張雅楠/文 5月底，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)的一則通知，《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，使得REITs這一金融工具擴(kuò)容至保障性租賃住房領(lǐng)域。

無(wú)論對(duì)保租房，還是對(duì)REITs，這都是一件意義重大、任重道遠(yuǎn)的標(biāo)志性事件。

保租房首次出現(xiàn)是在2021年7月的國(guó)務(wù)院辦公廳文件中，重點(diǎn)要解決人口凈流入的重點(diǎn)城市，主要是大中城市新市民和年輕人的住房問(wèn)題，和公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障房都不相同。

雖然保租房這個(gè)名字至今仍不算廣為人知，但它在中國(guó)住房供應(yīng)體系中的作用，卻不容小覷。在人口凈流入的重點(diǎn)城市，住房矛盾比較突出，尤其是對(duì)新市民和年輕人，從學(xué)校進(jìn)入社會(huì)的第一個(gè)教訓(xùn)往往都是租房給的。在他們落地扎根到城市的過(guò)程中，能否更好地解決租房問(wèn)題，既關(guān)乎個(gè)人切身利益，也是各地政府吸引人才后必須要做的功課。

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的租賃住房以個(gè)人供應(yīng)為主，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比不足5%，與國(guó)際市場(chǎng)22%-80%的水平相差甚遠(yuǎn)，且住房租賃供給仍以存量為主，房齡20年以上的占比超60%，普遍存在質(zhì)量、環(huán)境、配套問(wèn)題。增加高質(zhì)量租賃住房供給，不僅有助于提高年輕人的居住質(zhì)量，也有利于緩解商品房市場(chǎng)的供需矛盾。

2022年，可謂保租房元年。與保租房相關(guān)的各種政策、資源紛至沓來(lái)，國(guó)家層面的政策包括保租房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理、保租房項(xiàng)目可以發(fā)行REITs等；地方上，各地政府紛紛出臺(tái)文件，給出保租房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及管理細(xì)則，同時(shí)在源頭上增加了保租房用地供給。

雖然政策利好不斷，但具體到保租房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，建成后的保租房項(xiàng)目會(huì)成為巨大的沉淀資產(chǎn)，如果不能有效地輕資產(chǎn)化，便無(wú)法提高投資效率，REITs正是解決上述問(wèn)題的有效途徑。

REITs作為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，可以被簡(jiǎn)單理解為，一家通過(guò)持有、經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)獲得租金收入的公司，作為份額信托上市。REITs投資者買(mǎi)入信托的一個(gè)份額時(shí)，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的是REITs所持資產(chǎn)的一部分，例如，買(mǎi)了保租房REITs，相當(dāng)于持有了一定份額的保租房項(xiàng)目，不用直接買(mǎi)下房子，就可以獲得它出租帶來(lái)的收益。

對(duì)資產(chǎn)持有人來(lái)說(shuō)，REITs是很好的金融工具，能夠?qū)⑤^重的資產(chǎn)沉淀變輕，提前回收資金，進(jìn)行新的投資；對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，REITs要求90%以上的利潤(rùn)強(qiáng)制分紅，使得投資的收益穩(wěn)定、長(zhǎng)久；對(duì)資產(chǎn)本身來(lái)說(shuō)，只有租金和資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上漲，才能保障投資人的回報(bào)，因此運(yùn)營(yíng)者必須用心提高資產(chǎn)的服務(wù)和質(zhì)量，這是一個(gè)多方共贏的局面。

至5月中旬，中國(guó)公募REITs首批9個(gè)試點(diǎn)已經(jīng)上市滿一年，其中8只收益率為正，平均收益率為16.6%，表現(xiàn)相當(dāng)不俗。底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園、物流園、高速公路、市政工程等基礎(chǔ)設(shè)施，此次擴(kuò)圍到保租房領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)實(shí)際早有預(yù)期，國(guó)際上，長(zhǎng)租房一直是REITs重要的底層資產(chǎn)類(lèi)別。

目前，已有兩個(gè)保租房REITs在申報(bào)中。對(duì)中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)積極的信號(hào)，通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)租金以及資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，滿足投資人的回報(bào)需求，才有利于實(shí)現(xiàn)保租房REITs的正向循環(huán)。

而這對(duì)保租房來(lái)說(shuō)，仍是不小的挑戰(zhàn)。REITs底層資產(chǎn)均為運(yùn)營(yíng)成熟期項(xiàng)目，需要有穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流產(chǎn)出，從目前保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)粗略來(lái)看，戶(hù)型以70平方米以下為主，租金略低于周邊項(xiàng)目，以達(dá)到保障性目的，這對(duì)出租率有利，但對(duì)租金回報(bào)可能會(huì)有影響，這也需要綜合保租房從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的全流程，綜合考量項(xiàng)目的回報(bào)。從政策看，已有地方政府在給予保租房土地價(jià)款、土地供應(yīng)、資金獎(jiǎng)補(bǔ)、稅費(fèi)減免、民水民電、金融支持等各方面優(yōu)惠，這是新的嘗試，新的開(kāi)始。