經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 符小茵 沒有售樓處，也沒有樣板間，但這都不影響深圳網(wǎng)紅盤海德園的吸客能力。

隨著海德園A區(qū)5月20日入市，推出239套、單套住宅建筑面積約143-251平方米的房源，項目工地外就時常徘徊著兩波人，一波是前來實勘的打新客，他們短則停留十分鐘，長則半小時；另一波則是朝十晚七駐守候客的中介，他們一面充當海德園的導購，一面順勢將前來踩盤的打新客攬為客戶。

深圳單個樓盤久違地迎來熱鬧的景象。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)根據(jù)深圳住建局數(shù)據(jù)梳理，深圳今年前四月共有13個住宅項目取得預售證，其中過半去化不及四成，無一新盤售罄。而均價12.6萬元、單套總價區(qū)間1755萬-3240萬元的海德園A區(qū)是深圳今年第一個認籌比超過1:3的新盤。

5月26日，“海德園A區(qū)”微信公眾號公布意向登記人名冊，顯示共有686批客戶入圍并完成300萬意向保證金凍結，入圍積分則是53.5。參照B區(qū)181套開盤即售罄的業(yè)績，此次A區(qū)推出的239套房源抑或實現(xiàn)日光。5月25日傍晚，收到海德園A區(qū)積分入圍通知的陳女士匆匆趕到項目工地，臨近選房日期，她想先到現(xiàn)場實勘一下環(huán)境，尤其令她擔憂的是項目臨近北環(huán)高速，可能會帶來大分貝噪音，為此，她特意繞到最靠近高速路的那棟樓下，希望能真實感受噪音影響。

其實，噪音問題不足以讓她放棄打新海德園。一路過來，她對豪宅區(qū)的環(huán)境非常滿意，尤其是距離海德園不足100米的紅嶺實驗小學——這也是她此次換房的主要動力之一，希望女兒可以借此念一個好學校，紅嶺集團的教育質量在深圳頗有口碑。陳女士心儀的房型是一棟和二棟194平方米的4房。

此次打新中不乏這類追求學位的家長。附近中介門店的一位地產經(jīng)紀人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，他發(fā)現(xiàn)，這次從紅樹灣片區(qū)過來打新的購房者不少，原因就在于，紅樹灣片區(qū)的學校資源不能滿足家長們的需求，因此學位成為此番打新的著重關注點。

一位在附近租房陪讀的家長，這次就憑70分以上的高積分成功拿下海德園A區(qū)的入場券。

海德園位于深圳新晉豪宅區(qū)安托山片區(qū)，該片區(qū)介乎深圳兩大成熟豪宅區(qū)華僑城與香蜜湖之間，自2018年起陸續(xù)有安巒公館、萬科臻山府、天健公館等豪宅小區(qū)建成于此，規(guī)劃中還將建設博物館群，目前配套學位有紅嶺實驗小學和深圳高級中學。

另一類參與海德園A區(qū)打新的，是有父母輩支持的年輕群體。從事豪宅買賣十數(shù)年的地產人士李文斌，此番手頭有11位客戶參與海德園A區(qū)打新，其中大部分客戶是給即將回國，或大學畢業(yè)，或準備結婚的孩子購買自住房，“10個里面8個是給孩子買的。”對這些客戶，資金不是問題，更重要的是購房名額。

與周邊二手房超千萬的倒掛價格也吸引了不少投資客入場。

項目周邊的中介早已算好了收益賬本：海德園均價12.6萬元/平方米，而相鄰小區(qū)萬科臻山府市場單價約19萬元/平方米，天健公館單價約18萬元/平方米。如果簡單以周邊小區(qū)市場價作為參照，那么海德園與周邊二手房存在5.4萬-6.4萬元/平方米的價差，此時打中一套194平方米的主力戶型，意味著“打中一套賺1000萬”。

更有人進一步計算得出，如果打中一套144平方米的4房，在無房無貸首付三成的情況下，交房五年后以單價17萬元/平方米出售，賬面浮盈634萬元，自有資金收益率54.7%，年化投資回報率7.4%。

一位海德園B區(qū)的業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，他所在的業(yè)主群中有不少業(yè)主也參與了A區(qū)的打新，購房名額則來自親屬。經(jīng)濟觀察網(wǎng)看到，一名業(yè)主在社交平臺曬出自己積分入圍的截圖。

打新客意在海德園，而購房實力雄厚的打新客則是中介們的目標。

距離海德園不到500米的范圍內，有美聯(lián)物業(yè)、安家天下、樂有家、糯家、中原地產、Q房網(wǎng)、德佑等不同機構的近十家中介門店。自海德園傳出入市的消息，每天都有附近門店的中介朝十晚七駐守在海德園項目周邊。

如果過路的人中有表現(xiàn)出對項目感興趣的，他們便會迎上去，做一番講解。其中一位中介指著某棟樓某層向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者介紹，“那是這批推售的房源中總價最低的，1755萬”。

打新人數(shù)越多，意味著落選的人數(shù)越多，而這些落選的實力買家，都有明確的置業(yè)需求，又可以成為新的優(yōu)質的購買力，尤其是名下二套房的家庭，積分往往不足以入圍，但是又希望小孩在該片區(qū)入學，便會轉戰(zhàn)二手房市場。

一位中介說，今年以來都沒有開單，但今天在現(xiàn)場收獲了十幾位實力客戶，其中一位就因為錯過海德園的資料遞交時間，無奈只能轉向周邊的二手豪宅。

海德園的熱鬧說明，深圳樓市打新客并沒有消失，而是在等候心儀的樓盤入市。

上述海德園B區(qū)業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，四年時間他先后打新過2018年的潤府三期，2021年的深鐵懿府一期和深業(yè)中城，前前后后落選4次，第5次才得以順利中簽，“期間資金一直待在活期賬戶，沒辦法理財，虧了很多。”

而前述到現(xiàn)場實勘的陳女士表示，在2020年也曾打新過潤璽一期，不過當時萬人搖號，最終她折戟而歸。

可以佐證的是，另一個受到打新人追捧，與海德園同步入市、均價約11.5萬元/平方米的熱門新盤招商仕林臻邸，此次雖然認籌比只有1:1.34，但是開盤當日去化率依舊達到95%，也是今年以來深圳開盤首日去化率最高的新盤。

此外，在海德園公布意向登記人名冊的5月26日，開盤逾5個月的華潤城潤璽二期宣告尾盤售罄。

不過，與往年相比，深圳新盤打新的熱度確實有所降溫。

位于蛇口、與周邊二手房最高有約6萬價差的招商仕林臻邸此番無需積分便可入圍，而海德園A區(qū)的入圍積分相比去年B區(qū)的62.2分少了差不多10分，53.5的積分意味著只要夫妻雙方為深戶，家庭名下無房，且有未成年子女，便可入圍。