（圖片來源：符小茵/攝）

經(jīng)濟觀察報 特約記者 符小茵 深圳擬推行“大學區(qū)”招生的政策風聲讓今年以來低迷的學區(qū)房交易市場陷入了更長的冷靜期。

近日，深圳社會建設(shè)領(lǐng)域的“基本法”——《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》（以下簡稱“條例”）公開征求意見，其中與學區(qū)房市場密切相關(guān)的“大學區(qū)制”引發(fā)了房產(chǎn)圈的劇震。在走訪深圳熱門學區(qū)百花片區(qū)時，有從業(yè)超過十年的中介告訴經(jīng)濟觀察報，他接觸的業(yè)主中，近8成表達了對學區(qū)房價格下跌的擔憂。

所謂“大學區(qū)”即將周邊3-4所學校所在的范圍組合成一個“學區(qū)”，實行相對就近入學，家長可自愿在學區(qū)內(nèi)為孩子報讀2-3所學校，最后按志愿次序和積分高低依次錄取。條例第九條明確，市、區(qū)教育部門應(yīng)當推行“大學區(qū)”招生和辦學管理模式，這意味著“天價”學區(qū)房與名校學位之間曾經(jīng)的強綁定關(guān)系將迎來新變局。

在政策細則尚未出臺的情況下，兩者關(guān)系的諸多可能性導(dǎo)致市場博弈雙方進入了更長的觀望期。該區(qū)域資深中介表示，目前百花片區(qū)的學區(qū)房放盤量在220至240套之間，雖然數(shù)目有所增加，但并未出現(xiàn)一邊倒的趨勢，屬于正常放盤速率。

學區(qū)房售價依舊堅挺，業(yè)主心態(tài)有所浮動

在深圳7月底公布擬推行“大學區(qū)”招生之后，不少人將“長城大廈法拍房流拍”一事視作學區(qū)房“涼涼”的直接反應(yīng)。8月2日上午10點，位于著名學區(qū)百花片區(qū)的長城大廈法拍房因無人報價而流拍，緊接著二拍掛牌降價超200萬元，總價867萬元。

對此，百花片區(qū)房地產(chǎn)中介張德帥（化名）認為是延續(xù)了今年年初以來二手房市場的低迷態(tài)勢，而新政可能為其中的推手之一，“今年二手房市場整體行情都不好，百花成交的學區(qū)房主要以法拍房居多，說明大家都想撿漏。個人成交的房子至少便宜150萬元，多的有降價400萬元的。在業(yè)主急賣的情況下，不排除受到新政影響下調(diào)售價”。

樂有家2021年上半年深圳樓市報告也顯示了二手房市場的整體“落寞”態(tài)勢，受2·8 新政以及信貸政策收緊等因素影響，深圳上半年二手住宅月度成交出現(xiàn)斷崖式暴跌。3月二手住宅網(wǎng)簽量跌破榮枯線僅 4869 套，6 月份降至3216套。從掛牌價來看，樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，過去兩月內(nèi)調(diào)整售價的業(yè)主中，有超過62%的選擇了下調(diào)報價，且降價幅度以10萬和20萬居多。

此外，房地產(chǎn)業(yè)觀察人士朱文策也認為，目前市場還處于對“大學區(qū)”的適應(yīng)、理解與消化期，加上具體細則尚未落地，未來各方應(yīng)該還會處于一個持平觀望期。

在實地走訪百花片區(qū)、深中學區(qū)的過程中，不少中介也告訴記者，目前該地段的學區(qū)房售價并沒有明顯的整體下跌跡象。“沒有十五六萬的單價，還是買不到帶荔園小學的學區(qū)房，國城花園還是要30萬/平方米。”某知名房產(chǎn)中介平臺經(jīng)紀人坦言。與此同時，相鄰熱門學區(qū)的小區(qū)，雖然有被劃入“大學區(qū)”、共享名校資源的可能性，但目前售價也未見上漲。

不過，受到新政影響，不少業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了浮動。據(jù)地產(chǎn)中介張德帥的觀察，“將近8成業(yè)主都有學區(qū)房售價下跌的擔憂”。而買家的購房意向則變得趨于務(wù)實，張德帥說：“如果買家有剛需，孩子等著入學，還是會堅持購房。至于不急需學位的買家，因為害怕跌價，都想等等再入手。”

近兩年想入手一套學區(qū)房的陳丹（化名）因為居高不下的房價一直沒下定決心，在聽聞“大學區(qū)”的政策風聲之后，她的想法發(fā)生了變化，選擇標準從原來的學區(qū)房變成購買“有潛力的大學區(qū)房”。本來還抱著投資念頭的她，此刻也不敢輕舉妄動，她告訴記者，對于買學區(qū)房一事，“孩子要入學就買，投資就等等明后年。”

區(qū)域教育資源失衡是深圳家長不惜花重金購入“天價學位房”的重要原因。5年前以9萬元/平方米價格購入百花片區(qū)某住宅的蔣萍（化名）告訴經(jīng)濟觀察報，她之所以千方百計想買百花片區(qū)的學區(qū)房，就是孩子曾經(jīng)在別的學校經(jīng)歷過相對差的教育環(huán)境，“大女兒之前在福田八卦嶺片區(qū)的一所小學念書，那里的教育氛圍整體都不好，所以現(xiàn)在有錢了，想讓小女兒念好一點的小學”。

從全市范圍看，教育資源在深圳原關(guān)內(nèi)外存在顯著差異，根據(jù)深圳政府在線網(wǎng)站公開的教育數(shù)據(jù)，目前全市7所市教育局直屬中學里，有4所位于老牌教育資源強區(qū)福田，兩所位于羅湖，一所位于南山。另外，全市唯一一所市教育局直屬小學——深圳小學也位于羅湖。

2021年各區(qū)教育預(yù)算支出數(shù)據(jù)也顯示，福田區(qū)、南山區(qū)和羅湖區(qū)三區(qū)的教育投入不僅在全區(qū)位列前茅，分別為78億元、80億元和53億元，而且占區(qū)全年預(yù)算收入比例也相對較高。不過，龍崗區(qū)和龍華區(qū)今年都有超百億預(yù)算投入教育領(lǐng)域，說明原關(guān)外的教育水平在奮起直追。

目前，關(guān)于“大學區(qū)”招生的政策細則尚未明確。雖然深圳市體制改革研究會副會長兼秘書長、《條例》研究和起草組成員熊義剛在接受深圳衛(wèi)視采訪時透露，條例從立法層面釋放“大學區(qū)”的信號，表明了深圳堅定落實“房住不炒”的決心。但同時，他也坦言，此前深圳關(guān)于“大學區(qū)”的小范圍試點，影響有限，效果也有限，沒有從根本上改變學區(qū)房的現(xiàn)狀。

為此，下一步“大學區(qū)”具體如何實施，是仿照北京、上海的模式，還是參照深圳以往個別區(qū)的試行方案，將決定房產(chǎn)在競爭教育資源時占據(jù)多大的優(yōu)勢。

大學區(qū)下，房產(chǎn)與學位關(guān)系何去何從？

“今年買房明年入學，只要在這里買了學位房，穩(wěn)上荔園小學。”某連鎖地產(chǎn)中介這番話道破了學區(qū)房的重要性。學區(qū)房的全線飄紅，歸根結(jié)底是在“單校劃片”模式之下，房產(chǎn)在競爭學位時發(fā)揮著近乎“一錘定音”的作用。

備受追捧的荔園小學北校區(qū)，旁邊的百花公寓去年成交價高達到18萬/平方米 符小茵/攝

以老牌名小學荔園小學北校區(qū)為例，它去年小一的錄取積分線為90分。根據(jù)荔園小學北校區(qū)所在的福田區(qū)的積分入學政策，對應(yīng)學區(qū)段內(nèi)擁有房產(chǎn)的業(yè)主，在基礎(chǔ)分上便可以拿到80分，再加上連續(xù)居住時間和社保這兩項總計20分的考核，達到90分的錄取分線，入讀該名校基本不成問題。

正是因為有名校光環(huán)，學區(qū)房價格連年攀升。據(jù)中介介紹，去年年底，百花園等附帶荔園小學學位的小區(qū)成交價沖到了18萬元/平方米。而與此對比，2020年12月深圳市二手房成交均價為76076元/平方米，兩者相差超過1.5倍。

而遵從“多校劃片”模式的“大學區(qū)”有可能對當下緊密捆綁的“房產(chǎn)-學位”關(guān)系帶來新變局。熊義剛對“大學區(qū)”解讀道，“‘大學區(qū)’招生改革后，學區(qū)供應(yīng)從過去的‘一個蘿卜一個坑’變成‘一個蘿卜N個坑’，也就是說同一套學區(qū)房可能分到名校，也可能分到普通學校。”這就意味著，“大學區(qū)”實行后，依靠學區(qū)房念名校的概率從近乎“百分之百”下降到了“百分之幾十”。

這“百分之幾十”也就成了市場猜測的分歧所在。其中不少市場人士參照深圳以往試行“大學區(qū)”的經(jīng)驗，認為原劃校片區(qū)業(yè)主依舊享有最大的競爭優(yōu)勢。

這種猜測不無道理。根據(jù)深圳市2015年出臺的《深圳市教育局關(guān)于義務(wù)教育招生工作的指導(dǎo)意見》，目前全市已有福田、龍華、羅湖、南山、鹽田、坪山6個行政區(qū)開始了小范圍的“大學區(qū)”招生嘗試，并推出諸如“共享學區(qū)”、“優(yōu)享學區(qū)”、“分享學區(qū)”的招生政策。

不過，從深圳目前探索試行“大學區(qū)”招生制度的情況來看，無論是“大學區(qū)”，還是“共享學區(qū)”、“優(yōu)享學區(qū)”，原劃校片區(qū)內(nèi)業(yè)主在擇校時仍舊享有最大概率的入學機會，且近乎百分之百。

以龍華區(qū)的“大學區(qū)”招生為例。今年3月，深圳市龍華區(qū)教育局公布了新修訂的積分入學政策——《深圳市龍華區(qū)義務(wù)教育階段“大學區(qū)”學校積分入學辦法一覽表（修訂稿）》。在龍華區(qū)新版積分入學政策中，雖然購房與租房、單片區(qū)內(nèi)與大學區(qū)內(nèi)都能享受同樣的基礎(chǔ)分60分，但是錄取時，率先考慮的是學位類別再比較積分。而學位類別的劃分中，同為深圳戶籍，在單片區(qū)內(nèi)購房屬于A1類，在“大學區(qū)”內(nèi)購房屬于A2類，錄取時總是先錄完A1類符合資格的學生，再依次考慮A2類、B1類、B2類等。也就是，“先學位類型后積分”的形式其實是明確了單片區(qū)業(yè)主的優(yōu)先擇校資格。

從學區(qū)房的熱度來看，龍華區(qū)探索試行的“大學區(qū)”也未能給市場降溫。坐擁名校的單片區(qū)內(nèi)，房價依舊一馬當先。

據(jù)某房地產(chǎn)平臺中介提供的數(shù)據(jù)，萊蒙水榭春天第五期由于屬于“四大名校”之一的深圳高級中學的單片區(qū)內(nèi)，成交均價在14萬元/平方米左右。而與其幾乎在同一時間建好的公館1866花園，因為對應(yīng)的學位是民治中學，成交均價則在9萬元/平方米左右，兩者相差近五萬。在交談過程中，不少中介跟記者吐露，龍華區(qū)新版入學積分政策后，原熱門學區(qū)房的掛牌價與之前持平，并沒見受到太大影響。

為此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳過去的“大學區(qū)制”是“偽大學區(qū)制”。因為在優(yōu)質(zhì)學位有限的情況下，排在前面的位次已將學位瓜分完畢，根本輪不到后面的排位。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁則認為，大學區(qū)不會讓學區(qū)房消失。因為大學區(qū)間的差別仍然存在，有名校的大學區(qū)依舊會受到更多關(guān)注。而為了爭取進入這些名校的機率，更多的人還是愿意在大學區(qū)里面購買房。

比如正在觀望學區(qū)房市場的陳丹，就準備將購置房產(chǎn)從原來的學區(qū)房變成“有潛力的大學區(qū)房”。

不過，李宇嘉認為此次深圳將推行“大學區(qū)”寫入法規(guī)，表明了其不同于以往的決心，后續(xù)改革可能會出現(xiàn)大動作。朱文策也認為，《條例》大的精神主旨體現(xiàn)了要“義務(wù)教育”和“房屋產(chǎn)權(quán)”脫鉤，而相關(guān)配套措施也是非常正確的路徑。

跳開以往經(jīng)驗，值得注意的是，《條例》此次不僅在學位需求端發(fā)出重新分配的信號，并且在供給端強調(diào)“做大、做好蛋糕”。

從需求端來看，除了學位分配從“一對一”到“一對多”進行調(diào)整，針對以往的積分入學政策，《條例》中也提出要進行優(yōu)化，其中綜合考量因素里并未將房產(chǎn)與學位掛鉤，而是提出參考戶籍、居住時長、社保年限等條件。第三十八條的“探索租售同權(quán)制度”，更直接表明深圳有意推動租房居民在基本公共服務(wù)方面與購房居民享有同等待遇，也就是未來購房者與租房者在學位分配上有可能實現(xiàn)完全的公平。

從供給端來看，《條例》對“天價學區(qū)房”的抑制不止是揚湯止沸，而是釜底抽薪。《條例》第九條提及，“實行義務(wù)教育學校設(shè)備設(shè)施的標準化配置和統(tǒng)一的學校運行經(jīng)費生均撥款標準”；“建立義務(wù)教育學校教師交流制度”。這兩項政策都被業(yè)界人士普遍認為是通過均衡教育資源來弱化學區(qū)房光環(huán)的良計。熊義剛在接受深圳衛(wèi)視采訪時也談到，義務(wù)教育資源均等化的配置是后續(xù)大學區(qū)改革的根本，因為不解決義務(wù)教育均等化的問題，那么后續(xù)即使不是房產(chǎn)也還會有其他的擇校籌碼出現(xiàn)。 

雙管齊下，這一系列“組合拳”無不預(yù)兆著深圳未來的“大學區(qū)制”可能會出現(xiàn)更多創(chuàng)新舉措以及突破，不過，就目前看來，“大學區(qū)制”的政策風聲尚未能撼動熱門學區(qū)堅挺的房價。