經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 深圳南山區(qū)紅樹灣片區(qū)的二手豪宅紅樹西岸，117平方米戶型=2個(gè)榴蓮+3根香蕉；144平方米戶型=2個(gè)榴蓮+7根香蕉；173平方米戶型=3個(gè)榴蓮+8根香蕉……；同一片區(qū)的二手豪宅公寓萬(wàn)科瑧灣匯，253平方米戶型=4個(gè)榴蓮+5根香蕉……

一幅以水果圖案標(biāo)注掛牌價(jià)的戶外廣告牌悄然出現(xiàn)在深圳美凱龍愛家紅樹灣店。隱晦圖形背后，1個(gè)榴蓮指代的是“1000萬(wàn)元”，1根香蕉則指代“100萬(wàn)元”。

5月25日，這家祭出奇招的中介門店，因違反深圳二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制被查處。當(dāng)天，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）配合深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“深圳南山住建局”）第一時(shí)間前往現(xiàn)場(chǎng)檢查，確認(rèn)該門店違規(guī)。

深圳南山住建局宣布，從5月25日開始，涉事的美凱龍愛家第十九分公司(紅樹灣店)停業(yè)整頓一周。深房中協(xié)發(fā)布通報(bào)稱，暫停涉事機(jī)構(gòu)全線網(wǎng)簽權(quán)限，約談該機(jī)構(gòu)、門店負(fù)責(zé)人，要求該公司全線整頓，停止一切違規(guī)發(fā)布房源廣告行為，并進(jìn)行內(nèi)部自查自糾。

深圳美凱龍愛家互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司與涉事門店以及涉事中介人員，為此次違規(guī)推廣付出的代價(jià)是，被計(jì)列C類不良行為，抄送征信機(jī)構(gòu)，并全行業(yè)通報(bào)批評(píng)。

深圳這場(chǎng)由水果圖案引發(fā)的行業(yè)查處行動(dòng)，源于2月8日落地的二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制，深圳的3595個(gè)住宅小區(qū)，成交單價(jià)首次被冠上具體參考數(shù)值。

彼時(shí)起，深圳官方對(duì)于各大中介公司的要求是，一切公開的宣傳渠道及口徑中，二手房源掛牌價(jià)均不得超過(guò)二手住房成交參考價(jià)格表標(biāo)準(zhǔn)；一旦中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，主管部門將祭出嚴(yán)厲的懲罰措施。

在深圳住建局發(fā)布的首份住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格表中，紅樹西岸的指導(dǎo)價(jià)被定位在11.05萬(wàn)元/平方米上。以此推算，117平方米戶型總價(jià)大概1300萬(wàn)元，144平方米戶型總價(jià)在1600萬(wàn)元左右，而173平方米戶型價(jià)格大約是1900萬(wàn)元。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)從多家中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部系統(tǒng)獲悉，紅樹西岸當(dāng)前的真實(shí)掛牌單價(jià)介于18.9-25.5萬(wàn)元/平方米之間，以117平方米戶型為例，掛牌總價(jià)基本集中在2300萬(wàn)元區(qū)間，接近指導(dǎo)價(jià)的2倍。

值得關(guān)注的是，紅樹西岸單價(jià)最高的一套266.88平方米戶型，年初至今掛牌總價(jià)大概6500萬(wàn)元；但從4月30日開始，業(yè)主又將價(jià)格上調(diào)至6800萬(wàn)元，漲幅達(dá)4.6%。

深圳官方多番“出擊”調(diào)控未能降低一眾業(yè)主的心理預(yù)期。一名深圳鏈家資深中介人員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，他所在的深圳龍崗片區(qū)，目前單套二手房源，業(yè)主報(bào)價(jià)與指導(dǎo)價(jià)之間差額介于50-130萬(wàn)元。

業(yè)主期望值與政府指導(dǎo)價(jià)之間的巨大落差，為深圳各大中介機(jī)構(gòu)出了一道難題。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部主管華洪告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2月8日后，深圳各個(gè)中介門店掛牌的房源，對(duì)外全部以參考價(jià)展示；實(shí)際成交中，如果客戶有意向，再口頭告知業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià)。一旦到了成交環(huán)節(jié)，只要成交價(jià)高于參考價(jià)，雙方必須簽訂一份風(fēng)險(xiǎn)告知書。

“我們都是先向客戶報(bào)指導(dǎo)價(jià)，再報(bào)業(yè)主掛牌價(jià)。”上述深圳鏈家資深中介人員提到，他所接觸的大部分業(yè)主并不愿意降低報(bào)價(jià)，讓步的只有急售業(yè)主，他們給出的價(jià)格普遍相比之前同戶型最高成交價(jià)便宜20-40萬(wàn)元；與之相對(duì)的是，客戶手上資金普遍不足，大部分都只準(zhǔn)備了3成首付。

哪怕是讓價(jià)房源，售出時(shí)間相比去年底也拉長(zhǎng)了1-2個(gè)月。另一重變化在于，去年“715”調(diào)控加碼，阻擋了更多剛改客戶置換的腳步。“現(xiàn)階段，深圳業(yè)主放盤量逐漸減少。”上述資深中介人員所在的深圳東部區(qū)域，這段時(shí)間房源數(shù)量大約減少40%。樂(lè)有家研究中心的一組數(shù)據(jù)佐證了這點(diǎn)，4月份，他們深圳所有門店新增二手房源量同比減少了15%。

有限預(yù)算內(nèi)，可供購(gòu)房者選擇的房源正在減少。上述資深中介人員已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)有出單了；他身邊多數(shù)同行，近兩個(gè)月也遭遇同樣的困境：無(wú)一單買賣房源成交。

分水嶺已然顯現(xiàn)——此前，無(wú)論調(diào)控如何加碼，購(gòu)房者的資金與資質(zhì)，總歸可以想方設(shè)法解決。今年，在二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制與房抵經(jīng)營(yíng)貸收緊的雙重夾擊下，購(gòu)房者無(wú)捷徑可走。

深圳二手房市場(chǎng)，罕見進(jìn)入橫盤階段。根據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，過(guò)去的2-4月份，深圳二手住宅月度網(wǎng)簽量從5272套下跌至4869套，再降至4396套，4月份環(huán)比下跌9.7%；月度過(guò)戶量則從4166套上升至6789套，再下降至4877套，4月份環(huán)比下跌28.16%。

按照行業(yè)慣例，過(guò)戶數(shù)據(jù)代表實(shí)際成交量，但通常滯后市場(chǎng)實(shí)時(shí)情況1-2個(gè)月。相比之下，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更具備即時(shí)性，更能反映市場(chǎng)實(shí)際成交節(jié)奏，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里面，大概10%以內(nèi)的交易最終可能撤單。

“5月份，深圳二手房網(wǎng)簽量能否守住4000套都成問(wèn)題。”華洪告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，歷來(lái)除了過(guò)年期間，深圳二手房市場(chǎng)，網(wǎng)簽量4000套是行業(yè)榮枯線。

可供對(duì)比的是，按照深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年7月份，深圳二手房網(wǎng)簽量曾一度攀升至21317套。去年全年度，深圳二手房網(wǎng)簽總量達(dá)到12.03萬(wàn)套，平均下來(lái)，月度網(wǎng)簽量超過(guò)1萬(wàn)套。“去年深圳市場(chǎng)有多瘋狂，今年調(diào)控的打擊就有多猛烈。”一名深圳中介人士表示。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，最近，深圳少數(shù)業(yè)主報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，部分熱點(diǎn)片區(qū)的房源報(bào)價(jià)下降空間甚至達(dá)到20%。比如，位于深圳南山片區(qū)的星海名城，個(gè)別業(yè)主對(duì)于一次性付款客戶的談價(jià)空間可以下調(diào)20%，“但依然賣不出去。”上述深圳中介人士稱。