經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 丁文婷 陳月芹 在宣布中止首輪土拍一個月后，4月26日，上海公布了一份加量年度土地供應(yīng)計劃：2022年計劃供應(yīng)建設(shè)用地2567萬平方米，同比增加18%，其中備受關(guān)注的宅地供應(yīng)面積達(dá)到522-592公頃，同比增加了45%（使用中位數(shù)計算）。

盡管供應(yīng)計劃并不完全等同于實際掛牌，但這仍然讓許多關(guān)注上海土地市場的房企投拓們感到興奮。

在疫情導(dǎo)致各行各業(yè)停工、防疫保供成為第一要務(wù)背景下，巨量土地供應(yīng)也引發(fā)了熱議：上海財政缺錢缺到這個地步了嗎？是否與3月份本輪疫情直接相關(guān)？

若按照過去5年賣地收入除以一般公共預(yù)算收入的公式計算一個城市的土地依賴程度，上海約為32.6%，在全國排名倒數(shù)第二，僅次于深圳。

此時，被稱之為樓市風(fēng)向標(biāo)、土地依賴癥較輕的上海如何賣地，更吸引了全國其他城市土地部門、開發(fā)商的目光。

自去年下半年以來，部分“命懸一線”的房企已經(jīng)停止拿地，前4月百強(qiáng)房企拿地總額同比下降56%，前50強(qiáng)房企中，超三成“粒米未進(jìn)”。巨量供應(yīng)下，開發(fā)商又能否接得住？土地供需兩端各自打著什么算盤？

總體加量 局部猛供

2022年，上海預(yù)計供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，占全市供地計劃的22%。如果按中位數(shù)計算，這一數(shù)字同比增加了172萬平方米。其中，五大新城占了新增供應(yīng)量的大頭，嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港五個新城的供地面積均有增加，總計共增加155萬平方米，占到今年商品住房用地新增總量的90%。

而黃埔、徐匯、長寧、靜安等浦西市區(qū)7個區(qū)在內(nèi)的商品住房用地供應(yīng)面積則大幅縮減，2021年，浦西市區(qū)7個區(qū)的供應(yīng)總量為35萬平方米，2022年，這一數(shù)字縮減至23.5萬平方米。

尤其是黃浦區(qū)和虹口區(qū)，2021年時，商品住房用地供應(yīng)量為8萬平方米，而今年的供應(yīng)量為0。但在今年舊改供應(yīng)的宅地中，黃浦區(qū)供應(yīng)量達(dá)到了40-45萬平方米，若以中位數(shù)計算，占到了今年舊改供應(yīng)宅地總量的8成。相較于2021年的供應(yīng)計劃20-40萬平方米，今年舊改供應(yīng)的宅地增幅也達(dá)到了75%。

相反，五大新城中，臨港新城新增總供地面積達(dá)到125萬平方米，是五大新城中新增量排名第二的奉賢區(qū)的整整10倍。2022年，臨港商品住房用地供應(yīng)量達(dá)190-200萬平方米，供應(yīng)量較去年新增近180%，在今年全市的商品住房用地供應(yīng)中占比超過3成。

一位曾拿下臨港多塊地的投資負(fù)責(zé)人鄭凱告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，五大新城的建設(shè)都需要錢，而大規(guī)模的建設(shè)需要大量資金支撐，供地是其中一部分。上海市規(guī)劃和自然資源局也在今年的供地計劃中提到，今年，上海將引導(dǎo)重點發(fā)展區(qū)域土地供應(yīng)布局，對臨港新片區(qū)、虹橋國際中央商務(wù)區(qū)、張江科學(xué)城、五大新城等規(guī)劃確定的重點發(fā)展區(qū)，加快并優(yōu)先實施土地供應(yīng)。

“浦東新區(qū)基本上所有指標(biāo)都給臨港了。”一家TOP25房企華東區(qū)域投資負(fù)責(zé)人王巖介紹，臨港一直是政策高地，每年有幾百條政策，而早在今年4月，臨港就曾對購房政策進(jìn)行放松，將原《購房資格確認(rèn)函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認(rèn)定函》，有效期由原6個月延長至12個月。同時，2022年重點支持單位中工作的人才認(rèn)定時間須在新片區(qū)工作滿一年以上縮短為3個月或6個月。而土地供應(yīng)通常影響的是未來1-2年的新增住宅供應(yīng)。“假設(shè)按照供地計劃上的190-200萬方的量供出來，還要再乘以容積率，這批地就可以釋放出300-400萬平方米的新房面積。”王巖說。

供應(yīng)節(jié)奏變量

2019-2021年連年上漲的賣地金額也使得上海土地財政依賴度在不斷提升，如果用賣地收入與一般公共預(yù)算收入之比來衡量土地財政依賴度，2019年上海土地財政依賴度為28%；2020年這一數(shù)字突破40%；2021年為42.8%，同比上年有小幅微增。雖然這一數(shù)字在全國處于低位，但多家房企仍然感受到財政的緊張。

王巖告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，4月底，上海多個區(qū)政府的人都曾打電話詢問過她所在企業(yè)的拿地意向和資金情況。有幾個區(qū)政府都說到，今年比較缺錢，要加大供應(yīng)。

上海一家本土房企的投資負(fù)責(zé)人張燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，雖然地塊供應(yīng)是市里統(tǒng)一安排節(jié)奏，但各區(qū)都想把自己的地早點掛出來，這些地塊都是區(qū)里提前準(zhǔn)備好的。“不過得排隊，比如這批次掛了三塊某個區(qū)的地，暫時就只能把另一個區(qū)的緩一緩”。

3月疫情爆發(fā)以來，上海社會面進(jìn)入靜止?fàn)顟B(tài)，稅收銳減的同時，抗疫等財政支出增加，不過，疫情影響今年上海供地計劃的可能性并不大。

一位熟悉上海土地市場的人士介紹，上海全年供地計劃由市局制定，一般是各個區(qū)報計劃，市局協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌匯總，統(tǒng)一在每年3、4月發(fā)布。

“通常，上海全年供地計劃在去年12月或今年1月份基本成型。”鄭凱表示，“我們拿到的計劃里包括大概是哪些地塊、面積總量多少，雖然沒有精確的價格，但我們可以根據(jù)周邊地價估算。”

就近三年的經(jīng)驗看，房企年初拿到的供地計劃一般和最終供地計劃較匹配，不會有太大變動。“總量不會有大變化，但可能會有微調(diào)，比如供地節(jié)奏，原本三季度供的地，可以加快到二季度推出”。

臨時主動增減地塊的情況不大可能出現(xiàn)，張燕介紹，一塊地的推出從最開始的村里、鎮(zhèn)里，再到區(qū)里、市里層層審批上報，流程手續(xù)復(fù)雜，而且上海市政府在規(guī)劃制定方面非常嚴(yán)格，舊改地塊比普通地塊更慢，“是需要10年、20年為單位做的事情，越是城區(qū)的地越難處理，更不能用一兩年的供應(yīng)數(shù)據(jù)增減來比較”。

不過，一些客觀因素的變化可能會導(dǎo)致地塊進(jìn)度變快或慢。

一家TOP50央企投拓負(fù)責(zé)人劉尚介紹，比如土地整理上遇到了一些問題，拆遷、管線配套、修路等原因影響了推地的進(jìn)度。他解釋，原則上，上海的土地都要七通一平，路要基本修到位，所有土地地面要全部平整完。

還有些地塊則是因為地理位置偏僻或搭配的產(chǎn)業(yè)沒有特別理想的落地方案，而造成的延遲。

劉尚介紹，比如2021年，卓越和京東在上海市區(qū)拿下一塊綜合性用地，其實已經(jīng)連續(xù)三年列在供地計劃中，只是一直沒人摘。“一方面，地塊里有產(chǎn)業(yè)，一般的開發(fā)商不太愿意碰，而政府對產(chǎn)業(yè)地塊的準(zhǔn)入也有一定門檻”。2021年，每個區(qū)大概都有1/5~1/4的土地沒掛出來，要今年才上市，這也導(dǎo)致今年整體供應(yīng)量的增加。

此外，政府對土拍熱度的控制也會影響當(dāng)年供應(yīng)量。某閩系千億房企投資負(fù)責(zé)人表示，以2021年為例，第一批土拍中掛出的許多地都是2020年的地塊。“2020年上海三至四季度沒有怎么掛地，其實每個區(qū)在不斷向市里報批，但是市里沒讓拍。”他解釋，一是因為當(dāng)年土拍溢價率太高了，二是賣地金額太多，當(dāng)年已經(jīng)將近3000億了。所以一些地沒有掛，推遲到了下一年。

避風(fēng)港

雖然因為疫情原因，上海今年第一批次土拍報名被迫中止，但鄭凱在疫情居家辦公期間的主要工作就是“摸地”——研究摸排上海第一批次推出的地塊。

去年這時候，鄭凱還在奔赴上海周邊許多城市摸地，但今年，他準(zhǔn)備把錢“all in”在上海。鄭凱所在的房企目前在上海的拿地資金有幾十億元，第一批次的地中就報名了2塊，因為報名還未截止就被迫中止，無法判斷競爭情況，“但是上海市場一定是有錢就想進(jìn)入的市場，無非是有沒有資金”。今年，鄭凱已參與托底某新城地塊。

作為一名從業(yè)超過10年的投拓人，鄭凱認(rèn)為，當(dāng)前市況下，上海是全國最好的市場，這一判斷主要從利潤和銷售兩方面得出，他算了一筆賬，按照其所在企業(yè)的操盤能力，杭州今年第一批次供應(yīng)地塊的利潤在6%-10%左右，上海第一批次的利潤則更高一些，在8%-10%之間。而蘇州第一批次的地貴，許多地利潤率僅在5%，有些地塊甚至賬都算不過來。

“如果能投還是要投在上海，這幾乎是我身邊所有同行的共識。”張燕表示，去年一些企業(yè)還會看江浙地區(qū)二線城市的地塊，甚至考慮下沉，但是今年不論大小企業(yè)基本上只看上海。“除了一些本土房企，比如常年只在某個城市、地區(qū)性太強(qiáng)的企業(yè)外，大家的認(rèn)知基本趨同”。

劉尚告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，現(xiàn)在還有資金的開發(fā)商拿地策略比較一致，以往，大家還會選自己深耕的區(qū)域進(jìn)行錯位競爭：有的公司選房地價差比較大的，有的選市中心，還有的選資金占用少的。但現(xiàn)在，思路基本一致——只選安全邊際最高的城市，選風(fēng)險最低的市中心。這也是企業(yè)的一種避險行為。“不管國企民企，也不管土地什么性質(zhì)，不管資金占用是多少”。

看好上海市場不在于利潤有多高，張燕解釋，“杭州今年第一批有的利潤能在10%左右，而上海市政府正好卡在8%，這是一般企業(yè)的拿地平均水平”，最看重的還是上海穩(wěn)定的市場需求，這也保證企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。而且，從目前市場行情來看，其他城市拿地賣房還要花費(fèi)高昂的營銷費(fèi)用點數(shù)，上海賣房是“朝南坐”。張燕認(rèn)為，當(dāng)前情況下，選擇上海是求穩(wěn)、保穩(wěn)。“高增長時代過去了，穩(wěn)健是企業(yè)當(dāng)前首要的考量”。

盡管對上海市場看好，張燕今年已確定無緣上海土拍。擺在張燕和許多投資人眼前的事情都是——沒錢。在許多長期關(guān)注上海市場的投拓人眼中，即使上海土地供應(yīng)量增加了，也不代表民營企業(yè)有能力參與。“確實在一段時間之內(nèi)，都不會看到民營企業(yè)的身影。”張燕說，這也是地產(chǎn)投拓圈某種程度的共識。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國21個重點城市二手住宅成交量環(huán)比下跌15%，同比則下降近5成。今年4月，一線、二線和三四線城市同比、環(huán)比齊降，其中4個一線城市同比降幅近50%，三四線同比降幅超過6成。

在1-4月份的銷售排行榜里，僅有碧桂園、萬科、保利銷售金額超過1000億元，而去年同期有9家，今年1-4月，銷售額超百億的房企有57家，約為去年同期的一半，銷售額百強(qiáng)房企1-4月的銷售額均值同比下降了5成。

缺乏銷售回款，房企流動性停滯，在張燕看來，即使是上海，土拍市場也很難再回到2020年百花齊放的充分競爭狀態(tài)。“央企、國企唱主角的局面會維持很長一段時間，個別民營企業(yè)還能撐一撐，但大部分民營企業(yè)已經(jīng)銷聲匿跡”。

“不過從我的感知看，上海去年最慘淡的情況過去了，今年土拍還有很多企業(yè)持資金、有意向買地。”張燕表示，雖然許多高周轉(zhuǎn)企業(yè)有歷史問題要處理，但上海市場中，民間資本還是很活躍，目前市場上既有錢又想買地的企業(yè)很多不是傳統(tǒng)房企，而是金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型或是外地來的企業(yè)，這些企業(yè)大量存在。由于不具備拍地資格，他們往往隱藏在買家身后作為實際出資人，一旦土拍準(zhǔn)入資格放寬，這些企業(yè)就會涌現(xiàn)出來。

此外，在張燕看來，土拍門檻放松也是一件必然的事，以前是僧多粥少，現(xiàn)在要讓更多的僧進(jìn)來分粥，但絕對不是無序的狀態(tài)。“4月份，上海政府其實已經(jīng)在和一些企業(yè)溝通拿地事宜了”。

目前，上海尚未解封，供地部門也尚未全面復(fù)工，土拍事宜暫時擱置。王巖介紹，自己認(rèn)識的許多區(qū)政府工作人員大部分時間都在基層抗疫保供。“很多都住在單位一個多月了，白天辦公，晚上睡帳篷，像集體宿舍一樣。每天都固定值班，沒有休息過。”在上海抗疫期間，本職工作先放一邊，每天只有在忙完防疫保供的工作之后，業(yè)余時間才來聯(lián)系企業(yè)。

前述熟悉上海土地市場的人士也表示，自己和同事們目前都被隔離在小區(qū)，首要任務(wù)是配合居委做好疫情管控工作，在家每天除了做志愿者，搬物資、發(fā)抗原，剩余時間在研究各地市場和松綁情況。