經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤 3家民營(yíng)地產(chǎn)同時(shí)宣告將發(fā)行公司債融資，是否預(yù)示著民營(yíng)房企債券融資將回暖？

 5月16日，美的置業(yè)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“美的置業(yè)”，3990.HK）公告，擬發(fā)行金額不超10億元“22美置01”，期限為4年，起息日為2022年5月24日。募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于償還公司債券“20美置01”。

同一天，碧桂園控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園”，2007.HK)公告稱(chēng)，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)確實(shí)擬于近期面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行一期面值不超過(guò)5億元的國(guó)內(nèi)公司債券。該債券目前仍處于計(jì)劃階段。

龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖集團(tuán)”，0960.HK）亦于5月16日在上交所發(fā)布“公開(kāi)發(fā)行2022年公司債券（第二期）的發(fā)行公告”，公告顯示，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)5億元，發(fā)行人為重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司。本期債券期限為6年期，第三年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券，票面利率詢(xún)價(jià)區(qū)間為 3.00%-4.00%。

5月16日當(dāng)天稍早時(shí)間，市場(chǎng)消息稱(chēng)龍湖集團(tuán)與碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)三家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。隨后，3家民營(yíng)地產(chǎn)擬發(fā)公司債對(duì)外宣布將發(fā)行公司債進(jìn)行融資。

優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企示范效應(yīng)

 對(duì)于此次監(jiān)管支持3家民營(yíng)房企發(fā)行公司債融資的政策特點(diǎn)，華泰證券5月17日表示，第一，從消息傳出、企業(yè)確認(rèn)、交易所公告已落地推進(jìn)，動(dòng)作迅速、主體明確、措施具體，政策信號(hào)清晰，直接改善投資人信心；第二，本輪政策寬松中首次為房企設(shè)立信用保護(hù)工具，專(zhuān)項(xiàng)支持地產(chǎn)民企，幫助規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，更具針對(duì)性；第三，政策性機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)化參與，提供實(shí)質(zhì)資金支持；第四，優(yōu)質(zhì)民企率先試水，示范效應(yīng)更強(qiáng)。

在此之前，2022年以來(lái)，監(jiān)管層支持房企合理融資需求的信號(hào)逐漸明顯。4月29日中央政治局會(huì)議高層定調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)均召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，其中，央行表態(tài)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求，銀保監(jiān)會(huì)表示支持首套和改善性住房需求，證監(jiān)會(huì)表示積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。

東方金誠(chéng)認(rèn)為，此次3家民營(yíng)房企被指定為示范房企發(fā)債，是對(duì)監(jiān)管層此前政策承諾的具體落實(shí)，釋放出支持房企合理融資需求的更為明確的信號(hào)，有利于提振市場(chǎng)信心，進(jìn)一步改善房企融資環(huán)境。這在助力維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的階段，也有助于發(fā)揮房地產(chǎn)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的作用。同時(shí)，此次被選取的房企均為民營(yíng)企業(yè)，也體現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)于民營(yíng)企業(yè)融資的支持和鼓勵(lì)，符合今年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出的“完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制”的政策導(dǎo)向。

另外，值得一提的是，3家房企示范發(fā)債將采用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的模式。具體來(lái)看，加入了信用保護(hù)工具的使用，即為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）等在內(nèi)的信用保護(hù)工具。

其中，5月16日，據(jù)深交所披露，中國(guó)證券金融股份有限公司和專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人中信證券股份有限公司聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證，與“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號(hào)2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖供應(yīng)鏈ABS”)配套成功完成簿記。信用保護(hù)憑證名義本金4000萬(wàn)元，受保護(hù)債券規(guī)模4.02億元。

東方金誠(chéng)認(rèn)為，這種模式在助力民營(yíng)企業(yè)債券融資方面的作用主要體現(xiàn)在，信用保護(hù)工具可以對(duì)債券起到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移作用，如發(fā)生債券違約，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將代為還款，相當(dāng)于創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)以自身信用直接對(duì)債券進(jìn)行信用增進(jìn)，這可以縮減投資人購(gòu)買(mǎi)債券的風(fēng)險(xiǎn)敞口，提高投資人對(duì)債券的認(rèn)可度，從而提升債券發(fā)行的成功率，并有助于降低發(fā)行利率。此次3家民營(yíng)房企示范發(fā)債引入信用保護(hù)工具與政策導(dǎo)向一脈相承，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)在信用保護(hù)工具支持下成功進(jìn)行債券融資。

民營(yíng)房企債券融資能否回暖？

此次，3家民營(yíng)地產(chǎn)同時(shí)宣告將發(fā)行公司債融資，是否預(yù)示著民營(yíng)房企債券融資將進(jìn)一步回暖？

去年9月恒大爆雷后，房企債券融資進(jìn)入冰封期。

根據(jù)東方金誠(chéng)數(shù)據(jù)，此后隨政策不斷維穩(wěn)房地產(chǎn)，2021年11月開(kāi)始 地產(chǎn)融資回暖，行業(yè)債券發(fā)行量大幅增加，今年2月以來(lái)地產(chǎn)凈融資已連續(xù)3個(gè)月為正。但行業(yè)債券融資改善僅限于國(guó)有企業(yè)，市場(chǎng)對(duì)民企地產(chǎn)債存在明顯的規(guī)避情緒。1-4 月央企和地方國(guó)企地產(chǎn)債凈融資分別為296億元和62億元，同期廣義民企地產(chǎn)債凈融資為-237億元，且截至5月15日，民營(yíng)房企已連續(xù)65天無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)債券發(fā)行。

對(duì)于房企融資的信用分化，5月13日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度中國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行總金額中的占比接近90%，與2021年第四季度的發(fā)行占比大致相同，突顯出房企信用狀況持續(xù)分化。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)表示，2022年第一季度通過(guò)境內(nèi)債券市場(chǎng)融資的國(guó)有房企通常為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，非地產(chǎn)類(lèi)央企下屬房企，或地方國(guó)有房企。與此同時(shí)，由于央行適度寬松的貨幣政策以及部分城市放寬了限購(gòu)和按揭貸款限制，投資者情緒有所改善，房企的境內(nèi)債券發(fā)行總規(guī)模達(dá)到約700億元人民幣，較2021年第四季度增長(zhǎng)近30%。此外，得益于市場(chǎng)流動(dòng)性向好，2022年一季度多數(shù)國(guó)有房企發(fā)行人的境內(nèi)債券票面利率有所下降。相比之下，民營(yíng)房企的發(fā)行成本則呈現(xiàn)較大差異，部分資質(zhì)較強(qiáng)的區(qū)域性房企更受投資者青睞。

為何此時(shí)支持地產(chǎn)民企債券融資？

華泰證券研報(bào)表示，一是落實(shí)前期“完善民企債券融資支持機(jī)制”的政策要求，本次以信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對(duì)緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)；二是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期迫在眉睫，4 月宏微觀數(shù)據(jù)均反映出地產(chǎn)需求端不景氣、融資端疲軟，亟待地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步發(fā)力。穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)信用的關(guān)鍵，低迷數(shù)據(jù)造成的市場(chǎng)悲觀預(yù)期，亟需政策釋放積極信號(hào)予以對(duì)沖。

此次三家民營(yíng)房企發(fā)債，東方金誠(chéng)認(rèn)為，對(duì)于民營(yíng)房企債券融資來(lái)說(shuō)具有很強(qiáng)的破冰和示范意義，將為其他房企和市場(chǎng)注入信心。不過(guò)，此次選定的房企均屬于民營(yíng)房企中基本面較好的主體，本身市場(chǎng)認(rèn)可度較高，發(fā)債難度相對(duì)較小——在民企地產(chǎn)債發(fā)行難度較大的一季度，三家示范房企均有公開(kāi)債或ABS 發(fā)行。

東方金誠(chéng)表示，但從行業(yè)整體情況來(lái)看，盡管4月以來(lái)，各地出臺(tái)房地產(chǎn)政策的節(jié)奏加快，政策密度明顯高于一季度，但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行勢(shì)頭仍未止住，疫情沖擊又進(jìn)一步拉長(zhǎng)了房地產(chǎn)“政策底”到“市場(chǎng)底”的傳導(dǎo)時(shí)間——4月30大中城市商品房成交面積同比深跌54.2%，降幅較上月擴(kuò)大 7.3 個(gè)百分點(diǎn)。其判斷，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未迎來(lái)拐點(diǎn)的情況下，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好難以得到實(shí)質(zhì)性提升，基本面較差的民營(yíng)房企將較難僅受益于政策支持就打通債券融資渠道，可能還需耐心等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正回暖。

華泰證券認(rèn)為，通過(guò)信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，既是落實(shí)前期政策要求，也是為對(duì)沖4月低迷數(shù)據(jù)造成的悲觀預(yù)期。本次政策釋放出更加明確、積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)，直接改善投資人信心。目前政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)拐點(diǎn)需要時(shí)間、政策、預(yù)期多重配合。后續(xù)可關(guān)注5月LPR調(diào)降可能、以及因城施策需求端放松發(fā)力。