經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡艷明  在上周日（5月15日）的重磅房貸政策公布后，時隔五天，房貸等中長期貸款再迎來利率下調(diào)。

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。

相比4月的報價，本次1年期LPR未變，5年期LPR下調(diào)15個基點。這也是自2019年8月LPR改革以來，5年期LPR首次單獨下調(diào)，并且是迄今最大降幅。

下調(diào)15個基點的幅度，大大超過市場預期。20日上午銀行股跟隨大盤走高，一改前幾個工作日連跌態(tài)勢。截至上午收盤，34家銀行翻紅，招商銀行、寧波銀行、平安銀行和郵儲銀行漲幅超2%。

5年期LPR首次單獨下調(diào)

2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR共計下調(diào)5次。除了本次，前四次均與1年期LPR同時下調(diào)。很多月份中，都出現(xiàn)了只有1年期LPR下調(diào)，5年期LPR“按兵不動”的景象。

從2020年4月至2022年1月，5年期LPR均保持了4.65%的穩(wěn)定價格。2022年以來共下調(diào)了兩次：2022年1月20日，5年期LPR出現(xiàn)本年度第一次下調(diào)，降低5個BP至4.6%；在5月20日進行第二次下調(diào)，并且下調(diào)幅度達到了15個BP至4.45%。

“5年期LPR近期出現(xiàn)連續(xù)調(diào)整，反映了加力刺激的政策意圖。”中泰證券研究所政策組負責人楊暢認為。

本次5年期LPR報價為何單獨下調(diào)？東方金誠首席宏觀分析師王青分析認為，在MLF利率不動的條件下，LPR報價下調(diào)往往需要連續(xù)兩次全面降準，而4月降準僅為連續(xù)計算中的第一次（2021年7月和12月兩次全面降準，觸發(fā)1年期LPR報價在12月下調(diào)5個基點）。不過，著眼于激發(fā)市場主體信貸需求，穩(wěn)住樓市運行，當前推動企業(yè)和居民貸款利率下降的迫切性很高。更為重要的是，受貨幣政策邊際向寬推動，這段時間以銀行同業(yè)存單收益率為代表的市場利率大幅下行，加上近期監(jiān)管層在著力降低銀行存款成本，因此報價行下調(diào)LPR報價的動力明顯增強，最終帶動5月5年期LPR報價打破常規(guī)下調(diào)。

首套房貸最低至4.25%

因為5年期LPR大多對應中長期貸款，大多數(shù)的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤；企業(yè)的5年期以上中長期貸款也掛鉤了5年期LPR。

在5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將全國層面新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調(diào)整為LPR-20BP，二套住房貸款利率下限保持LPR+60BP。（詳見稿件：首套最低4.4%！房貸利率“打折”，你打算買房嗎？）

此次調(diào)整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。

不過，房貸利率是否下調(diào)仍要根據(jù)所在城市的規(guī)定而定，目前全國有20多個城市的首套房貸款利率可執(zhí)行LPR-20BP的標準。例如北京的政策仍是首套房上浮55基點，二套房上浮105基點。

有北京地區(qū)的銀行信貸經(jīng)理在LPR公布后表示，本月新發(fā)放房貸利率：因5年期以上LPR：4.45%；商貸首套4.45%+55個基點=5%；商貸二套4.45%+105個基點=5.5%。

不僅是新發(fā)放貸款，本次LPR調(diào)整對存量個人住房貸款均會產(chǎn)生影響。

五年期以上LPR下調(diào)15BP后，存量房貸在每年重定價日后，有望至少下調(diào)15BP。以100萬貸款本金、20年期、等額本息還款方式計算，平均每月可減少月供約82元，利息總額共計減少約2萬元；按照50萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，平均每月可減少月供約45元，利息總額共計減少約1.6萬元。

但降低利率對于房地產(chǎn)的作用或還在觀察中，20日上午房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務等板塊表現(xiàn)弱勢。楊暢認為，由于當前房地產(chǎn)市場仍然處于降溫階段，例如70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)3個月下降，二手住宅價格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)8個月回落，出于買漲不買跌的心態(tài)，購房預期尚未得到扭轉，市場底仍在等待中。

LPR未來下調(diào)空間幾何？

僅僅5天的時間里，對于未購房群體來說，可獲得的房貸利率的下限已下降了35個基點，而目前存量房貸的利息，大都也會跟隨LPR的下調(diào)迎來同步調(diào)整。未來是否仍有下調(diào)的空間？

對于未來LPR的走向，王青認為仍有一定下調(diào)空間。一方面，考慮到本輪疫情持續(xù)時間、波及范圍及對宏觀經(jīng)濟的沖擊效應較大，增量政策工具或不會僅限于“支小再貸款規(guī)模擴大”等結構性政策加力。為切實提振實體經(jīng)濟融資需求，接下來通過降準降息更大幅度地引導貸款利率下調(diào)，盡快推動各項貸款余額增速由降轉升，進而為下半年經(jīng)濟有力復蘇創(chuàng)造條件，有可能成為接下來貨幣政策操作的另一個重要著力點。

另外，王青認為，盡管3月居民住房貸款利率較去年12月下行14個基點，本次5年期LPR報價下調(diào)15個基點疊加首套房房貸利率下限下調(diào)，也會帶動居民房貸利率更快下行，但歷史規(guī)律顯示，為助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)（2008年以來的三輪房地產(chǎn)下行周期中，居民房貸利率最小下調(diào)幅度為142個基點）。這意味著未來仍可能通過MLF利率下調(diào)直接帶動5年期LPR報價進一步下行。

面對經(jīng)濟下行壓力，近日，業(yè)內(nèi)專家及學者紛紛建議加大政策力度、提高政策效能。5月18日，CWM50研究報告對貨幣政策建議“適時降低政策利率，引導實體經(jīng)濟融資利率進一步下行；釋放和挖掘實體經(jīng)濟融資需求，保持總量信貸規(guī)模合理增長。”

5月14日，北京大學國家發(fā)展研究院講席教授、副院長，北京大學數(shù)字金融研究中心主任黃益平表示，我們還是應該采取一些不計一切代價的政策。今年4月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)非常不好，可能要采取比較大力度的措施。但在每一次主要需要應對的問題不太一樣，這也意味著政策措施需要有一些變化。

黃益平指出，目前客觀的問題是很多企業(yè)和家庭在抗疫第三個年頭時流動性變成了非常大的問題，如果流動性斷裂，即便他們的資產(chǎn)負債表沒有問題，生存也會有困難。所以維持現(xiàn)在的抗疫政策，可能需要采取一些更直接的措施支持企業(yè)、支持老百姓的生活。只有采取更大力度的穩(wěn)定經(jīng)濟的措施，重點保障中小微企業(yè)特別是老百姓生活的穩(wěn)定，然后才能考慮下一步的經(jīng)濟復蘇。