經(jīng)濟觀察報 記者 老盈盈  各地樓市陸續(xù)“松綁”。

春節(jié)之后，全國多個城市房地產(chǎn)政策邊際不斷放寬。鄭州市推行放松限貸限購政策；佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調首套房首付比例；自貢市、北海市、南寧市、晉中市也出臺公積金新政，調整貸款政策，下調公積金購房首付比例；廣州市、杭州市、福州市等地則下調房貸利率等等。

有分析人士對經(jīng)濟觀察報記者表示，房地產(chǎn)政策適度放松，可能會促使未來房地產(chǎn)銷售的好轉，帶動信貸需求；房地產(chǎn)平穩(wěn)也有助于盤活整個經(jīng)濟微觀主體的活躍度，從而有助于穩(wěn)定經(jīng)濟預期，利好銀行等周期性的行業(yè)。目前銀行板塊估值偏低，房地產(chǎn)寬信用預期不斷升溫，經(jīng)濟得以穩(wěn)步擴張，有利于金融體系的盈利前景與資產(chǎn)質量的改善，從而有利于銀行估值修復行情的持續(xù)。

多地樓市“松綁”

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，放松限貸。根據(jù)《通知》，為了降低個人住房消費負擔，鄭州市將引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。這意味著首套貸款結清的家庭置換新房，再購房仍然按首套貸款政策，等于直接降低首付比例了。

春節(jié)之后，全國多個城市房地產(chǎn)政策邊際寬松在不斷發(fā)生。據(jù)經(jīng)濟觀察報記者不完全統(tǒng)計，各地樓市“松綁”政策除了鄭州推行的放松限貸限購政策外，還有降低首付比例、公積金首付降低、下調房貸利率等措施。

“我們發(fā)現(xiàn)這些措施有一個特點，就是需要落實原來因城施策，精準調控的政策方針，所以各個地方仍存在差別化的調控。主要還是圍繞著房地產(chǎn)‘穩(wěn)’在走，而不是強刺激。因為有些二三線城市是供大于求的狀態(tài)，通過降低首付等措施，穩(wěn)定市場預期帶動需求，避免房地產(chǎn)非理性降溫。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對經(jīng)濟觀察報表示。

截至目前，溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調首套房首付比例。2月中旬，山東省菏澤市四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付從之前最低30%，降至最低20%；重慶市，對于滿足1年社保要求的購房者，大部分銀行降低首套房首付比例降為20%；2月21日，佛山等城市也陸續(xù)跟進，佛山非限購區(qū)域包括南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)部分樓盤首付比例最低20%。

降低首付比例之外，今年多個城市也出臺公積金新政，調整貸款政策，下調公積金購房首付比例。2月18日，廣西南寧市將第二套房的公積金貸款首付款比例降低到住房價值的30%，而此前該比例最低為40%。2月25日，山西省晉中市調整住房公積金個人住房貸款政策，其中明確家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低于購房總價的20%。更早前，自貢市和北海市也已經(jīng)率先出臺公積金新政調整貸款政策。

全國各大城市中，部分銀行下調房貸利率也在繼續(xù)，其中有一線城市，也有部分二三線城市。2月底，廣州地區(qū)六大國有銀行主流房貸利率已經(jīng)變成首套房利率從此前的LPR（貸款市場報價利率）+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。

杭州目前部分銀行進一步下調了房貸利率。其中，首套房利率從5.65%降至5.6%，二套房利率從5.85%降至5.7%。福州首套房貸利率從5.75%降至目前最低5.05%；二套房貸利率從最高5.75%降至5.25%。而且多個城市的房貸額度普遍較為充足，放貸速度也較快，最快一周就可以放款，部分銀行甚至提速至3天。

貝殼研究院2月份監(jiān)測的103個重點城市顯示，主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9個基點。在103個重點城市中，有87個城市的房貸主流利率環(huán)比下調，較上月增加28個，沒有利率提高的城市。

有利銀行信貸需求和估值修復

房地產(chǎn)政策邊際寬松對銀行業(yè)務有什么利好呢？一位股份行零售信貸業(yè)務人士對經(jīng)濟觀察報表示，房地產(chǎn)及其上下游鋼鐵裝潢家電等行業(yè)的信貸業(yè)務一直以來都占銀行業(yè)務一定比例，如果地產(chǎn)寬信用實施不了，房地產(chǎn)沒有平穩(wěn)運行，銀行信貸會有一定影響。“按揭業(yè)務對于銀行來講是優(yōu)質資產(chǎn)。我國的按揭首付比例較高，這部分資產(chǎn)的安全墊相對其它資產(chǎn)較高一點，所以降低首付和利率吸引大家來買房對銀行來說是好消息。”上述人士表示。

“房貸利率往下走，有人覺得對銀行的業(yè)績可能是負面的影響。”招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認為，房地產(chǎn)政策適度的放松，可能會促使未來房地產(chǎn)銷售的好轉，帶動信貸需求。“去年下半年以來，房地產(chǎn)銷售下滑明顯，影響到了按揭貸款的發(fā)放，其實如果銀行的貸款放不出去，即便價格很高，對銀行的收入也是有影響的。所以總體來看，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)，對房地產(chǎn)信貸的企穩(wěn)有很大促進作用。”廖志明告訴經(jīng)濟觀察報記者。

周茂華進一步表示，房地產(chǎn)平穩(wěn)有助于盤活整個經(jīng)濟微觀主體的活躍度，從而有助于穩(wěn)定經(jīng)濟預期。整個經(jīng)濟大盤如果更加活躍，對銀行等周期性的行業(yè)來說肯定是利好。

3月2日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會主席郭樹清針對房地產(chǎn)市場的情況表示，去年房價下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉，樓市不像以前那么活躍了，但是住房還是需要的，特別是租賃住房，裝修也還是需要的，做這方面的金融服務很有意義。現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格做一些調整，需求方面結構產(chǎn)生一些變化，對金融業(yè)來說是一個好事，但是我們不希望調整得太劇烈，對經(jīng)濟影響得太大，還是要平穩(wěn)的轉換。

民生證券研報指出，房地產(chǎn)寬信用預期不斷升溫，有利于銀行估值修復行情的持續(xù)。當前銀行板塊主線是寬信用推動穩(wěn)增長，經(jīng)濟預期改善，而房地產(chǎn)并購加速落地，銷售端寬松政策再加碼，能從量和質兩方面利好銀行資產(chǎn)端，利好銀行股估值。

2021年12月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，要求銀行業(yè)金融機構穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務。在通知指引下，今年多家銀行相繼開展房地產(chǎn)并購主題債券發(fā)行工作。“不可否認目前銀行的估值是已經(jīng)是處于極低了，如果房地產(chǎn)穩(wěn)下來，經(jīng)濟穩(wěn)步擴張，有利于金融體系的盈利前景跟資產(chǎn)質量的改善，這種情況下利好銀行板塊的估值，而且銀行股中的高股息率對穩(wěn)健型、長期價值投資者而言具有吸引力。從這幾點來看，我們對銀行股中長期的配置和估值修復還是整體偏樂觀。”周茂華稱。

廖志明表示，去年上半年特別一季度的時候，銀行股表現(xiàn)非常好，后來銀行股在去年下半年跌回去很多，其實非常重要的一個原因，就是一些房企爆雷引發(fā)了資本市場對銀行資產(chǎn)的擔憂。隨著整個房地產(chǎn)政策的放松和行業(yè)的企穩(wěn)，有利于銀行股估值得到修復。