經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2021年5月25日，在《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》主辦的“2021藍(lán)籌年會(huì)”上，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬用四個(gè)字總結(jié)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場——“三生三勢”，“三生”分別是生機(jī)，生長，生生不息，而“三勢”則是判斷形勢，找準(zhǔn)姿勢，善戰(zhàn)任勢。

張鵬認(rèn)為，地產(chǎn)是有限游戲，但地產(chǎn)和科技以可持續(xù)發(fā)展為目的結(jié)合起來，就成為了一個(gè)無限游戲。他認(rèn)為“度”就是有限，“量”就是無限。應(yīng)該把有限的商業(yè)模式和無限的商業(yè)模式耦合鏈接在一起，找到新的增長點(diǎn)。張鵬將科技度量地產(chǎn)這兩者之間的關(guān)系主要?dú)w納為三個(gè)維度，分別是從科技深度到質(zhì)量建筑，從數(shù)字廣度到變量社區(qū)，從數(shù)智溫度到無量城市。科技的進(jìn)步代表著社會(huì)、行業(yè)和企業(yè)的成熟。 

以下為張鵬演講內(nèi)容摘錄：

很多人問我，怎么看待當(dāng)下的房地產(chǎn)市場？我總結(jié)了四個(gè)字，叫做“三生三勢”。

房地產(chǎn)的“三生”，是生機(jī)，生長，生生不息。倪鵬飛主任講了中國的城市化率還有大約五年，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)者講十年，不管多少年，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，2020年的房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)突破17萬億，再看今年的增長，尤其是前五個(gè)月又創(chuàng)歷史新高，今年的銷售額可能會(huì)更高。

至少從這個(gè)角度來講，房地產(chǎn)還有5-8年的增量。當(dāng)然不可忽視的是存量，存量是一個(gè)巨大的藍(lán)海，只不過大家現(xiàn)在還沒有找到很好的盈利模式。

房地產(chǎn)不再是房地產(chǎn)了。

中國房地產(chǎn)業(yè)的“三勢”，是判斷形勢，找準(zhǔn)姿勢，善戰(zhàn)任勢。

今天的地產(chǎn)還是以前的地產(chǎn)嗎？地產(chǎn)會(huì)被數(shù)字化、信息化等高科技穿透嗎？能否形成新的藍(lán)海，或者是一個(gè)新的戰(zhàn)場？我認(rèn)為是可以的。這個(gè)想法源于今年初看的一本書《有限游戲和無限游戲》，美國的歷史學(xué)教授詹姆斯·卡斯從玩家視角、哲學(xué)底層邏輯，把歷史的進(jìn)程、企業(yè)的經(jīng)營哲學(xué)和個(gè)人的發(fā)展，分為有限游戲和無限游戲。

其中如果是固定的規(guī)則，固定的目標(biāo)，固定的參與者就叫有限游戲。地產(chǎn)是不是一個(gè)有限游戲？地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)見到峰值了，大家很確定，盡管利潤率降下來一個(gè)點(diǎn)也好，五個(gè)點(diǎn)也好，畢竟是有容量的。但有一件事可以考慮，如果地產(chǎn)跟數(shù)字化和科技結(jié)合起來，似乎是以可持續(xù)發(fā)展為目的的，現(xiàn)在沒有固定的玩家，也沒有固定的規(guī)則。我相信這是無限游戲，這個(gè)無限游戲市場會(huì)非常廣闊。

我相信地產(chǎn)和科技的結(jié)合，就是有限和無限的一個(gè)耦合，或叫做度量，度是有限，量是無限。可以從三個(gè)維度思考。

科技如何度量地產(chǎn)，首先是從科技深度到質(zhì)量建筑。

過去大家買房子，有房子，有地段，住有所居就好了。中國建筑和開發(fā)的三個(gè)原則：安全，經(jīng)濟(jì)，適用，到現(xiàn)在也沒有變化。

但是，到了一定程度的時(shí)候，美好生活來臨了，小康時(shí)代已經(jīng)到來，人們的需求似乎就不是這樣了，要求住在房子里不僅有居住的基本功能，還要住得要舒服，要健康，屋子里要有新風(fēng)，體感要好，晚上要抗干擾，這些問題全來了。

很多企業(yè)把舒適健康作為噱頭，也有企業(yè)是扎扎實(shí)實(shí)在做，這是一個(gè)綠色可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，成了改善需求的重要維度。建筑本身有了住的基本功能，要改善、健康、舒適，人到空間里面要便利，人變懶了，因此有了智能開關(guān)、智能窗簾、智能預(yù)警，這就是智慧家居。

智慧家居會(huì)成為剛需標(biāo)配，還是作為未來改善需求的必要條件？未必，但是已經(jīng)成為了老百姓消費(fèi)的重要內(nèi)容了。

人在空間里生活。再往外延伸到建筑本體方面，當(dāng)代置業(yè)一直做綠色科技，我相信越來越多的企業(yè)在嘗試用綠色科技，把人和建筑之間的和諧關(guān)系處理得更好，例如恒溫恒濕恒氧恒靜，屋子里無霾，鮮氧源源不斷，這些科技在過去是不被重視的，但在未來，居住的基本需求滿足之后，綠色建筑就變成了改善性的需求。

綠色建筑、健康建筑、被動(dòng)建筑、近零能耗建筑、產(chǎn)能建筑等，背后的力量是科技，是數(shù)字化。我們認(rèn)為，未來度量地產(chǎn)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是人，建筑和環(huán)境要自然和諧統(tǒng)一，這就是未來一個(gè)重要的方向。科技進(jìn)步倒逼了建筑的進(jìn)步，因?yàn)榻ㄖ安恍枰萍迹恍枰唵蔚幕炷粒院笮枰淖兞恕?/p>

第二個(gè)度量是數(shù)字的進(jìn)化倒逼社區(qū)的進(jìn)化。一個(gè)社區(qū)，或者一個(gè)空間，放到數(shù)字的全生命周期里也可以用科技化去完全度量出來，比如物理仿真、數(shù)字孿生。我們作為開發(fā)商也做了一些實(shí)踐，比如說把一個(gè)社區(qū)里1：1的復(fù)刻到云端作為智慧管理平臺，社區(qū)紅線以里、戶門以外，人的生活習(xí)慣和消費(fèi)軌跡，小孩在哪里玩耍，有沒有危險(xiǎn)，高空拋物，能耗水電煤氣都很完整地全生命周期地記錄下來。并且，數(shù)據(jù)是還沒有被數(shù)字算法處理過的基礎(chǔ)文件，如果通過一系列的算法，就有可能變成新的商業(yè)模式，變成數(shù)字資產(chǎn)。

第三個(gè)度量房地產(chǎn)或者是度量城市建筑的思考模式，是從數(shù)智的溫度到?jīng)]有限度、沒有邊界的城市之間的鏈接。數(shù)字變成資產(chǎn)時(shí)，還需要智能化，數(shù)字到底怎么成為商業(yè)模式，大家也都在摸索，

未來我們所有生活工作的城市，都是數(shù)智化的城市，需要把人、建筑單體、每個(gè)社區(qū)、每個(gè)部落群等所有數(shù)字又要通過一系列的算法形成新的公式，或者形成新的規(guī)則，才能夠在其中讓城市的管理效率更高，讓人們生活得更便利，是一個(gè)由淺入深、由里到外、由短期到長期的過程。我認(rèn)為，未來的數(shù)智城市是流量的互導(dǎo)和重生，是數(shù)字孿生的增強(qiáng)世界。

最后跟大家介紹一個(gè)人，英國的科幻小說家道格拉斯·亞當(dāng)斯說過科技的三定律，說“任何在我出生以前的科技本來就是世界的一部分；在我15-35歲誕生的科技是改變世界的，是順理成章的；但是我35歲以后誕生的科技，是逆天的，反自然的。”我一開始百思不得其解，我一直在想他表達(dá)什么，其實(shí)他是用文學(xué)的反諷的手法告誡人類，告誡身邊的人——科技進(jìn)步的同時(shí)，也是一個(gè)社會(huì)、一個(gè)企業(yè)或一個(gè)行業(yè)心智的成熟，我們也要常思考我們的心智是否成熟，我們現(xiàn)在做的事情對社會(huì)和自然是否有幫助。

當(dāng)然，我們也思考未來藍(lán)籌發(fā)展方向，就是企業(yè)在哪個(gè)角度，哪個(gè)方向能夠延伸出新的領(lǐng)域。科技度量我們的生活、事業(yè)，我們也能夠讓科技把未來的美好生活在今天就得稀松平常。