經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 3月31日，不像其他房企先集中介紹各板塊經(jīng)營情況，2021年業(yè)績推介會一開場，萬科董事局主席郁亮先進行了28分鐘的反思和剖析。他說，“昨天晚上（公告業(yè)績）我特別忐忑不安，像一個孩子、一個學(xué)生沒考好試，要拿成績單要給父母看一樣”。他說完全能理解股東各種各樣的情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，他感同身受。

上一次萬科管理層公開表達類似感慨，還是在7個月前。同樣面對投資者對凈利下降的提問，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝也很忐忑，也想起了讀書時，期中考試沒考好。

郁亮這一次說：2021年業(yè)績表現(xiàn)讓股東失望了，并向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。

因為業(yè)績下降，郁亮自愿放棄2021年度全部獎金，年報披露，其去年稅前年薪為154.7萬元。祝九勝也透露，因為業(yè)績，管理層大幅下降個人收入，萬科干部員工為此付出的代價是兩位數(shù)百分比的降薪。

回頭看這份“考砸了”的期末成績單：全年營收4528億元，同比僅增長8個百分點，歸母凈利潤卻近乎腰斬，同比下降45.7%，在截至3月31日已如期公布業(yè)績的22家房企中，這一降幅僅略好于華僑城A（-70%）、正榮地產(chǎn)（-69.48%）和建業(yè)地產(chǎn)（-66.4%）。

從近兩年房企業(yè)績來看，利潤下降成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。22份已發(fā)布年報中，僅龍湖集團、華潤置地、中國金茂、綠城中國等6家房企歸母凈利潤同比正增長，其中龍湖同比增幅最大，約19.3%。剩余16家房企出現(xiàn)了不同程度降幅，集中在5%-25%之間。

相較之下，資深好學(xué)生萬科凈利潤下滑幅度之大，依然引發(fā)投資者追問。

郁亮在長達4000余字的《致股東》信中將凈利潤下滑歸因于：一是地價占售價比上升，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元；二是投資收益下降69億元；三是對部分項目、個別股權(quán)投資等進行減值，折合減少歸母凈利潤約26億元。其中既有外部市場下行因素，也有內(nèi)部原因，例如部分城市投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，以及部分城市公司暴露出能力短板，拖累業(yè)績。

此外，郁亮在業(yè)績會上還補充了兩點反思與檢討，一是過去充分授權(quán)、分布式管理造成離散度大；二是多賽道同時探索，付出了比預(yù)想中更高額成本的“學(xué)費”。

郁亮多次強調(diào)，開發(fā)業(yè)務(wù)未來仍是萬科最主要的業(yè)務(wù)，但僅僅有開發(fā)，而沒有經(jīng)營和服務(wù)類業(yè)務(wù)，也很難支撐萬科更高質(zhì)量發(fā)展。一個很重要的原因是，2021年全國商品房銷售額達到了18萬億元，郁亮認為這或許已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“天花板”。

“我們要在’天花板’到來之前做好布局”，郁亮說。

預(yù)見開發(fā)業(yè)務(wù)見頂之后，萬科意欲投入更多資金和精力到經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)。

從業(yè)績會的部分細節(jié)也可見端倪，參與業(yè)績會的管理層人數(shù)達歷年之最，除了例行5位高管——郁亮、祝九勝、執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁劉肖，還新增了2位管理層：在上海遠程參會的開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海，以及物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人朱保全。

近2個小時的業(yè)績會中，郁亮、朱保全、劉肖等管理層花費了至少42分鐘，用于介紹經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展和展望，對多元業(yè)務(wù)的著墨力度之大，在過往歷年萬科業(yè)績會上都不曾出現(xiàn)。

從2014年高呼轉(zhuǎn)型以來，萬科在物業(yè)服務(wù)、長租公寓、商業(yè)開發(fā)、物流倉儲、酒店和冰雪等多個領(lǐng)域均有布局。轉(zhuǎn)型8年，2021年公布的多元化業(yè)務(wù)營收約759.64億元，僅占總營收約16.7%。此外，教育和食品事業(yè)部被列為“其他業(yè)務(wù)”，年報中并未寫明具體營收和利潤率，養(yǎng)豬業(yè)務(wù)僅披露了2021年度出欄生豬113萬頭。

在2021年中期業(yè)績會上，祝九勝曾坦言，萬科當(dāng)年過于樂觀，對轉(zhuǎn)型所需的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴重估計不足。

這一次，郁亮也呼吁，特別希望機構(gòu)投資者能夠?qū)C合性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)重新估值。他強調(diào)，首先，前述多元化業(yè)務(wù)和開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展空間不同，發(fā)展空間大小決定了資本市場對每1塊錢的利潤的估值不同；二是增長方式不同，開發(fā)業(yè)務(wù)看銷售額，而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)通常是滾雪球發(fā)展；三是經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)能帶來穩(wěn)定性現(xiàn)金流、風(fēng)險偏好小。郁亮以上海七寶萬科廣場為例，原始投資至今增值161%，利潤達35億元。

財務(wù)上看，目前經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的收入和業(yè)務(wù)規(guī)模都沒法和開發(fā)業(yè)務(wù)比較，但未來利潤空間更大。因此，郁亮重申希望機構(gòu)投資者、分析師重新評估萬科的市場價值。

盡管目前資本市場對部分新興業(yè)務(wù)形成統(tǒng)一的估值模型，但橫向比較不同房企的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，依然可以看出各家的成色。

商業(yè)地產(chǎn)憑借長期穩(wěn)定收租模式，被視為“現(xiàn)金奶牛”，可以平滑地產(chǎn)周期。單從商業(yè)地產(chǎn)來看，截至2021年底，萬科旗下累計開業(yè)211個商業(yè)項目（含113個社區(qū)商業(yè)），其中印力平臺累計開業(yè)105個商業(yè)項目（含25個社區(qū)商業(yè)和32個輕資產(chǎn)輸出管理）。

期內(nèi)萬科商業(yè)營收約76.22億元，同比增長20.57%，其中由印力管理的項目營收52.3億元，同比增幅約24%。

而同期龍湖商業(yè)累計開業(yè)商場61座，數(shù)量不及萬科，但商業(yè)租金達81.5億元，同比增長40%；華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）部分的租金收入超174億元，同比增幅在36%以上；新城控股商業(yè)運營總收入86.4億元，同比增長51%。由此可以看出，萬科商業(yè)板塊的增長速度與同行相比仍有差距。

另一項投資性物業(yè)租賃住宅來看，泊寓年內(nèi)營收28.9億元，比龍湖冠寓高出6.6億元，同比增長13.9%，而龍湖冠寓的營收同比增幅達23%，并在2021年首次實現(xiàn)盈利。

郁亮在業(yè)績會上反思，在建立新賽道的過程中，試錯必不可少。例如萬科非常希望能夠發(fā)揮機構(gòu)租賃的作用，對城中村進行大規(guī)模的集中改造，但過去“二房東”模式讓萬科付出了很大代價，“到今天還在為此付出代價。如果沒有城中村二房東業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就開始可以賺錢了”。

如何衡量經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)成功與否，郁亮認為第一個標準是能否上市。多元化業(yè)務(wù)有自己獨立發(fā)展的需要，并且房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場上已經(jīng)很多年不能再融資，這些多元化業(yè)務(wù)放在萬科里連融資機會都沒有，這是萬科希望多元化業(yè)務(wù)獨立上市的原因。

郁亮也補充，公司把每個多元化業(yè)務(wù)視為“兒子”，而不是當(dāng)成養(yǎng)大后賣肉賺錢的“豬”。他希望一個家里每個兒子都很有出息，都特別能干，“這個家才能家大業(yè)大”。

作為萬科孵化的第一個即將上市的板塊，萬物云CEO朱保全第一次走上業(yè)績會臺前。在業(yè)績會前夕，萬物云上市進程再邁一步，中國證監(jiān)會已經(jīng)給出了“小路條”，這意味著，萬物云后續(xù)可以向港交所遞交上市申請表格，進入在港IPO實質(zhì)階段。