xiàn)實(shí)卻不盡如人意。這些零元購(gòu)空房給我們的啟示，與其說(shuō)是昭示著中國(guó)四五線城市未來(lái)的發(fā)展道路，不如說(shuō)是揭示了日本人購(gòu)房意愿消極的原因。歸根結(jié)底，這些空房產(chǎn)生的理由在于，它們是毫無(wú)疑問(wèn)的負(fù)資產(chǎn)。所謂的“景區(qū)大平層”，大多數(shù)是日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代的遺產(chǎn)，瘋狂擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商將高樓大廈修在偏僻的自然景區(qū)之中。比如，1990年在越后湯澤落成的滑雪度假公寓，當(dāng)年的成交價(jià)在2000萬(wàn)日元（約合94.4萬(wàn)元人民幣），能夠與東京新宿核心區(qū)的公寓比肩。而時(shí)至今日，這間30平方米的景區(qū)公寓已經(jīng)跌到10萬(wàn)日元（約合4721元人民幣）。公寓距離新干線最近的越后湯澤站，足足有21.8公里，搭乘公交車(chē)需要37分鐘。在日本人口少子老齡化、村鎮(zhèn)過(guò)疏化的趨勢(shì)下，農(nóng)村人口流入城市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校里只剩下個(gè)位數(shù)學(xué)生的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，公交線路也可能停止使用，可以推想，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，這座公寓有可能變成一座深山中的“鬼城”，一文不值。與此同時(shí)，屋主仍要支付土地稅與固定資產(chǎn)稅，還要遵守安全規(guī)定定期對(duì)房屋進(jìn)行修繕，甚至承擔(dān)推倒重蓋的義務(wù)。

某種意義上，這些“0元購(gòu)”空房象征著一代日本人的傷痕記憶，那些在泡沫時(shí)期買(mǎi)房的日本人，繳納著遠(yuǎn)超出房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的高額貸款，還清房貸后也仍要負(fù)擔(dān)不菲的持有成本。這或許可以戲稱(chēng)為“被嫌棄的房子的一生”。

租房or買(mǎi)房？

在中國(guó)，“有房有車(chē)”向來(lái)是衡量一個(gè)社會(huì)人成功與否的重要指標(biāo)，甚至是婚戀市場(chǎng)上不言自明的標(biāo)配。然而，這條標(biāo)準(zhǔn)并不適用于日本。房與車(chē)，都不是日本人生活的必需品。日本是個(gè)高度發(fā)達(dá)的“電車(chē)社會(huì)”，新干線、鐵道電車(chē)、地鐵構(gòu)成了完善密集的交通網(wǎng)，普通人在日常生活中沒(méi)有私家車(chē)也不會(huì)感到不便。住房問(wèn)題上更是如此，即使東京、大阪、名古屋、橫濱等主要城市的房?jī)r(jià)在1990—2010年代間長(zhǎng)期處于低位，然而，四十多年間日本人的房屋自有率始終維持在60%上下，這顯然反映了日本人對(duì)租房的偏愛(ài)。

關(guān)于日本人選擇租房的理由，除了上述的日本房地產(chǎn)自帶貶值屬性、房地產(chǎn)泡沫破滅的心理創(chuàng)傷等原因以外，也因?yàn)槿毡灸贻p人并沒(méi)有必須買(mǎi)房的壓力。

日本人沒(méi)有所謂“婚房”的概念，鮮少發(fā)生榨干“六個(gè)錢(qián)包”籌備婚房的故事。更普遍的現(xiàn)象是新婚夫婦從兩間一居室出租屋搬進(jìn)一間兩居室出租屋。日本社會(huì)也沒(méi)有所謂“學(xué)區(qū)房”的概念，戶(hù)籍隨工作地改變，子女上學(xué)沒(méi)有限制，基本上是就近念家附近的公立學(xué)校。另外，日本企業(yè)輪調(diào)頻繁，經(jīng)常需要“單身赴任”，變更工作生活的城市，租房顯然在應(yīng)對(duì)上更加具有靈活性。

還有一個(gè)有悖直觀感受的事實(shí)是，在日本，房東才是“弱勢(shì)群體”，法律對(duì)于租客權(quán)益的保護(hù)面面俱到。比如，房東不允許隨便漲房租，也不能在沒(méi)有理由的情況下中止租賃合同，必須提前六個(gè)月提出書(shū)面申請(qǐng)，若無(wú)令人信服的理由，甚至要向租客進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，并為其尋找、提供可行的租房替代方案。

在日本，房地產(chǎn)被普遍定位為中長(zhǎng)期維續(xù)的穩(wěn)定投資，難以通過(guò)撬動(dòng)杠桿牟取暴利。日本的稅制設(shè)計(jì)旨在管控短線買(mǎi)賣(mài)獲利行為，比如，如果日本的房屋在購(gòu)買(mǎi)后五年內(nèi)出售，需要繳納高達(dá)30%的資本利得稅，即使在持有五年以上出售，稅率也只是降至15%。即使購(gòu)房者選擇終身持有，將房子作為財(cái)產(chǎn)留給后代，也需要根據(jù)土地評(píng)估額征收10%~55%不等的遺產(chǎn)稅。因此，日本房地產(chǎn)投資更傾向于瞄準(zhǔn)租金收入等穩(wěn)定收益，而不是賺取差價(jià)。

一言以蔽之，穩(wěn)定且保障制度成熟的日本租房市場(chǎng)，大大降低了私有住宅的必要性；“房住不炒”的政府導(dǎo)向與社會(huì)風(fēng)氣，又使日本房地產(chǎn)在相當(dāng)程度上喪失了金融屬性。因此，30年、40年乃至一輩子租房的日本人比比皆是，不時(shí)還有老人在租借屋中迎來(lái)“孤獨(dú)死”的新聞見(jiàn)諸報(bào)端。那位反問(wèn)“我為什么要買(mǎi)房呢”的日本人朋友，并非無(wú)法理解中國(guó)人的炒房熱情，因?yàn)樯弦淮毡救送瑯咏?jīng)歷過(guò)昭和時(shí)代的房地產(chǎn)神話，與恒大破產(chǎn)、碧桂園債臺(tái)高筑的情況相似，不動(dòng)產(chǎn)泡沫透支了一兩代人的未來(lái)。

然而，這種趨勢(shì)似乎在近三四年間發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)參考的轉(zhuǎn)售價(jià)值（RV，Resale value）指數(shù)上，東京都內(nèi)地區(qū)的指數(shù)在十年間近乎翻倍。根據(jù)日本房地產(chǎn)調(diào)查公司東京KANTEI的調(diào)查，2014年?yáng)|京港區(qū)的RV值為110.8%，這意味著該地區(qū)二手房售出價(jià)格約為新建時(shí)的1.1倍，而到了2023年，這一數(shù)值飆升至188.4%。早在2021年，東京新建公寓的平均價(jià)格就已經(jīng)抬升至6260萬(wàn)日元（約合296萬(wàn)元人民幣），超越1990年房地產(chǎn)泡沫頂峰的6123萬(wàn)日元。人們驚訝地意識(shí)到，屢創(chuàng)新高的日本房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了歷史高點(diǎn)，不知不覺(jué)間，東京的房地產(chǎn)似乎從消費(fèi)品變回了理財(cái)產(chǎn)品，這仿佛也暗示著，日本似乎走出了“失落的三十年”。

從“只住不炒”到“只炒不住”

不同于國(guó)內(nèi)高層住宅樓在房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)上占?jí)旱剐詢(xún)?yōu)勢(shì)，日本的住宅形態(tài)較為多樣，在資產(chǎn)價(jià)值、持有成本、土地產(chǎn)權(quán)形式上都差異很大。因此，盡管日本房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)都是增長(zhǎng)，不同類(lèi)別的房子的漲幅卻大相徑庭。

在日本，一般性住宅的主流形態(tài)大致分為“公寓”與“獨(dú)棟住宅”。我們通常會(huì)覺(jué)得，獨(dú)棟別墅是富人的專(zhuān)屬，高層樓房是工薪階層的歸宿，但在日本，情況恰恰相反。請(qǐng)你試著回想那些我們耳熟能詳?shù)慕?jīng)典動(dòng)畫(huà)。《哆啦A夢(mèng)》中野比大雄一家住的是日式二層小獨(dú)棟，《櫻桃小丸子》中小丸子的家是只有一層的獨(dú)棟平屋，前文提及的《蠟筆小新》的小新的家也是獨(dú)棟，這三家都是昭和時(shí)代典型的新中產(chǎn)階層工薪族家庭，都選擇居住在獨(dú)棟住宅中。而小新的幼稚園同學(xué)風(fēng)間徹顯然出身上流精英階層，他的家則是標(biāo)準(zhǔn)的高層公寓。

實(shí)際上，獨(dú)棟住宅（日語(yǔ)：一戶(hù)建て）起源于江戶(hù)時(shí)代城下町的武家宅邸，與一般印象中的美國(guó)式郊區(qū)別墅大不相同，使用面積普遍只在60~120平方米之間，櫛次鱗比，排列擁擠，一幢幢獨(dú)門(mén)獨(dú)院的小樓形成了富有日本風(fēng)情的住宅街。獨(dú)棟住宅長(zhǎng)期以來(lái)一直是日本人置業(yè)的首選，即便在隨著城市化高速發(fā)展、集合住宅大有取代其之勢(shì)的當(dāng)下，日本全國(guó)的獨(dú)棟住宅率仍然高達(dá)53.7%，在一些較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，如秋田縣、山形縣、富山縣、青森縣等地，這個(gè)數(shù)字甚至能達(dá)到75%以上。

但與之形成鮮明對(duì)比的是，東京的獨(dú)棟住宅率僅有27%，在全國(guó)47個(gè)都道府縣中排名墊底。在人口密度爆炸的東京，公寓顯然比獨(dú)棟住宅能夠更大程度地利用土地價(jià)值。在東京繁華的市區(qū)或者車(chē)站附近，坐落著高低錯(cuò)落的公寓大廈，而獨(dú)棟住宅往往位于較為偏遠(yuǎn)的地段。大多數(shù)公寓的面積只在30~60平方米之間，適合單身或雙人家庭居住，因而也更受租賃市場(chǎng)的青睞。便利的交通條件、更優(yōu)越的抗震性、完善的安保措施……這些更契合城市生活的特點(diǎn)，使得公寓在投資屬性與升值空間都要優(yōu)于獨(dú)棟住宅。僅就東京首都圈而言，2023年新建公寓的平均價(jià)格是8094萬(wàn)日元（約合381萬(wàn)元人民幣），年增長(zhǎng)率為30.9%，而獨(dú)棟住宅則為4769萬(wàn)日元（約合224萬(wàn)元人民幣），年增長(zhǎng)率為5.4%。

如今回過(guò)頭來(lái)看，日本房?jī)r(jià)的回升其實(shí)自2013年就開(kāi)始了，這恰恰是第二次安倍內(nèi)閣推行“三支箭”經(jīng)濟(jì)政策的時(shí)期。2013年1月，總住宅的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)還停留在長(zhǎng)期徘徊的100附近，此后一路飆升，2023年12月時(shí)已攀升至137.1，其中，公寓的貢獻(xiàn)是196.2，獨(dú)棟住宅則只有118.5。日本人傳統(tǒng)認(rèn)知中價(jià)格倒掛嚴(yán)重的房地產(chǎn)，連年吸引來(lái)海外投資者的目光，尤其是來(lái)自美國(guó)、中國(guó)及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的投資者，他們看中了日本房子短期的未來(lái)出售收益。本文開(kāi)篇提到的留學(xué)生還只是小巫，不動(dòng)產(chǎn)中介的朋友表示，最夸張的還是中國(guó)炒房者，掛了個(gè)電話就飛來(lái)看房的大有人在。這些炒房者豪氣地現(xiàn)金全款買(mǎi)入，幾個(gè)月后便加價(jià)售出。

有人說(shuō)，當(dāng)下日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱潮，是因?yàn)槿赵幱跉v史低位，與超低利率形成了連帶效應(yīng)，吸引海外資金涌入日本這塊“低息洼地”；有人說(shuō)，這是因?yàn)槿毡咀≌馁J款期限普遍在30年左右，歷經(jīng)泡沫經(jīng)濟(jì)的上一代日本房奴普遍還清了房貸；也有人認(rèn)為，從日經(jīng)225指數(shù)的全年增長(zhǎng)到房?jī)r(jià)起飛，日本經(jīng)濟(jì)的顯著復(fù)蘇是安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的奏效……不過(guò)，對(duì)于日本房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值能否長(zhǎng)期增長(zhǎng)，也有不同的聲音出現(xiàn)。3月19日日本央行決定解除長(zhǎng)達(dá)八年的負(fù)利率政策，這是否會(huì)帶來(lái)房貸利率的上升，降低投資環(huán)境的吸引力。這仍需要長(zhǎng)期觀察。

在1991年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅、房?jī)r(jià)暴跌的30多年后，持續(xù)升溫的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已是一場(chǎng)新的狂歡——有些敢于“吃螃蟹”的人已經(jīng)炒房賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，有些無(wú)購(gòu)房剛需的租戶(hù)在為水漲船高的房租發(fā)愁，有些人尚在場(chǎng)外觀望，有些人則憂(yōu)心忡忡地從中看到了似曾相識(shí)的泡沫傾向。