經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 幾天前剛剛簽完二手房認(rèn)購合同，尚未辦理網(wǎng)簽的米亞（化名），突然遭受深圳樓市嚴(yán)厲的“當(dāng)頭一棒”。

7月15日上午，深圳市住建局等8個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），八項(xiàng)措施不僅首次將限購的范圍擴(kuò)大至深圳戶籍、離異3年內(nèi)的購房人，而且還將信貸政策細(xì)化至普通住房與非普通住房。

與此同時(shí)，還提出要加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手房交易信息公開力度，并針對(duì)捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)等各類亂象進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

在原有調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”的基礎(chǔ)上，深圳將矛頭精準(zhǔn)直指“高燒不退”的市場(chǎng)，并對(duì)漏洞進(jìn)行全方位“圍追堵截”。

深圳戶籍的限購措施是本輪調(diào)控升級(jí)的最大亮點(diǎn)。落戶滿三年、提供三年社保或個(gè)稅證明的“雙重夾擊”之下，深圳樓市剛需也遭遇“狙擊”，遺憾、恐慌、懊悔等各種矛盾心態(tài)在短時(shí)之間接連爆發(fā)。

米亞是眾多被誤傷的剛需客中的一員，這次買房能否順利網(wǎng)簽，還是一個(gè)未知數(shù)。根據(jù)中介的描述，這次細(xì)則還沒有進(jìn)一步明確，但深圳歷次調(diào)控中，均以政策生效前網(wǎng)簽為準(zhǔn)，沒有網(wǎng)簽的將面臨著解除交易的可能。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪多位業(yè)內(nèi)人士，他們普遍認(rèn)為，未來一段時(shí)間，深圳樓市的需求將急劇減少。

恐慌的剛需

“我現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？”一大早，米亞一邊四處咨詢，一邊催促中介給自己辦理網(wǎng)簽。

此前一周，深圳樓市調(diào)控升級(jí)的消息傳出，米亞開始加快購房步伐。

7月12日，經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間看房后，她確定了一套位于深圳市龍崗區(qū)的二手房，簽完認(rèn)購合同繳付完定金，等待中介通知辦理網(wǎng)簽。

7月15日9：30分，得到深圳出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策后，米亞開始恐慌。這份聚焦八項(xiàng)措施的《通知》規(guī)定，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納3年及以上個(gè)人所得稅或社保，方可購買商品住房。

深圳上一輪限購政策是2016年的“325”新政，彼時(shí)，非深圳戶籍購房社保年限由1年提高至3年；當(dāng)年10月出臺(tái)的“深八條”，進(jìn)一步將社保年限延長(zhǎng)至5年。但對(duì)于深圳戶籍的購房者，此前沒有任何落戶時(shí)間和社保繳納年限的限制。

與北京、上海等一線城市相比，深圳落戶門檻相對(duì)較低，一直以來，深圳新落戶的購房需求較大。2020年版的“深八條”出臺(tái)意味著，通過入戶獲取購房資格的“口子”全面收緊。

深圳市住建局在解讀中提到，近幾年，深圳落戶即可購房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾，對(duì)于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策，以切實(shí)支持合理自住需求。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，從目前政策的字眼來看，很可能會(huì)誤傷部分已經(jīng)在深圳工作多年、而剛剛落戶深圳的購房群體。

米亞是眾多被可能被新政拒在購房資格外群體中的一員。2017年入深以來，她落戶時(shí)間僅有28個(gè)月，按照新的限購政策，她并不具備購房資格。

“中介一直安慰我沒事，政策肯定會(huì)有一個(gè)緩沖期，但我還是很擔(dān)心。”7月15日下午3點(diǎn)左右，米亞終于在不安之中等來好消息——中介正在著手幫她辦理網(wǎng)簽事宜，“下午應(yīng)該可以搞定。”她吁了一口氣。

從5月中旬開始看房的石明（化名），半個(gè)月前，剛剛敲定位于深圳光明區(qū)的一個(gè)新盤。70平方米的戶型，總價(jià)預(yù)計(jì)360萬元，100多萬元的首付已經(jīng)籌措到位，由于這個(gè)新盤認(rèn)籌日期遲遲未出爐，石明一直在等待。

限購新政出臺(tái)讓石明措手不及，他已經(jīng)在深圳連續(xù)繳滿3年社保，但剛在半年前落戶。“現(xiàn)在出了政策，我手上這筆錢也沒地方可去啊，實(shí)在不知道該怎么辦了。”中午1點(diǎn)，石明依然寄希望相關(guān)部門后續(xù)的補(bǔ)充細(xì)則上。

“這次的新政，殺傷力非常大。”一名深圳鏈家資深經(jīng)紀(jì)人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他最近兩年所接觸的購房者中，80%都是入戶剛滿1年就出手。

“入戶三年以內(nèi)的‘房票’，在深圳購房群體中的占比太高了。”一位大型中介公司深圳區(qū)域高管觀察到，今年以來，這部分手持“房票”的準(zhǔn)客戶，多數(shù)來自外地，入戶都是為了有資格在深圳購房。

調(diào)控新政對(duì)于需求端的限制不只停留在深戶上。《通知》提出，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

深圳首次針對(duì)離婚買房實(shí)施差別化的信貸政策是在2018年8月。當(dāng)年規(guī)定，對(duì)于離婚兩年內(nèi)的購房人士，其離異前家庭住房擁有情況，僅影響其再次購房的首付比例。

過往兩年，盡管通過離婚規(guī)避限貸的“缺口”已經(jīng)被圍堵，但以“假離婚”名義倒騰購房名額的現(xiàn)象依然存在。這次新政相當(dāng)于補(bǔ)上政策漏洞，離異前的住房套數(shù)將一并計(jì)入離婚3年內(nèi)的住房擁有套數(shù)中，離異雙方的購房資格也因此直接受影響。

上述深圳中介高管表示，對(duì)離異購房的限制，主要是為了防范家庭已有兩套房、憑借離婚購買第三套房的群體，但這個(gè)購房群體比例較少。

“現(xiàn)在將這些需求阻擋在外，未來半年至一年內(nèi)，擁有深圳購房資質(zhì)的人數(shù)肯定減少，市場(chǎng)需求也會(huì)降低。”該中介高管提到。

上述深圳鏈家資深經(jīng)紀(jì)人員，近期手頭擁有10多個(gè)潛在客戶，“之前他們都讓我不用擔(dān)心購房資質(zhì)，但這兩天，我必須跟他們都好好聊一聊了。”

該經(jīng)紀(jì)人員表示，至少有5-6個(gè)潛在客戶因?yàn)橄拶徏哟a失去購房資格。他的一名客戶，7月14日晚上剛剛通過電話，約定隔天上午看房，隨看隨簽。“新政出來后，他查詢自己的社保記錄，才發(fā)現(xiàn)年限不夠，臨時(shí)被阻擋在深圳購房大門外了。”上述經(jīng)紀(jì)人員說。

增加交易成本

如果說，限購升級(jí)是本輪調(diào)控加碼的最大亮點(diǎn)，那么，發(fā)揮稅收的調(diào)控作用則最先直接反映到實(shí)際成交中。新政強(qiáng)調(diào)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

也即是說，個(gè)人將購買不足5年的住房，對(duì)外銷售按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買5年以上 (含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

延長(zhǎng)增值稅免征年限的主要原因在于“高燒不退”的市場(chǎng)。“近一年來，我市成交的商品住房中，換手率較高。現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，將對(duì)當(dāng)前二手市場(chǎng)過熱起到抑制作用。”深圳住建局解釋。

深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)佐證了這一點(diǎn)。今年上半年，深圳二手住宅共成交4.4萬套，同比上升41.2%，占到去年全年77246套總成交量的57%。

今年3月以來，伴隨著企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，深圳備案量出現(xiàn)補(bǔ)漲。第二季度，剛需和投資客積極入場(chǎng)，二手住宅月度成交量從4月的7679套一路上漲至6月份的10594套。

“雖然深圳購房者對(duì)于稅費(fèi)成本增加的消化能力相對(duì)較強(qiáng)，但不可否認(rèn)，轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年改5年，影響也很大。”上述深圳中介高管調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳自住業(yè)主5年內(nèi)換房比例相對(duì)較低；大部分滿2年賣房的業(yè)主多數(shù)為投資客。“這些房源，以往不用額外支付增值稅費(fèi)，現(xiàn)在需要了。”

以深圳福田區(qū)一套交易價(jià)為500萬元、交易時(shí)已滿2年未滿5年的二手房為例，按照調(diào)整前標(biāo)準(zhǔn)，免征增值稅與增值附加稅。按照新政，該房需要繳納增值稅26.25萬元、增值附加稅約1.58萬元，相當(dāng)交易成本增加了27.83萬元。

“近期深圳布吉片區(qū)放盤的二手房是2017年7月前的樓盤，年限普遍已滿兩年未滿五年。這些房源的業(yè)主幾乎都是改善型客戶，希望將手中的房源盡快出手更換大戶型。”上述深圳鏈家資深經(jīng)紀(jì)人員稱，一方面這些業(yè)主交易成本增加；另一方面購房資質(zhì)也受限購政策影響，要么離婚不滿3年，要么未滿足落戶與繳納社保或個(gè)稅年限，“這次新政打亂了他們的換房計(jì)劃。”

通過增加交易成本來壓抑炒房，還包括細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)和完善差別化住房信貸措施兩項(xiàng)。

2019年11月，深圳住建局曾取消了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以容積率和建筑面積來區(qū)分普通住房與豪宅，將普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

這次新政重新將價(jià)格條件加入“豪宅線”，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元”三個(gè)條件。

非普通住房，不僅需要額外支付增值稅、增值附加稅、個(gè)稅這三項(xiàng)稅費(fèi)成本，而且非剛需客群購買之時(shí)的最低首付比例，相比普通住房均提高10%。

比如，購房人家庭名下在深圳無房但有住房貸款記錄的，購買非普通住房的首付比例不低于6成；購房人家庭名下在深圳擁有1套住房的，購買非普通住房的首付比例不低于8成。

事實(shí)上，這一輪深圳樓市行情正是來自2019年底“豪宅稅”新政落地后。一大部分房源可以按照普通住宅進(jìn)行交易，一定程度上促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍。深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，深圳二手住宅月均成交套數(shù)為7333套，遠(yuǎn)高于2017-2019三年同期成交水平。

增加價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是深圳為抑制非普通住房?jī)r(jià)格上漲重新祭出的一個(gè)舉動(dòng)。“總價(jià)低于750萬元的標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)對(duì)南山、福田、寶安中心區(qū)等均價(jià)較高區(qū)域的部分剛需和改善戶型造成明顯殺傷，交易稅費(fèi)將大幅上漲。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出。且對(duì)有過貸款記錄或二套房購房者更不友好，購房成本明顯提高，購房熱情或被抑制。”

新政背后的樓市行情

“一個(gè)多星期以來，我們公司的按揭員都在加班加點(diǎn)打網(wǎng)簽。上周，我們店簽下的二手單，全部打完網(wǎng)簽了。”上述深圳鏈家資深經(jīng)紀(jì)人員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，7月14日22點(diǎn)過后，深圳的網(wǎng)簽系統(tǒng)一度“癱瘓”。

深圳即將對(duì)樓市出手的消息，從兩個(gè)月前就初現(xiàn)端倪，市場(chǎng)也聞風(fēng)而動(dòng)，二手房網(wǎng)簽急劇上漲。

7月7日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）曾經(jīng)發(fā)布周報(bào)數(shù)據(jù)提到，6月29日-7月3日間，深圳即將出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政的傳言被有意識(shí)擴(kuò)散，催動(dòng)樓市成交緊迫氛圍，誤導(dǎo)短期內(nèi)二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲40.7%。

10天時(shí)間，深圳Q房網(wǎng)福田某片區(qū)董事王杰(化名)觀察到，在調(diào)控傳聞下，部分購房者恐慌心理加劇。“這10天，我們成交的單數(shù)比之前增加20%-30%。”

另一個(gè)細(xì)節(jié)則體現(xiàn)在業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象上。上述資深經(jīng)紀(jì)人員接觸到的一個(gè)業(yè)主，剛將房源掛牌價(jià)格敲定在320萬元，但7月14日下午臨時(shí)“改口”，要將掛牌價(jià)上漲至350萬元。

“我所在的片區(qū)，二手業(yè)主普遍都將掛牌價(jià)格抬高5%-10%。”王杰說，這段時(shí)間，深圳二手市場(chǎng)的看房數(shù)量增加。“以前一套房源只有一個(gè)購房者來詢價(jià)，現(xiàn)在增加至3個(gè)，選擇多了業(yè)主心態(tài)自然也比較堅(jiān)挺，就開始反價(jià)了。”

《通知》從需求端出發(fā)，根據(jù)限購、信貸、稅收、新盤銷售、網(wǎng)簽管理等多個(gè)方向，將矛頭直指深圳樓市的投機(jī)行為。無論是落戶、離婚買房，還是捂盤惜售、惡意哄抬房?jī)r(jià)，抑或是違規(guī)挪用各類信貸資金，漏洞在這一輪“打補(bǔ)丁”的過程中被層層圍堵。

觸發(fā)深圳啟動(dòng)調(diào)控升級(jí)的根本原因在于樓市的持續(xù)上漲。“說實(shí)話，如果不出臺(tái)這個(gè)政策，現(xiàn)階段深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)控制不住了，剛需購房者所能挑選的房源，也極其有限。”上述深圳中介高管向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)坦言。

4月以來，深圳樓市迎來一波上行行情，新房供應(yīng)缺貨的現(xiàn)狀，使得連夜排隊(duì)、凍資100萬看房、中簽率不到5%等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)；二手房市場(chǎng)，業(yè)主控盤、掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象也屢次引發(fā)爭(zhēng)議。

從4月底，深圳監(jiān)管層展開一系列動(dòng)作，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)治理行動(dòng)對(duì)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳、發(fā)布不實(shí)言論等行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，但效果甚微。

“很多人都以為，4月底監(jiān)管收緊后，市場(chǎng)就被控制住，房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)在一定水平上，其實(shí)并沒有。”上述深圳中介高管提到。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，6月深圳二手房均價(jià)環(huán)比實(shí)際漲幅高達(dá)7%。這個(gè)漲幅意味著一套80平方米戶型的成交總價(jià)比年初上漲100萬元。

位于深圳寶安區(qū)的二手盤第五大道，過去一個(gè)月內(nèi)，單價(jià)以一周1萬元/平方米的幅度提升。

上述深圳中介高管發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)月，大量工作、生活完全不在深圳的外地，通過入戶來到深圳投機(jī)。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳三級(jí)市場(chǎng)的投資占比約33.8%，相較去年上升3.2%。

“今天市場(chǎng)主體反應(yīng)還沉浸在深圳房?jī)r(jià)上漲中，所以新政出爐時(shí)，所有人都帶著可惜、遺憾的心情，但是否有人考慮到，現(xiàn)階段深圳剛需購房者入市可能面臨的結(jié)果是，在經(jīng)歷1-2個(gè)月決策周期后，以高于目前20%的價(jià)格買一套不滿意的房子。”該深圳中介高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，新政接下會(huì)產(chǎn)生什么樣的連鎖反應(yīng)，目前還沒辦法預(yù)測(cè)到。

“整體分析下來，這次新政對(duì)于深圳樓市好處頗多，至于剛需購房者，無非就是推后入市時(shí)間，但未來所需要付出的購房成本一般不會(huì)高于目前階段。”上述中介高管表示。

王杰也認(rèn)為，短期內(nèi)肯定會(huì)出現(xiàn)政策消耗期。從歷年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，政策消耗期一般介于2-3個(gè)月之間。“這個(gè)時(shí)間點(diǎn)后，政策的負(fù)面影響基本消耗殆盡，市場(chǎng)成交應(yīng)該會(huì)恢復(fù)。”