（圖片來源：東方IC）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者獲悉，2021年底，華夏幸福債委會(huì)通過《債務(wù)重組方案》至今，雖然相關(guān)債務(wù)化解工作取得一定成就，但由于出售資產(chǎn)等方面工作出現(xiàn)停滯，使得整體債務(wù)化解工作進(jìn)展沒有達(dá)到各方預(yù)期。

一位接近華夏幸福債委會(huì)的人士表示，在華夏幸福債務(wù)重組方案中，通過出售資產(chǎn)籌集現(xiàn)金來償還債務(wù)是重要組成部分，也是華夏幸福恢復(fù)造血功能的關(guān)鍵要素，目前出售資產(chǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，致使無法籌集到必要資金。

一方面是由于疫情等因素影響，相關(guān)資產(chǎn)買家面臨較大資金壓力，暫時(shí)沒有足夠能力吃下如此規(guī)模的資產(chǎn)；另一方面，在當(dāng)前房地產(chǎn)下行背景下，相關(guān)待出售資產(chǎn)定價(jià)在市場上不具備優(yōu)勢。

多個(gè)消息源表示，目前相關(guān)方面正在實(shí)施一個(gè)替代方案，雖然與之前的方案相比打了折扣，但可以一定程度推動(dòng)華夏幸福債務(wù)重組工作繼續(xù)前進(jìn)。各方都意識到，時(shí)間拖得越久，債務(wù)重組工作變數(shù)越多。

替代方案

2021年9月30日，華夏幸福公布了《債務(wù)重組方案》初稿，根據(jù)方案，華夏幸福計(jì)劃通過出售資產(chǎn)籌集資金償還570億元債務(wù)，占華夏幸福債務(wù)總額的26%，也是影響《債務(wù)重組方案》落地的關(guān)鍵因素。

對于華夏幸福而言，當(dāng)務(wù)之急是債務(wù)重組方案能夠按時(shí)落地，與所有債權(quán)人簽完《債務(wù)重組協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議；盡快恢復(fù)經(jīng)營業(yè)務(wù)和自我造血功能。這是華夏幸福擺脫流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。

但由于宏觀形勢和房地產(chǎn)調(diào)控帶來的影響超出預(yù)期，華夏幸福債務(wù)重組和資產(chǎn)重組處于停滯狀態(tài)。華夏幸福多個(gè)人士承認(rèn)，時(shí)間拖得越長，對華夏幸福化解風(fēng)險(xiǎn)越不利，所以包括政府專班和債委會(huì)在內(nèi)各方都在想辦法尋找新的突破口。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，為了確保原有債務(wù)化解方案順利落地，目前各方已經(jīng)協(xié)商出一個(gè)新的資產(chǎn)重組替代方案。新方案并不是徹底取代原有方案，而是在當(dāng)前停滯狀態(tài)下，暫時(shí)用來推動(dòng)債務(wù)重組工作的一個(gè)措施。

根據(jù)原方案，華夏幸福通過出售資產(chǎn)籌集750億元的現(xiàn)金，但在當(dāng)前形勢下，這一目標(biāo)顯然短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)，而新方案采取化整為零的方式，即將原有資產(chǎn)包一一分割，先進(jìn)行小規(guī)模的出售。

收購方也不是新空港，而是區(qū)縣政府。多方信源顯示，下一步，會(huì)有一到兩個(gè)產(chǎn)業(yè)新城所在地政府，出面收購當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)新城資產(chǎn)，以此打破此前停滯不前的局面，預(yù)計(jì)在4月底前會(huì)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

這一措施預(yù)計(jì)將不會(huì)大規(guī)模進(jìn)行，只是特殊情況下的權(quán)宜之計(jì)。未來在宏觀形勢好轉(zhuǎn)的情況下，還會(huì)按照原計(jì)劃進(jìn)行債務(wù)和資產(chǎn)的重組。

未經(jīng)證實(shí)的消息顯示，由當(dāng)?shù)卣雒媸召徣A夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的試點(diǎn)，預(yù)計(jì)將在廊坊市下轄的固安、大廠、香河等縣市中產(chǎn)生，目前相關(guān)工作已經(jīng)取得一定進(jìn)展，適當(dāng)時(shí)候華夏幸福會(huì)進(jìn)行公告。這一消息并未獲得華夏幸福方面的證實(shí)。

此外，華夏幸福正在與兩家左右的不良資產(chǎn)處置公司商談相關(guān)資產(chǎn)債務(wù)出售業(yè)務(wù)，但消息源并未透露具體公司名稱和進(jìn)展程度。

3月初，華夏幸福舉行了春季復(fù)工大會(huì)，根據(jù)官方消息，華夏幸福有33個(gè)區(qū)域近80個(gè)項(xiàng)目同步復(fù)工。此前，華夏幸福對旗下所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了封閉式管理，這些項(xiàng)目出售和銷售也在保障著華夏幸福維持日常運(yùn)營。

此前，華夏幸福曾在多個(gè)場合表示不逃廢債，債務(wù)重組方案出臺(tái)前后，華夏幸福也一直積極努力化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

化債停滯

根據(jù)公告，華夏幸福2192億元債務(wù)主要通過五種方式化解：通過出售資產(chǎn)回籠資金償還570億元；通過出售資產(chǎn)帶走500億元；優(yōu)先類金融債務(wù)展期352億元；以持有型物業(yè)設(shè)立信托計(jì)劃收益償還220億元；剩余550億元通過承接、展期等方式化解。

2021年2月，華夏幸福債務(wù)違約一個(gè)月后，在河北省和廊坊市專班的主導(dǎo)下，成立了由平安和工商銀行河北分行牽頭的債委會(huì)。2021年底，華夏幸福債委會(huì)成員投票通過了債務(wù)化解方案。

對于債權(quán)人而言，第一步加入債委會(huì)，參與債委會(huì)相關(guān)工作；第二步與華夏幸福簽署《債務(wù)重組協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，大約有60%左右的債權(quán)人加入債委會(huì)，涉及本金金額1276億元，其中有766億元本金為信用債。根據(jù)華夏幸福公告，截至2月10日，已經(jīng)完成債務(wù)重組429.18億元，其中通過與債權(quán)人簽署《債務(wù)重組協(xié)議》處置373.11億元。

與華夏幸福債務(wù)總額相比，完成重組的比例并不高。如果完不成債務(wù)重組，未來華夏幸福恢復(fù)經(jīng)營和自我造血功能就難以實(shí)現(xiàn)，一直以來，華夏幸福都在想法設(shè)法推動(dòng)債務(wù)重組工作的進(jìn)程。

多個(gè)消息人士表示，2月下旬以來，華夏幸福債務(wù)重組進(jìn)展開始慢了下來，“同意的都簽完了，不同意的還在談”，一位接近華夏幸福人士表示，一部分債權(quán)人一直就不同意方案，所以談的很艱難，進(jìn)展也慢。

2月22日，華夏幸福發(fā)布公告稱，以5億元現(xiàn)金償還部分債務(wù)，這是華夏幸福自2021年違約以來，首次以現(xiàn)金方式償還重組后的債務(wù)。

一位華夏幸福債權(quán)機(jī)構(gòu)的人士表示，他所在機(jī)構(gòu)沒有收到第一筆兌付現(xiàn)金，因?yàn)樗麄儧]有加入債委會(huì)，也沒有簽署《債務(wù)重組協(xié)議》。

該債權(quán)機(jī)構(gòu)人士表示，他們一直沒有加入債委會(huì)，主要因?yàn)榉桨笚l件沒有達(dá)到預(yù)期，一個(gè)是展期時(shí)間長達(dá)八年，而且沒有任何額外補(bǔ)償；二個(gè)是展期期間利率太低，無法覆蓋其資金成本。

該人士說，由于已經(jīng)處于實(shí)質(zhì)性違約，他們機(jī)構(gòu)面對投資人的壓力也很大，“即便是我們能答應(yīng)，投資人也不答應(yīng)，而且，八年這么長時(shí)間，中間變數(shù)太大，反正我們有抵押物，可以死扛到底。”

另一位已經(jīng)拿到首筆兌付資金的投資人表示，部分債權(quán)人之所以不同意方案，很大一部分是因?yàn)楝F(xiàn)金償付比例較低，展期時(shí)間太長，“展期時(shí)間長，現(xiàn)金兌付比例高一點(diǎn)也能接受，我們是全權(quán)委托給主承銷商了，只能接受。”

上述接近債委會(huì)人士表示，按照原來的方案，現(xiàn)金償付比例占比并不低，主要是出售資產(chǎn)進(jìn)展不暢，導(dǎo)致現(xiàn)金兌付出現(xiàn)困難，一定程度影響了后續(xù)化債進(jìn)展，“華夏幸福也很著急，但沒辦法，只能一點(diǎn)一點(diǎn)想辦法解決。”

變現(xiàn)困難

按照債務(wù)重組計(jì)劃，華夏幸福通過出售資金籌集750億元現(xiàn)金，其中570億元用來兌付債務(wù)，剩余資金用來重新啟動(dòng)住宅開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營。

出售資產(chǎn)是華夏幸福資產(chǎn)重組的重要組成部分，資產(chǎn)重組和債務(wù)重組同步進(jìn)行，并相互影響著彼此進(jìn)程，但是由于資產(chǎn)重組進(jìn)展不暢，一定程度影響了債務(wù)重組和華夏幸福恢復(fù)造血功能的進(jìn)度。

華夏幸福資產(chǎn)重組主要由幾個(gè)部分組成，其一，由河北新空港發(fā)展投資有限公司收購華夏幸福部分產(chǎn)業(yè)新城資產(chǎn)，主要涉及廊坊區(qū)域內(nèi)及部分河北其他市縣的產(chǎn)業(yè)新城資產(chǎn)。

但是，由于近年受疫情影響，環(huán)京地區(qū)產(chǎn)業(yè)招商及房地產(chǎn)市場均處于冷淡階段，如果收購來的資產(chǎn)，短期內(nèi)無法產(chǎn)出效益，無疑會(huì)給新空港增加沉重的資金成本和負(fù)擔(dān)，而且也不利于未來華夏幸福整體重組。

作為廊坊市國資委間接控股的公司，新空港不僅是華夏幸福資產(chǎn)重組的重要合作伙伴，也是廊坊市依托大興機(jī)場發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)的重要平臺(tái)。所以，只有在確保自身發(fā)展順利的情況下，才能對華夏幸福伸出援手。

其二，華夏幸福在外省市的產(chǎn)業(yè)新城資產(chǎn)，與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，計(jì)劃由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行收購或收回，既可以以現(xiàn)金收購，也可以帶債務(wù)剝離。與新空港面臨同樣的問題，目前多數(shù)華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城所在地政府，均沒有更多的實(shí)力來實(shí)現(xiàn)這一操作。

其三，南方總部相關(guān)資產(chǎn)由平安協(xié)助第三方買家進(jìn)行收購。此前，深圳鵬瑞集團(tuán)曾計(jì)劃接手華夏幸福南方總部資產(chǎn)，甚至鵬瑞已經(jīng)介入了部分項(xiàng)目的具體工作，但至今仍沒有進(jìn)一步消息。

據(jù)一位熟悉華夏幸福南方業(yè)務(wù)的人士透露，2021年上半年相關(guān)機(jī)構(gòu)對華夏幸福進(jìn)行了一輪盡調(diào)，在盡調(diào)基礎(chǔ)上，政府專班與債權(quán)人協(xié)商，對華夏幸福相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了定價(jià)，項(xiàng)目出售要最大限度保障債權(quán)人利益。

華夏幸福出售南方總部也不例外，但是在當(dāng)前房企頻繁暴雷的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)格不斷縮水，部分房企出售的項(xiàng)目價(jià)格，甚至打到了四折。在這種情況下，鵬瑞與華夏幸福在收購價(jià)格上產(chǎn)生了分歧。

上述熟悉華夏幸福南方業(yè)務(wù)人士表示，鵬瑞方面覺得價(jià)格太高，希望能降價(jià)，但由于資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)確定好，華夏幸福也無法對價(jià)格自行調(diào)整，使得南方總部業(yè)務(wù)出售處于停滯狀態(tài)，無法取得突破性進(jìn)展。

上述接近債委會(huì)人士表示，2021年下半年房地產(chǎn)市場步入下行，不僅市場成交量大幅度萎縮，多家房企也出現(xiàn)經(jīng)營困難，“房子賣不出去，開發(fā)商都開始賣項(xiàng)目、賣資產(chǎn)，由于供過于求，加上市場原因，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱了，不止華夏幸福一家賣不出去。”