經(jīng)濟觀察網(wǎng) 特約記者 林晶珂 從東山百貨拐入龜崗大馬路，穿過燒臘店、糖水鋪和餅屋，不出百米就有果蔬、肉禽、水產(chǎn)的味道。在周一下午，東山肉菜市場多是挎著布袋的阿伯阿婆。陳小春、張智霖等“大灣區(qū)哥哥”來過后，這里多了些舉著手機的年輕人。

除了廣州最具特色的騎樓、拱廊和樹池，東山市場增設(shè)了不規(guī)則的花磚與彩色水磨石。冬日陽光溫和，從紅黃交映的多棱遮陽頂中透過，留下了斑駁的樹影。

負責此輪更新的是盛高投資SPGINVEST，它也是綠地香港（00337.HK）的大股東之一，此前在內(nèi)地操作的項目包括上海外灘半島酒店、蘇州環(huán)球188與無錫西水東商業(yè)街。從長三角來到大灣區(qū)，盛高第一站選擇了東山肉菜市場，擺在盛高面前最直接的問題是：一個慣常操作高端業(yè)態(tài)的團隊如何找到市井煙火氣？像菜場改造這樣的更新項目能賺錢嗎？

鄰里尺度

2020年8月28日，廣州國際投資年會舉行。簽約項目共266個，東山肉菜市場和鑒定為D級危房的恤孤院路7號樓均屬于新河浦歷史文化街區(qū)煥新工程。彼時廣州盛高投資有限公司成立不到半年。從“硬骨頭”開始啃起，是該團隊綜合考量下的策略。

盛高創(chuàng)興產(chǎn)業(yè)公司副總裁李斌告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)：“就像下圍棋，我們需要抓住最重要的點。”想要在大灣區(qū)拿到更多優(yōu)質(zhì)的土地，盛高必須貢獻自己的存量提升經(jīng)驗。從這一層面看，多元、復(fù)雜的菜場，同時也可能是最靚的一張名片。

東山肉菜市場建成于上世紀60年代，在1988年所有制調(diào)整后開業(yè)，項目的改造難度和地理優(yōu)勢幾乎成正比。從至高處俯瞰，附近有493棟紅磚小洋樓、中共三大會址紀念館和著名的“五大僑園”，東山市場就嵌在居民樓里——街對面、正樓上和后巷都住著人，門口的水泥路會車困難。

黃杰在這里負責斬雞近15年。他回憶過去的通鋪式檔口：墻面多數(shù)斑駁，頂頭是錯亂的管道，最要命是臺風天，大雨一來全都淹了。但是，動工意味著影響生意，過去兩輪更新完成后，菜場的租金也隨之提升、甚至翻倍。雖然黃杰希望工作環(huán)境能敞亮點，但他承擔不起改造可能帶來的經(jīng)濟損失。

東山肉菜市場占地1800平方米，像黃杰這樣的檔口約有100戶。擺在盛高團隊面前的，正是這樣一道難題：如何平衡強烈的更新需求與較差的經(jīng)濟可行性？

盡管都屬于城市更新，肉菜市場與盛高過去在長三角的上海半島酒店、無錫西水東等項目明顯不同：兼顧建筑功能活化的基礎(chǔ)上，這類社區(qū)改造需要更多考量微觀層面的鄰里尺度因素，包括周邊地區(qū)的人口密度、就業(yè)狀況、鄰近效應(yīng)等。換言之，盛高團隊需要在這塊流動的公共空間內(nèi)與運營方、經(jīng)營者、周邊居民盡可能達成共識：改造會讓東山口更好，也不會帶來過多麻煩。

困難首先在于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。東山肉菜市場曾于2007年12月以2580萬元賣給廣州長江企業(yè)集團，目前由長江集團旗下的廣州市耀華物業(yè)管理有限公司和廣州市大利投資有限公司共同經(jīng)營管理。

其次是施工時間。一米寬的檔口月租一萬，黃杰那樣位置靠里、面積大點的算下來兩萬。封閉施工不光影響當日生意，生鮮電商每天都在增加，顧客以后不來了怎么辦？盛高謹慎選擇了市場每天19點歇業(yè)后的時間。如果太晚，樓上居民會投訴甚至報警。盛高團隊告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，除了建設(shè)局、商務(wù)局和街道，他們打交道最多的單位還有派出所。

最后是用電、排水、消防等硬件改造。市場建設(shè)已久，幾乎沒有明晰的水電施工圖。這意味著只能邊拆邊畫，無形中增加了很多成本，“開始了也不能放棄，最后算下來可能花了近600萬元”。

雖然困難很多，但兼顧好鄰里尺度給李斌帶來了正向反饋。他曾在改造完成后多次回肉菜市場參觀——西裝革履一看就不是來買菜的。“我說我來看看這里改得怎么樣，大家用得好不好？賣糖的商戶趕快抓了一把塞到我手里”。

地方符號

新河浦“一徑、一館”煥新規(guī)劃共設(shè)計活力區(qū)、文化區(qū)與創(chuàng)意區(qū)三個方向。作為活力區(qū)的重要組成部分，肉菜市場需要銜接未來五星級民宿及新產(chǎn)業(yè)需求。恤孤院路7號樓緊鄰中共三大會址紀念館，要保持紅磚外墻、中西合璧的風格，同時展現(xiàn)文化、創(chuàng)意特色。

活力、文化和創(chuàng)意都是非常抽象的概念，改造者需要進一步思考的是：如何將它們具像化為可知、可感、可觸的符號？更具體地，如何滿足人群的多樣性，把握環(huán)境的獨特性，營造社交的趣味性？

那么，什么是代表性的東山符號？當這個問題拋給具體操盤的盛高團隊，他們實際上也無法定義什么代表了東山，但選擇從兩方面提供解決思路。

首先是設(shè)計團隊的專業(yè)性。李斌打了個比方：“正如好的粵菜廚師也能做兩三道川菜。我們之前雖然常燒‘淮揚菜’，但改造的道理是相通的。此外，我們過去在珠三角沒有經(jīng)驗，但希望提供新視野。”

盛高團隊復(fù)盤過去在外灘半島酒店的經(jīng)驗，當年盛高與香港上海大酒店有限公司（00045.HK）在外灘拿地改造時，業(yè)內(nèi)沒有多少人看好。團隊著眼于“東方巴黎”的歷史風貌，同時在世界范圍尋找有經(jīng)驗的合作伙伴。2009年開業(yè)至今，外灘半島酒店連續(xù)十年獲《福布斯旅游指南》“五星酒店”榮譽。

其次需要時間和功夫的沉淀。必然也是偶然，盛高投資董事局主席王偉賢的青少年時期曾在恤孤院路7號的二樓度過。王偉賢的東山記憶里，是大片的清水紅磚、繽紛的四季繁花，還有放學后去東山市場“淘”菜的經(jīng)歷。

2020年初廣州盛高投資有限公司成立后，除了團隊核心，其余成員全部在本地招募。李斌說：“除了老板曾是‘東山少爺’，我們最大的優(yōu)勢在于想要創(chuàng)新，而且不怕麻煩。來廣州一年，恤孤院路這塊的大街小巷，我們走了不止百次。抬頭看、低頭看，什么被你記住了，什么就是東山符號。”

盛高為肉菜市場設(shè)計了“龜崗萬花筒”的方案。入門處是一個巨大的遮陽拉膜，上面繪制著彩色的Logo，象征柴米油鹽的繽紛生活。沿街加建一組拱廊形態(tài)的騎樓空間和無障礙通道，公共空間將嶺南冷巷與彩色遮陽膜、魚鱗網(wǎng)、雕塑樹池融合。色彩上參考傳統(tǒng)舞獅，以紅、黃作為底色，同時搭配不規(guī)則的地板圖案、絢麗的鮮活蔬果，成為非常“出片”的取景地。

7號樓建筑面積1290平方米，樓高18米，此前是越秀區(qū)直管公房。按照歷史名城保護規(guī)劃的要求，拆建只能保留9米。盡管磚混結(jié)構(gòu)的7號樓已被評為D級危樓，盛高最后還是沒有選擇重建方案。考慮到新河浦片區(qū)缺少具備一定體量的公共空間，盛高團隊選擇了“游客中心+藝術(shù)展覽館+多功能大空間”的定位。設(shè)計上延續(xù)了清水紅磚墻、民國水刷石的傳統(tǒng)，從北方多個城市收集到有年代的紅磚重新貼面，復(fù)刻東山洋樓特色。

這種通過“符號”續(xù)接地方文脈、煥新空間活力的思路曾在20世紀波士頓廢棄濱水區(qū)重建、倫敦國王十字片區(qū)改造和東京日本橋再生項目中體現(xiàn)。盛高認為，好的改造一定是持續(xù)性的慢活、精細活。只有不斷挖掘地方特色的場所感受和建筑風格，才能避免千篇一律的符號拼貼。

長跑思維

綜合梳理統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，目前廣州的城市化率為86.2%，北京在87.5%，而上海、深圳分別高達89.3%、99.5%。一線城市可新增的用地非常有限，從擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)生、從實現(xiàn)增量改為提升存量，幾乎已成必然趨勢。

CBRE世邦魏理仕在《CBRE城市更新白皮書》中將我國城市更新劃分為三個階段：1949至2011年，以促進經(jīng)濟發(fā)展為首要目標，進行拆舊建新，同步開展城市再開發(fā)；2012至2019年，空間更新轉(zhuǎn)向內(nèi)容更新，完成了從“量”到“質(zhì)”的初步探索；2019年至今，迎來多樣化、多維度、更大范圍的綜合統(tǒng)籌。

對盛高這樣的市場參與主體而言，更現(xiàn)實的問題是如何在東山肉菜市場這樣的微改造項目里賺錢。

李斌坦言，沒有項目能保證在短期內(nèi)賺錢，盛高在東山肉菜市場上花費的成本就超出預(yù)期。但從團隊過去的經(jīng)驗來看，只要把更新改造視為一場長跑，找準“節(jié)奏感”，結(jié)果好像并不會差。

一方面是自己跑步的節(jié)奏感。1998年，王偉賢率領(lǐng)盛高啟動上海浦東新區(qū)康橋半島造鎮(zhèn)計劃，逐步形成了“2+X”的產(chǎn)品線。2013年，出于公司戰(zhàn)略考慮，盛高置地更名為綠地香港，并將更多注意力轉(zhuǎn)向海外。2020年，王偉賢同時成立廣東盛高投資有限公司、上海颯禾企業(yè)管理咨詢、深圳盛高企業(yè)管理服務(wù)等十余家公司。從業(yè)務(wù)布局看，涉及城市更新（三舊改造）、地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)融投資等板塊，已簽約的項目包括番禺廣場的盛高灣區(qū)中心、廣州開發(fā)區(qū)的云埔中心等。

另一方面是土地迭代、政策變化的節(jié)奏感。2021年，“城市更新”首次被寫入政府工作報告，被提高至戰(zhàn)略層面。廣州市在“1+1+N”的政策體系中將產(chǎn)城融合、職住平衡放在重要位置，強調(diào)利益統(tǒng)籌、創(chuàng)新合作、柔性開發(fā)。

其中對主體、空間和資金的系統(tǒng)整合非常關(guān)鍵。具體在新河浦“一徑、一館”煥新規(guī)劃中，除了盛高，還引入上海交通大學和同濟大學團隊，通過政策服務(wù)、溝通協(xié)調(diào)保障產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、消費者和公司等參與主體的權(quán)利。空間上則采取以點帶面的思路進行功能活化、多點開發(fā)。最后是金融支持和資金保障。在廣州市住建局城市環(huán)境建設(shè)管理處的牽線下，由中國建設(shè)銀行向盛高提供信貸支持，以此形成“人-物-財”的高效協(xié)同。

找準節(jié)奏，需要重新認識城市更新。世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部副董事陸韜在接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)采訪時表示，過去城市更新在實施落地層面主要存在三方面問題：認知層面的過度“房地產(chǎn)化”、實操層面的缺乏指引、評價體系的過于單一。

清華大學建筑學院教授張杰在《存量時代的城市更新與織補》中寫道：“創(chuàng)新是存量時代城市發(fā)展的根本動力。”結(jié)合住建部的最新政策去理解，城市更新與舊村復(fù)興本質(zhì)上是以人為本的可持續(xù)發(fā)展。