經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 9月20日晚，碧桂園服務(wù)公告披露，計(jì)劃以100億元代價(jià)收購富力物業(yè)。

2020年4月，富力地產(chǎn)兩位掌舵人李思廉和張力逐步將富力地產(chǎn)旗下物業(yè)公司私有化。這意味著，無論富力物業(yè)被收購，或如今年4月遞表并最終成功上市，都與富力地產(chǎn)沒有直接關(guān)聯(lián)。

百億收購細(xì)則

根據(jù)公告，9月20日港股收市后，碧桂園服務(wù)全資子公司碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。碧桂園服務(wù)以不超過100 億元的代價(jià)收購富良環(huán)球，并由此間接收購富良環(huán)球旗下公司全部股權(quán)，包括廣州天力、天津華信、大同恒富。

公告也披露了詳細(xì)的收購代價(jià)和分期付款節(jié)點(diǎn)。和多數(shù)物業(yè)收并購方案相同，富力物業(yè)將存量和新增項(xiàng)目分開打包售予碧桂園服務(wù)，其中，目前在管的8600萬平方米代價(jià)不超過70億元，未來交付的6600萬平方米代價(jià)不超過30億元。

這筆交易，富力物業(yè)也需要做出業(yè)績承諾：一是交付存量的8600萬平方米在管面積，二是未來再需交付6600萬平方米在管面積，三是承諾非業(yè)主增值服務(wù)的長期盈利穩(wěn)定性（不少于20年），如非業(yè)主增值服務(wù)及其毛利額不得超過富良環(huán)球的年度會計(jì)收入和總毛利額的50%。

碧桂園物業(yè)香港將以現(xiàn)金港幣結(jié)算，分兩階段、共四期支付對價(jià)。

第一階段是存量部分的70億元，分三期支付：

第一期20億元，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后支付。

第二期30億元，在碧桂園物業(yè)香港將在取得中國反壟斷管理機(jī)構(gòu)出具的同意收購事項(xiàng)的批復(fù)文件后1天內(nèi)，存至監(jiān)管賬戶；第二期代價(jià)支付后10日內(nèi)，富力物業(yè)需移交全部印章、電子密鑰等給碧桂園物業(yè)香港；其次，需在2022年1月10日前辦完存量在管項(xiàng)目的管理權(quán)交接工作，至此碧桂園物業(yè)香港開始派遣工作小組接管富良環(huán)球等公司。

第三期20億元，雙方辦完商定保障措施手續(xù)后1日內(nèi)支付；

第二階段的第四期為30億元。雙方將在2022年2月28日前對富良環(huán)球進(jìn)行2021年度審計(jì)，確認(rèn)2021年扣非歸母凈利潤不低于5億元、會計(jì)收入不低于42億元、截至2021年12月31日的在管面積不低于8600萬平方米，及總合約面積不低于1.27億平方米等是否達(dá)標(biāo)。

未來需交付的6600萬平方米的新增在管面積，總價(jià)款30億元，將根據(jù)交付進(jìn)度逐月支付。這意味著，富力物業(yè)交付越快，收錢也越快；但業(yè)績未達(dá)標(biāo)，代價(jià)也將被等額扣減。

對交付的在管面積的合約單價(jià)，碧桂園服務(wù)也作出要求：住宅項(xiàng)目原則上不低于當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)位、同類別業(yè)態(tài)的市場平均單價(jià)；商業(yè)項(xiàng)目首先參照當(dāng)?shù)馗涣ξ飿I(yè)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的市場平均單價(jià)，若當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)位沒有富力物業(yè)關(guān)聯(lián)方同類別、同業(yè)態(tài)項(xiàng)目，則不低于市場平均單價(jià)。

從交割日起，5年內(nèi)，富力物業(yè)、保證人李思廉及張力直接或間接持股的公司負(fù)有不競爭義務(wù)。

曲線交易

股權(quán)結(jié)構(gòu)上，富良環(huán)球的全資子公司富力物業(yè)服務(wù)香港，持有廣州富星100%的股權(quán)。

2019年12月11日，李思廉與張力各自出資50%成立廣州富星，以其作為整合平臺，先后對富力地產(chǎn)旗下物業(yè)公司進(jìn)行一系列的收購。

成立當(dāng)月，廣州富星分別以對價(jià)500萬元，收購了富力地產(chǎn)的附屬公司大同恒富、天津華信。

2020年4月，李思廉與張力通過廣州富星將天力物業(yè)進(jìn)行私有化處理，代價(jià)3億元，收購其全部股權(quán)。三筆收購的總代價(jià)為3.1億元。

私有化消息傳出后，銀河聯(lián)昌發(fā)表研究報(bào)告表示，富力地產(chǎn)出售旗下物業(yè)管理公司的價(jià)格“幾乎較公允價(jià)值折讓90%”，“這筆交易令人失望”，認(rèn)為可能損害少數(shù)股東利益并引發(fā)對公司治理的擔(dān)憂，將其投資評級降至“持有”，同時(shí)下調(diào)目標(biāo)價(jià)。

到了2021年4月11日，李思廉與張力正式引入戰(zhàn)投方升卓，升卓以總代價(jià)10億元人民幣的等值美元換購3523股富力物業(yè)股份。至此，李思廉、張力分別各持有46.48%股份，陳思樂持有7.05%股份。升卓即是陳思樂全資持有的公司。在9月20日披露的公告中，陳思樂的名字再次以定約方出現(xiàn)。

引入戰(zhàn)投半個(gè)月后，富力物業(yè)在港交所遞交招股書，此時(shí)距離李思廉對外表露分拆物業(yè)上市意向，已過去6年。

9月20日披露的公告指出，富良環(huán)球、富力物業(yè)香港及廣州富星自身并沒有展開任何實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)，因此，富良環(huán)球于2019、2020年兩個(gè)年度的營業(yè)收入是從廣州天力、天津華信、大同恒富在中國的業(yè)務(wù)產(chǎn)生。

9月20日晚間，幾乎與碧桂園服務(wù)披露收購公告的同一時(shí)間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，李思廉及張力將提供約80億港元股東資金，預(yù)計(jì)于未來1-2個(gè)月內(nèi)完成，公司（富力地產(chǎn)）預(yù)計(jì)9月21日收到約24億港幣。

據(jù)悉，目前交易雙方已于9月17日在監(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶，碧桂園物業(yè)香港已存入第一期代價(jià)的20億元。

按照計(jì)劃，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，即9月20日晚，監(jiān)管賬戶向富力物業(yè)撥付20億元人民幣，按照雙方約定的以9月17日央行公布的匯率計(jì)算，恰好約24億港元。

若以此匯率估算，100億元總代價(jià)折合約120.6億港元。按照李思廉、張力持有的股份計(jì)算，二者將獲得約112億港元。