經濟觀察網 記者 陳姍 公募REITs產品終于來了。

截至5月27日，首批9只公募REITs產品悉數公布最終發(fā)行價格。在完成網下投資者詢價，確認最終認購價格后，這9只產品將于5月31日正式進入面向“公眾投資者發(fā)售”的最后階段。

記者根據公告梳理，中航基金旗下首鋼綠能的最終發(fā)售價格最高，為13.38元/份；平安基金旗下“廣州廣河”的認購價格也高達13.02元/份。其余7只產品每份認購價均在10元以下。9只產品將合計募集資金314.03億元。

值得注意的是，首批公募REITs呈現出機構認購火爆的現象，反映出投資者對于產品較高的認可度。從公告來看，9只產品在線下機構認購環(huán)節(jié)，均實現了超比例認購，平均有效認購倍數近8倍。其中“蛇口產園”、“首鋼綠能”有效認購倍數分別達15.31倍和11.13倍。

與傳統公募基金產品相比，公募REITs有何特性？其風險特征適合什么類型的投資者？普通投資者如何參與投資公募REITs？

博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱在接受經濟觀察網采訪時表示，公募REITs風險收益特征介于股票和債券之間，大部分都將其設為中等風險。他表示，“從目前公募REITs的指引上來看，我們的投資人主要還是以機構投資者為主，有長期穩(wěn)定的資金來源、且對收益要求比較穩(wěn)定的投資人更適合投資REITs。”

富國基金表示，對于投資人來說，公募REITs不像主動管理的股債基金那樣需要考量基金經理的管理和配置能力，主要關注底層資產質量，是否是持續(xù)產生現金流的項目，是否有穩(wěn)定分紅能力。

機構搶籌

從公告中公示的詢價情況來看，原始權益人與機構投資者參與REITs戰(zhàn)略配售的熱情較高。

具體來看，首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園、張江REIT、浙江杭徽、普洛斯、首創(chuàng)水務、東吳蘇園、鹽港REIT9只公募REITs最終認購價格分別為13.38元、13.02元、2.31元、2.99元、8.72元、3.89元、3.7元、3.88元、2.3元，合計募集資金314.03億元。

首次發(fā)行最令市場關注的是機構認購火爆。從目前詢價結果來看，私募基金，商業(yè)銀行、保險、券商的資管機構均有參與，已經披露的9只產品均實現超比例認購，機構報價貼近產品的報價區(qū)間上限。從詢價結果來看，9只產品中有2只有效認購倍數在10倍以上，平均有效認購倍數為7.89倍。

具體來看，機構最為追捧的是蛇口產園，有效認購倍數為15.31倍；張江REIT、浙江杭徽、普洛斯、首創(chuàng)水務、東吳蘇園、廣州廣河、首鋼綠能、鹽港REIT 8只公募REITs最終網下有效報價認購倍數分別為8.85倍、4.86倍、5.85倍、8.35倍、3.61倍、4.56倍、11.13倍、8.47倍。

在業(yè)內人士看來，首批公募REITs得到機構的追捧并不讓人意外。“首批公募REITs的資產質量都非常出色，目前的定價也相對合理，對于追求穩(wěn)定收益的投資者來說同樣具有較大吸引力。”一位機構人士表示。

此外，從投資者結構來看，9只產品向戰(zhàn)略投資者募集的份額占比均超過了50%。其中，廣州廣河、首創(chuàng)水務、浙江杭徽、普洛斯4只產品的戰(zhàn)略配售比例分別高達78.97%、76%、74.3%和72%。據此，有分析人士認為，因較大比例戰(zhàn)略配售后，最終投資者在網上能購買的份額非常少，因此存在發(fā)生搶購熱潮的可能性。

另一方面，在較大比例戰(zhàn)略配售后，REITs產品上市的流動性問題也引發(fā)關注。“公募REITs的流動性遠不如股票，這是因為公募REITs投資人本來就是以持有為目的，而不是以交易為目的。”胡海濱表示，流動性弱是REITs產品的一種特征，隨著時間的推移，真正愿意長期持有這些基礎資產的機構投資人基本不會再進行賣出，因此導致二級換手率較低，這屬于REITs產品的產品特征。“理論上來說，在市場有效的情況下，REITs流動性的特征其實都已經體現在一級發(fā)行和二級交易的價格里面了。”從提高二級市場流動性來說，胡海濱進一步指出，REITs產品的做市商機制以及從散戶到不同類型的金融機構投資人，不同投資人之間不同的風險偏好，能夠為市場帶來一定活躍度。

如何參投？

目前，國際上REITs的底層不動產類型比較豐富，除了基礎設施外還包括商業(yè)、物業(yè)、住宅、辦公樓等多種物業(yè)類型。而國內首批REITs項目業(yè)務類型包括垃圾處理、產業(yè)園區(qū)、高速公路收費和倉儲物流等。

基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。

華安基金表示，REITs的推出將降低不動產投資的門檻，有助于普通投資者參與到不動產投資中來，讓每一個普通投資者都能充分分享國家經濟和不動產市場發(fā)展的紅利。同時不動產與其他大類資產收益的低相關性，也使投資者分散風險、實現資產配置成為可能。

個人投資者如何參與投資公募REITs？上海證券基金評價研究中心分析師姚慧認為，由于公募REITs采取封閉式運作，不開放申購與贖回，因此，在募集期內，普通投資者可通過場內證券經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額，按照向網下投資者詢價確定的價格認購，認購方式與現行部分公募基金認購方式一致，在首次認購或買入基金份額前，應當簽署風險揭示書。公募REITs上市交易后，投資者可采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議交易等方式參與二級市場交易。

胡海濱表示，從海外的經驗來看，機構投資人還有個人投資者都會投資公募REITs。個人投資者主要用的是養(yǎng)老金的個人賬戶，這是因為養(yǎng)老金的投資期限一般都比較長，而公募REITs的投資期限也很長，且收益比較穩(wěn)定。但國內的情況與國外具有差異性，從目前公募REITs的指引上來看，國內主要還是以機構投資者為主，有長期穩(wěn)定的資金來源、且對收益要求比較穩(wěn)定的投資人更適合投資REITs。

基礎設施REITs在中國剛剛起步，各市場主體都在不斷探索。據測算，過去十年間交通運輸、倉儲郵政、水電氣熱、公共設施管理、信息傳輸、信息技術服務等基礎設施行業(yè)的固定投資完成額合計超過100萬億元，約占全國固定資產投資總額的1/4。

胡海濱表示，若按照4%的增長速度進行保守測算，不考慮通貨膨脹，未來十年的新增基礎設施固定資產投資額將達到約180萬億元。目前，地方政府基礎設施資產存量也已經超過100萬億元，保守估算，若按照百分之一的證券化率粗略估計，基礎設施REITs市場規(guī)模接近萬億元；若積極估算，市場規(guī)模大約6萬億元。“因此，我國基礎設施REITs市場發(fā)展?jié)摿薮螅磥戆l(fā)展空間值得期待。這項業(yè)務很有希望成為每家基金公司未來新的業(yè)績增長點。”胡海濱說。