去年10月，公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施領域，此后，消費基礎設施REITs一直備受關注。

政策窗口開啟以來，已有4只消費基礎設施REITs產(chǎn)品上市發(fā)行。近日，證監(jiān)會又批復了兩只產(chǎn)品，其中包括華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT”），這也是國內(nèi)首只奧萊消費REITs。

與其他商業(yè)業(yè)態(tài)不同，奧萊以名品折扣為核心，?疊加其他業(yè)態(tài)組合，通過對生活方式的打造來獲取吸引力，進而實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

分析人士指出，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT的獲批，意味著中國REITs市場資產(chǎn)品類的擴容。不僅對于消費基礎設施領域的資產(chǎn)證券化有著重要的參考意義，也是商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式的一種積極探索。

首創(chuàng)的戰(zhàn)略考量

據(jù)悉，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT產(chǎn)品從去年底便已申報，底層資產(chǎn)為首創(chuàng)旗下的濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目，華夏基金為公募基金管理人。

官方信息顯示，濟南首創(chuàng)奧萊項目于2019年1月開業(yè)，已運營5年。武漢首創(chuàng)奧萊項目于2018年4月開業(yè)，已運營6年。兩者處于相同的生命周期階段。

最近三年（2021年到2023年），這兩個項目的營收復合增長率均保持在20%以上，且有著較高的市場占有率。其中，濟南奧萊項目的市占率在濟南奧萊市場超過55%，武漢奧萊項目的市占率則保持在25%以上。

首創(chuàng)鉅大執(zhí)行董事、行政總裁謝洪毅表示，首創(chuàng)集團旗下共運營15個奧特萊斯項目。其中，濟南奧萊、武漢奧萊、北京房山奧萊是運營最好的3個項目。考慮到資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)規(guī)模、審批需求等，此次拿出前兩個項目進行申報。

首創(chuàng)自2009年就布局奧特萊斯，雖然業(yè)務發(fā)展順利，但主要以重資產(chǎn)的方式運營。近年來，公募REITs試點不斷擴圍，商業(yè)地產(chǎn)運營商看到了資產(chǎn)證券化的積極前景。

謝洪毅向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，首創(chuàng)從2022年便開始做相關研究，考慮一旦政策放開，如何抓住這一時間窗口。

但他坦言，對于要不要做，公司內(nèi)部也曾存在分歧。從集團發(fā)展戰(zhàn)略的角度，更關注政策窗口打開后，會對商業(yè)模式帶來演進，并助力公司從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

但從項目運營的視角來看，兩個項目的運營狀態(tài)良好，且正處于上升期，此時進行股權轉(zhuǎn)讓，難免面臨價值的折損。

最終，戰(zhàn)略考量戰(zhàn)勝了價值考量。同時，作為北京市國企，首創(chuàng)也希望支持國家政策，從而履行國企責任。

據(jù)了解，就華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT，首創(chuàng)正在和監(jiān)管部門溝通具體的發(fā)行日程表，產(chǎn)品有望在今年第三季度完成發(fā)行上市。

另據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在首只奧萊消費REITs的發(fā)行中，監(jiān)管部門也希望獲得較好的市場反響，并給投資者切實帶來利好。為此，首創(chuàng)下調(diào)了兩個項目的估值。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型“抓手”

近年來，基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點不斷擴圍。在2023年3月發(fā)文“預告”后，10月，證監(jiān)會將公募REITs試點資產(chǎn)類型正式拓展至消費基礎設施。

當月，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT首批申報，目前4只產(chǎn)品已經(jīng)上市發(fā)行。12月，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華安百聯(lián)消費封閉式基礎設施證券投資基金也已申報。

對于商業(yè)地產(chǎn)運營商來說，REITs產(chǎn)品在打通“投融管退”的閉環(huán)中，有著積極意義。

謝洪毅表示，過去多年來，首創(chuàng)一直在探索如何打通資產(chǎn)投融管退的閉環(huán)，但在政策擴圍前，退出渠道較為有限，只能賣給私有型基金或產(chǎn)業(yè)資本。

公募REITs試點的擴圍，則提供了一個新的退出渠道。謝洪毅表示，房企完全靠自有資本來實現(xiàn)滾動發(fā)展是不現(xiàn)實的，公募REITs在提供退出渠道的同時，也有助于緩解重資產(chǎn)壓力，使企業(yè)有更大的余力實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。他透露，發(fā)行所獲的一部分資金，也會投入其他商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設中。

同時，通過發(fā)行公募REITs實現(xiàn)資產(chǎn)上市之后，資本市場會倒逼企業(yè)提升管理能力和運營能力。

謝洪毅透露，首創(chuàng)并不會完全從兩個項目中退出，而是保留1/3左右的股份。但同時，未來優(yōu)先考慮把北京房山項目放到第一批的擴募資產(chǎn)中。

平安證券指出，消費基礎設施REITs擴圍，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將吸引更多資金參與，有助于企業(yè)構建商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”商業(yè)閉環(huán)，將流動性較低的不動產(chǎn)項目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，提升資產(chǎn)和資金的運營與運轉(zhuǎn)效率，降低負債水平。

在樓市去杠桿帶來的金融紅利減退背景下，這一政策通道的打開，相當于為房企打開了一條融資渠道，并有利于其向輕資產(chǎn)的運營模式轉(zhuǎn)型。

根據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2023~2024中國奧特萊斯行業(yè)白皮書》，2023年奧萊業(yè)態(tài)銷售額達到2300億元，同比增長9.5%。到2025年，中國奧特萊斯市場銷售額將在2600億元左右，雖然增幅有放緩的趨勢，但仍將優(yōu)于大部分零售業(yè)態(tài)。

前述報告顯示，在存量商業(yè)時代，市場上沒有太多的紅利，沒有促使企業(yè)快速增長的外部因素，經(jīng)營能力和服務能力成為決定性因素。

分析人士指出，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT的獲批，對于奧特萊斯這一商業(yè)品類的發(fā)展也有積極意義。一方面，資產(chǎn)有望由“重”變“輕”，該品類也將獲得快速發(fā)展的機會。另一方面，資本市場將更好地發(fā)揮篩選和定價作用，使更多的優(yōu)質(zhì)項目脫穎而出。