經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 5月10日，北京朝陽(yáng)區(qū)金盞金港國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)東側(cè)，偌大的荒地被簡(jiǎn)陋的磚墻分割成幾塊，其中兩個(gè)地塊的中間位置，幾名工人在切割鋼筋，而南側(cè)不遠(yuǎn)處金港家園項(xiàng)目已經(jīng)建到了第三層。

差不多在同一時(shí)刻，在距離金盞幾十公里的豐臺(tái)六里橋北京行政服務(wù)中心，幾十家房企的投拓通過(guò)不斷舉牌將這兩塊地的樓面價(jià)刷新至5.3萬(wàn)元/平方米，比一旁在建的金港家園樓面價(jià)高出1.1萬(wàn)元/平方米。

半個(gè)月前的廣州首批集中供地競(jìng)拍中，黃埔知識(shí)城兩幅土地拍出了3.1萬(wàn)元/平方米和2.7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，而周邊在售的雍錦灣、雙瓏原著等項(xiàng)目均價(jià)普遍在3萬(wàn)元/平方米內(nèi)，面粉貴過(guò)了面包。

類(lèi)似的情況也發(fā)生在重慶、杭州和無(wú)錫等城市的首場(chǎng)集中供地中。重慶高新區(qū)西永地塊的成交樓面價(jià)同樣超出板塊內(nèi)房?jī)r(jià)；無(wú)錫剪影墻、西漳8號(hào)、碩放中學(xué)等地塊起拍樓面價(jià)即刷新區(qū)域的歷史成交樓面價(jià)。

2月底，為了“租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”目標(biāo)，全國(guó)22個(gè)城市實(shí)施雙集中供地。截至5月12日，北京、廣州、杭州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春等7個(gè)城市完成首批集中供地，天津、福州和青島等城市首批集中供地也拉開(kāi)競(jìng)拍的帷幕。

這場(chǎng)涉及全國(guó)主要一二線城市的土拍盛宴上，7個(gè)城市首批集中供地已經(jīng)成交4600億元。從平均成交地價(jià)來(lái)看，與2020年全年及2020年二季度相比，除了廣州樓面價(jià)有所下降外，其他6個(gè)城市均有不同幅度上漲。

4600億成交

連續(xù)兩日，北京累計(jì)拍出25宗地，加上之前成交的5宗，北京首批集中供地累計(jì)成交1109億元，成為首批集中供地中，繼杭州后第二個(gè)成交金額超千億的城市。

北京也是成交樓面價(jià)最高的城市，達(dá)到了3.22萬(wàn)元/平方米；其他6個(gè)城市平均成交樓面價(jià)均在1.6萬(wàn)元/平方米內(nèi)。7個(gè)城市樓面價(jià)TOP10中，北京占據(jù)了9席。

北京和杭州是兩個(gè)沒(méi)有出現(xiàn)流拍的城市。5月7日、8日，杭州首批集中供地競(jìng)拍中，57幅土地成交1178億元；平均成交樓面價(jià)1.56萬(wàn)元/平方米，平均溢價(jià)率為26%，北京平均溢價(jià)率為6.4%。

廣州是成交樓面價(jià)唯一下降的城市，除去6宗流拍的土地，42宗成交了906億元，平均成交樓面價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，比2020年下降了14%，比2020年二季度下降3%。

一家總部在廣州的房企人士表示，這次廣州推出的土地大部分位于增城等遠(yuǎn)郊區(qū)，核心城區(qū)土地占比相對(duì)較小，導(dǎo)致整體溢價(jià)率和成交樓面價(jià)較低。“第二批推出的土地大部分在核心城區(qū)。”

廣州首拍有8幅地溢價(jià)率超過(guò)40%。白云區(qū)金沙洲地塊成交樓面價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率45%，剔除配建后，樓面價(jià)達(dá)到了4.2萬(wàn)元/平方米；番禺國(guó)際創(chuàng)新城地塊成交樓面價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，剔除配建后，達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米。

重慶市是7個(gè)城市中成交地塊最多的城市，共成交了121宗，也是溢價(jià)率最高的城市，平均溢價(jià)率達(dá)到了38.7%，其中30幅土地溢價(jià)率超過(guò)50%，西永地塊的溢價(jià)率更是達(dá)到了130%。

重慶首場(chǎng)集中供地競(jìng)拍產(chǎn)生了1個(gè)總價(jià)地王，4個(gè)單價(jià)地王。121宗地平均樓面價(jià)5763元/平方米，與2020年比上漲了82.7%，與2020年二季度相比漲了47%。西永地塊競(jìng)價(jià)當(dāng)天，附近多個(gè)樓盤(pán)封盤(pán)。

無(wú)錫首批集中供地累計(jì)成交16幅，成交金額118.7億元，雖然土地?cái)?shù)量較少，但平均成交樓面價(jià)達(dá)到了1.35萬(wàn)元/平方米，比2020年上漲了32%，比2020年二季度上漲了50%，一半左右的地塊刷新了地區(qū)歷史樓面價(jià)。

沈陽(yáng)集中供地累計(jì)成交197億元，平均成交樓面價(jià)5410元/平方米，與2020年相比上漲了49.6%，比2020年二季度上漲了40.5%。

取舍

5月12日，天津市規(guī)劃和自然資源局宣布，原定于5月14日開(kāi)始競(jìng)拍的13幅土地停止掛牌。

天津首批集中供地推出58幅土地，起拍總價(jià)563億元，原計(jì)劃5月11日-14日競(jìng)拍，此后推遲至14日競(jìng)拍。13幅土地停牌后，按計(jì)劃，剩余45幅土地將于5月14日競(jìng)拍。

一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，天津13幅土地停牌，可能的原因是“開(kāi)發(fā)商覺(jué)得起拍價(jià)太高，沒(méi)有人參與報(bào)價(jià)”，但這一說(shuō)法并沒(méi)有得到官方證實(shí)。

2020年天津土地成交金額比2019年減少近四成，部分區(qū)域樓市去化較慢，“去年整個(gè)北方地區(qū)樓市都不太好，天津也不例外，周轉(zhuǎn)慢，房企拿地比較謹(jǐn)慎。”上述房企人士表示。

作為首個(gè)吃集中供地螃蟹的城市，長(zhǎng)春首批集中供地流拍4幅，剩余39幅土地成交了187.8億元，平均成交樓面價(jià)3105元/平方米。與2020年及2020年二季度相比，這平均成交樓面價(jià)分別上漲了7.8%和9.5%。

這一次長(zhǎng)春集中供地，除了萬(wàn)科、保利和華潤(rùn)置地各獲取1幅，中鐵置業(yè)獲得11幅外，其余土地均被本土房企獲取。而且39幅土地中，有33幅土地零溢價(jià)，還有兩幅土地溢價(jià)在1%以下。

不只是天津和長(zhǎng)春土地市場(chǎng)遇冷，這一次集中供地中，部分熱點(diǎn)城市的部分區(qū)域也面臨著類(lèi)似情況。

廣州42幅土地中有20幅零溢價(jià)成交，其中有8幅位于增城區(qū)。重慶雖然平均溢價(jià)率接近40%，但121幅土地中，零溢價(jià)成交土地也達(dá)到了58幅。

在房企融資、房地產(chǎn)市場(chǎng)等變量因素影響日漸深化情況下，多數(shù)房企開(kāi)始戰(zhàn)略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜。個(gè)別重視收益率的房企，還會(huì)通過(guò)測(cè)算收益進(jìn)行多輪篩選。

一家TOP30房企集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2020年起，他所在公司的投資地圖進(jìn)行了調(diào)整，“原本我們以縣級(jí)為一個(gè)單元，只要區(qū)縣在投資允許范圍內(nèi)，哪個(gè)區(qū)域都可以拿地；但新版的地圖縮小到街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)”。“一二線城市，如果是小地塊，首先考量的是收益率，算不過(guò)賬的地，基本不會(huì)拿；二三線城市考慮是周轉(zhuǎn)速度，如果市場(chǎng)不好的城市或區(qū)域，基本不會(huì)碰。”上述房企人士表示。

其進(jìn)一步透露，一二線城市郊區(qū)或都市圈核心城市的大盤(pán)項(xiàng)目，如果整體收益率較高，即便周轉(zhuǎn)速度一般，也會(huì)去考慮，在這一輪完成集中供地的7個(gè)城市中，他所在房企累計(jì)拿地金額超過(guò)百億。

大買(mǎi)家

7個(gè)城市4600億元土地成交金額中，杭州和北京兩個(gè)城市合計(jì)占去了一半的金額，如果再加上廣州和重慶，4個(gè)城市成交金額接近4000億元。除了北京部分地塊進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案申報(bào)階段還未公布結(jié)果，其他城市競(jìng)拍結(jié)果均已出爐。

截至5月13日，本輪集中供地活躍的13家房企及聯(lián)合體的拿地成交金額超過(guò)百億，其中，融創(chuàng)、華潤(rùn)置地、融信中國(guó)、龍湖、越秀、卓越和招商蛇口等房企的成交金額超過(guò)了200億元。萬(wàn)科、金地、濱江、中交、中駿等房企及聯(lián)合體拿地金超100億。

從單個(gè)城市來(lái)看，廣州拿地最多的房企是本土國(guó)企越秀地產(chǎn)，總成交金額達(dá)到了177億元，占廣州首批集中供地成交總金額的19.5%。近年，在主要股東支持下，越秀地產(chǎn)在規(guī)模上開(kāi)始追趕。

為重慶貢獻(xiàn)土地出讓金最多的是融創(chuàng)，占比達(dá)到了17.3%，累計(jì)成交金額132.9億元。當(dāng)然重慶是融創(chuàng)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，根據(jù)易居發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年融創(chuàng)在重慶以279億元銷(xiāo)售額名列第一位，超過(guò)了重慶起家的龍湖和金科。無(wú)錫的買(mǎi)地大戶(hù)也是融創(chuàng)。

在杭州拿地最多的是融信中國(guó)，總成交金額達(dá)到213億元，占杭州這次土地總成交金額的18%。其中一部分為融信和濱江聯(lián)合獲取。杭州是濱江和融信的主要業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)地，而且兩家房企在杭州購(gòu)房者中有較好口碑。

沈陽(yáng)和長(zhǎng)春兩個(gè)城市拿地金額最多的房企均為央企，其中華潤(rùn)置地兩幅土地為沈陽(yáng)貢獻(xiàn)了20%的成交金額；中鐵置業(yè)為長(zhǎng)春貢獻(xiàn)19.3%成交金額。中鐵置業(yè)是長(zhǎng)春棚改的主要參與者之一。

7個(gè)城市首批集中供地中，華潤(rùn)置地及聯(lián)合體共獲取7幅土地，其中杭州未來(lái)科技城地塊成交金額111.6億元；無(wú)錫地塊成交金額49.9億元，沈陽(yáng)皇姑區(qū)地塊26億元，均創(chuàng)造當(dāng)?shù)厥讏?chǎng)集中供地總價(jià)地王。

從各城市獲取土地房企的構(gòu)成來(lái)看，7個(gè)城市4600億元成交金額中，央企和國(guó)企背景房企及聯(lián)合體拿地金額2050億元。目前北京還有總成交金額310億元的土地沒(méi)有公布最終競(jìng)得人。

即便北京的剩余土地競(jìng)得人全部為央企國(guó)企，7個(gè)城市獲取土地房企中，國(guó)有背景房企和民企拿地金額比例幾乎持平。但不同城市，國(guó)企和民企的占比并不相同。

7個(gè)城市中，廣州、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春成交金額中，國(guó)資背景企業(yè)貢獻(xiàn)較大；其中沈陽(yáng)的國(guó)資房企占比超過(guò)七成，廣州的國(guó)資背景房企占比也達(dá)到了66.9%。

重慶、杭州和無(wú)錫的成交金額中，民企占比較大，尤其是杭州，民企背景的開(kāi)發(fā)商占比接近八成。重慶的這一比例是56.6%，值得關(guān)注的是，重慶市及各區(qū)直屬的國(guó)企拿了32幅土地，總成交金額接近百億。