經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 9月29日，金融街控股股份有限公司將全資子公司北京德勝投資有限責(zé)任公司(以下簡稱“德勝公司”)100%股權(quán)及債權(quán)出售，以掛牌起始價(jià)15.75億元，由凱龍股權(quán)投資管理(上海)有限公司受讓。

早在今年1月28日，金融街控股掛牌出售德勝公司股權(quán)和債權(quán)。公告顯示，德勝公司目前主要業(yè)務(wù)為出租運(yùn)營德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)，該物業(yè)位于北京市西城區(qū)德勝門外大街83號，總建筑面積約22.95萬平方米，2020年出租率約為80%。

作為散售物業(yè)，該項(xiàng)目存在多位業(yè)主，租戶以中小創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)、餐飲企業(yè)等為主，租金承受能力相對有限。

德勝公司持有運(yùn)營德勝國際中心約3.8萬平方米的面積，在整棟樓的面積占比不足兩成。業(yè)態(tài)包含寫字樓、商業(yè)、地下零散配套服務(wù)用房和車位，因?yàn)槌钟忻娣e占項(xiàng)目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問題。

一家寫字樓投資顧問機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，德勝國際中心的租金約290元/月/平方米（不含物業(yè)費(fèi)），低于北京市甲級寫字樓341.1元/月/平方米的平均租金。貝殼平臺的商業(yè)辦公頁面顯示，德勝門區(qū)域的寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為128元/月/平方米。

對于德勝國際中心的后續(xù)用途，貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)分析，買家大概率將自用此次交易的寫字樓面積。交易空間整體更新改造的可能性不大，因?yàn)榻灰踪Y產(chǎn)在整棟樓面積占比不多，散售物業(yè)存在多位業(yè)主，很難進(jìn)行整體改造，可能升級交易空間的室內(nèi)裝修部分。

一位寫字樓投資顧問機(jī)構(gòu)的從業(yè)者告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，德勝國際中心為乙級寫字樓，物業(yè)品質(zhì)一般，但所在區(qū)域位置不錯(cuò)，屬于資產(chǎn)較稀缺的核心區(qū)域。

2021年中報(bào)顯示，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.3%，凈負(fù)債率為163.7%，現(xiàn)金短債比為1.13，兩項(xiàng)指標(biāo)超閾值，維持“橙檔”行列。

貝殼研究院認(rèn)為，在“三道紅線”的壓力下，金融街于2020年12月發(fā)布與北京中信房地產(chǎn)有限公司協(xié)商解除北京中信城B地塊合作協(xié)議的公告，并在同月宣布出售金融街•萬科豐科中心項(xiàng)目所占股權(quán)。本次出售能夠迅速回款，繼續(xù)減輕公司債務(wù)壓力。

貝殼研究院分析，北京寫字樓市場近年來新項(xiàng)目持續(xù)入市，整體市場持續(xù)承壓，競爭愈發(fā)激烈，部分商圈空置率持續(xù)走高，平均租金則處于緩慢下行趨勢。德勝國際中心盡管位于核心城區(qū)，但并不屬于任何一個(gè)商辦主流商圈，吸引優(yōu)質(zhì)租戶的能力較弱，而且產(chǎn)權(quán)由多位業(yè)主共同持有，處于散售模式下的商辦物業(yè)，較難進(jìn)行統(tǒng)一管理，進(jìn)一步削弱市場競爭力。不過，受益于北京證券交易所的建立，德勝區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌驅(qū)⒊薪硬糠纸鹑诮稚倘Φ耐庖缧枨蟆?/p>

截至9月29日公告披露日，德勝公司已完成工商登記變更。北京產(chǎn)權(quán)交易所在德勝公司辦理完畢股權(quán)變更登記手續(xù)后，于2021年9月28日將全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款15.75億元支付給金融街控股，本次交易完成。

工商信息顯示，凱龍股權(quán)投資管理(上海)有限公司注冊資本2000萬美元，經(jīng)營范圍為受股權(quán)投資企業(yè)委托，從事投資管理及相關(guān)咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。