經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 5月29日，《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》發(fā)布，從八大方面、50條具體內(nèi)容促經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

在第五方面“全力發(fā)揮投資關(guān)鍵性作用”和第六方面“強(qiáng)化各類資源和要素保障土地要素供給”中，《方案》從供需兩端著手，對(duì)加快新房上市周期、降低企業(yè)拿地成本等方面作出優(yōu)化。政策措施自2022年6月1日起施行，有效期至2022年12月31日。

《方案》提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時(shí)間。新開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可順延3個(gè)月繳納。

上海一家本土房企的投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，今年4月份，市政府已經(jīng)邀請(qǐng)一些房企進(jìn)行了訪談，與會(huì)房企在訪談時(shí)建議，上海在住房銷售方面一些規(guī)定比很多城市都要嚴(yán)格，是否可以做一些調(diào)整。比如上海的預(yù)售政策規(guī)定，項(xiàng)目要封頂后才能拿預(yù)售證，這在全國(guó)來說要求都非常高。“而從封頂?shù)侥妙A(yù)售拿證需要層層審批，又要至少2個(gè)月左右，再加上公示的時(shí)間，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開盤可能要12個(gè)月，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金回流、各類稅收都不是特別有利”，這位人士提出，在當(dāng)前情況下，能否對(duì)整個(gè)流程時(shí)間進(jìn)行縮減。

《方案》還對(duì)城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障做出要求。提出年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項(xiàng)目。中心城區(qū)舊區(qū)改造聯(lián)動(dòng)政策推廣至五個(gè)新城，優(yōu)化完善城中村改造政策。積極拓寬融資渠道，支持發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券用于城市更新項(xiàng)目。健全住房租賃體系，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)。完善住房租賃法規(guī)政策，加強(qiáng)住房租賃管理和服務(wù)。

在土地供應(yīng)方面，對(duì)公開招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機(jī)制。允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。

適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計(jì)劃，加大凈增建設(shè)用地指標(biāo)，支持保障各區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地需求。按照各區(qū)2022年低效建設(shè)用地減量化任務(wù)提前下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)，加大周轉(zhuǎn)指標(biāo)暫借的支持力度。對(duì)于建設(shè)用地指標(biāo)確有缺口的區(qū)，可由市級(jí)指標(biāo)采取“直供”方式解決。

而根據(jù)4月底上海公布的年度土地供應(yīng)計(jì)劃，2022年上海計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2567萬平方米，同比增加18%，若以中位數(shù)計(jì)算，宅地供應(yīng)面積和產(chǎn)業(yè)用地面積同比增加分別達(dá)45%和36%。

此外，方案要求進(jìn)一步發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）作用，落實(shí)好“上海REITs20條”支持政策，推動(dòng)更多符合條件的存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，遴選保障性租賃住房項(xiàng)目等開展REITs試點(diǎn)，支持盤活存量資金用于新建項(xiàng)目。

在需求端，《方案》提出，要全面落實(shí)各類人才計(jì)劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件，加大海外人才引進(jìn)、服務(wù)和支持力度，加快實(shí)施人才安居工程，完善教育、醫(yī)療等服務(wù)，深入推進(jìn)海聚英才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)系列活動(dòng)，進(jìn)一步吸引和留住各類人才。

值得注意的是，《方案》還提到“完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，但目前暫未列出具體措施。

根據(jù)易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)，今年1-5月份（其中5月份僅統(tǒng)計(jì)到5月28日數(shù)據(jù)）上海新建商品住宅成交面積分別為129萬、80萬、56萬、10萬、2萬平方米，同比增速分別為-9%、+22%、-48%、-87%、-97%，下滑趨勢(shì)明顯，其中4-5月幾乎零成交。

“但我認(rèn)為上海目前可能不會(huì)放開限購。”上述投資人士表示，因?yàn)橐坏┓砰_，市場(chǎng)很可能過熱，“在上海目前相對(duì)穩(wěn)健的市場(chǎng)情況下，從供應(yīng)端可以激活市場(chǎng)，因?yàn)樯虾Ｖ灰芄?yīng)出來，都會(huì)有人接盤的。”