無論是直接或是間接，新冠疫情對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都帶來了深遠(yuǎn)的影響，生活方式與工作方式的改變、企業(yè)前景的不明朗，正帶來商辦空置率的逐漸上升與租金價(jià)格的趨勢性下降。

以一個未曾從事過地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家身份，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長林采宜在2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會上，通過客觀的數(shù)據(jù)分析及政策導(dǎo)向，與眾多商業(yè)地產(chǎn)大咖一同探討未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛能與生機(jī)。

以下為林采宜部分演講實(shí)錄：

實(shí)際上我沒有做過地產(chǎn)，觀察地產(chǎn)就是以外行的眼光來看待這樣一種現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)跟什么有關(guān)？跟人的生活方式有關(guān)，而商辦寫字樓，跟人的工作方式有關(guān)，人類的生活方式和工作方式的改變，會對商業(yè)地產(chǎn)的需求產(chǎn)生一個非常重大的影響。

雖然說改變是日積月累的，但是有時候會突然來一個很巨大的變故，使這種改變在瞬間呈現(xiàn)，在2019年底到2020年初，我們有一個很小很小的生物，叫“新冠病毒”，這個病毒用它小小的身軀改變了人類的生活方式和工作方式。

比較顯著的是什么？居家隔離，這件事讓大家發(fā)現(xiàn)，很多時候我們的聚集是不必要的，很多會議是可以在線上開的，線下商務(wù)會議減少了很多，線上各種的會議室增加了很多，這種情況下大家發(fā)現(xiàn)，原來會議是這樣開的，又省時又省力。

同時很多機(jī)構(gòu)裁員，大量中小企業(yè)，從輪流上班居家辦公，到最小配置辦公人員、大部分人居家辦公，終于發(fā)現(xiàn)很多的人不需要上班，甚至很多人是不需要的。我們的工作方式改變了，更多線上工作其實(shí)在效率上并沒有太大的區(qū)別，線上會議效果跟線下差別也不大。

其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系的改變并不是起始于這場疫情，從2017年開始，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的政策的推出，我們就可以看到北京、上海、深圳、廣州空置率都在上升，這個空置率的上升意味著什么？用經(jīng)濟(jì)學(xué)的話說就是供過于求。

為什么？跟政府的政策有關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)帶來的稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，所以說無論是哪個城市，所有的政府都鼓勵你去來建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，在2020年上半年的時候，北京、上海、深圳、廣州的空置率分別達(dá)到了14、17、16、7，也就是說除了廣州以外其他的都是2位數(shù)。這樣的空置率意味著供大于求，其結(jié)果必然是價(jià)格的壓力。

沈陽，蘇州，重慶，西安，武漢，天津，長沙，珠海等10個城市空置率達(dá)到30%以上，在這樣的環(huán)境下，我取了18個城市，幾乎沒有任何一個城市的租金趨勢不是往下走的，只有兩個城市空置率是下降的，一個是天津，一個是重慶。

你要管理商辦物業(yè)，你要面對的就是18個一線二線城市租金收益率一律下行，無一例外，所以接下來商業(yè)地產(chǎn)要調(diào)整一下思路。

現(xiàn)在有個很熱的話題，就是REITs，這個月央行剛剛推出一個公募基金的REITs，大家知道REITs是不動產(chǎn)信托，這會不會對商業(yè)地產(chǎn)帶來一股春風(fēng)，給這個行業(yè)帶來新的轉(zhuǎn)機(jī)呢？

我們先看看海外，作為房地產(chǎn)市場組合的主要工具，海外REITs投資收益率始終比無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)高出2%左右。

REITs的基金收入成分里面有一部分是權(quán)益收入，有一部分是管理收入，還有一部分是租金收入，所以REITs的收益率比房屋純粹的租金高一點(diǎn)。

在最近5年，從房地產(chǎn)租金收益的特點(diǎn)來看，中國的租金收益率比海外要低很多很多，海外一線城市的租金收益率平均水平是3.5%-5%，國內(nèi)一線城市租金收益率我做過一些估算，基本上是2%以下，在更大一些的范圍內(nèi)，中國一二線明星城市的租金收益率是1.5%-2.5%，比無風(fēng)險(xiǎn)收益率還低。

這個是住宅這一塊，那么商業(yè)地產(chǎn)這一塊，各地的差距非常大，但目前有一個共同的趨勢，就是下跌。

在這樣的環(huán)境下面，我們怎么看這個商業(yè)地產(chǎn)的投資呢？中國的商業(yè)REITs，未來前景怎么樣？

最近推出了一個基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs，為什么是基礎(chǔ)設(shè)施？因?yàn)橹袊诟母镩_放40年最大的成就就體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)，修路架橋，現(xiàn)在修互聯(lián)網(wǎng)高速公路、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，這都是新型的基礎(chǔ)建設(shè)，新基建，但是商業(yè)地產(chǎn)是不是也能受益？我覺得這個里面就有兩個因素。

一個就是稅收，海外REITs能夠在市場上與其他的投資品相比較有競爭力，很重要的因素就是免稅，在稅收上面是有優(yōu)惠的，這種稅收優(yōu)惠使投資收益率相對來說會高一些，美國過去3年基礎(chǔ)建設(shè)的REITs收益率非常高，達(dá)到2位數(shù)，為什么？底層資產(chǎn)全投了互聯(lián)網(wǎng)，這就是IT產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展給他帶來的迅速增長的收益。

但是在國內(nèi)目前我們做的固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)品這一塊還沒有公司型的，因?yàn)闆]有公司型的，這個基金就沒有后續(xù)不斷融資的便利，在運(yùn)作上受到很多的制衡，公司型的半股半債，權(quán)益類收益相當(dāng)于股票收益，還有一塊就是租金或者是其他的投資收益，而我們現(xiàn)在是完全契約型的，很難帶來高收益和可持續(xù)的增長。

所以目前來說，我們中國的商業(yè)地產(chǎn)能不能在REITs這個春風(fēng)下迎來新的生機(jī)？一個是稅收政策有沒有可能出臺優(yōu)惠的稅收政策；第二是公司型REITs在法律地位上能不能建立；第三個有沒有養(yǎng)老金、保險(xiǎn)基金等長期基金進(jìn)來，長期基金會不會進(jìn)入這些投資領(lǐng)域？又要取決于他在稅收遞延方面的各種政策。

因此，中國商業(yè)地產(chǎn)REITs能不能落地，主要取決于后續(xù)的政策環(huán)境和法律環(huán)境。